物权VS“公共利益”,孰轻孰重? 由拆迁所产生的矛盾、冲突已成为不可忽视的社会问题。有专家认为,问题出在对房地产价值的评估上,评估的公正性是矛盾、冲突的焦点。建议淡化政府影响,设立超然于政府和有利害关系的各方的评估机构的意见。有的地方,政府干脆出台了评估办法。然而,这些似有道理的意见、办法,推敲之下却很难形成可操作性。原因在于:1、建设项目的实施牵涉诸多行政操作,政府的影响难以淡化;2、纵然设立了独立于政府的评估机构,以我国的法制现状,亦很难不受政府影响;3、稍有常识的人都知道,虽然有多种评估方法,但房地产的评估仍然难以确当,根本不能作为交易的硬性依据。任何两幢房子都不可能是完全相同的,房地产的这一特点决定了任何两幢房子的价值都不可能相同,即使是相邻的两间商铺,其商业价值都可能存在极大的差别。除了本身的区别外,还有使用人自身的因素。有所谓“房卖爱家”,说到底,房地产的价值最终决定于使用人的认同。而这种认同只在完全自由、公平的交易中才可能真实地体现出来。 我以为,拆迁冲突的症结在于法律规定的自相矛盾。我们必须正视这个已经无法回避的问题,思考如何处理它,才有可能从根本上解决问题,或者至少,可以把事情限制在明明白白,能够把握的范围内。只要稍加注意就会发现,人们在讨论拆迁问题时,往往忽略了物权的基本属性——物主对其所有物的处置权,这个处置权在公平交易原则中体现为买卖自由。不具备充分处置权的物权,至少不是完整的物权。那么,业主有没有权利拒绝出售自己的房子呢?这个问题考量着物权的斤两,考量着一个国家、一个民族的价值观。 《物权法》在规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”的同时,又规定了“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这个规定的依据当然是普天之下莫非国土。那么,什么叫“公共利益的需要”呢?简直可以无所不包!以此,政府和开发商占据了法律上的绝对优势。在“公共利益”面前,业主完全失去了对自己房地产的处置权。以此,政府可以充分展示自己的体恤民情和宽容大度,钉子户们才得以苟存。无须讳言,在开发项目的“公共利益”中潜在着巨大的私人利益,而这,才是拆迁、非法拆迁闹得乌烟瘴气的原动力。受害的则是拆迁户和国家。 物权VS“公共利益”,孰轻孰重?我以为,物权高于一切才是真正的、最大的公共利益、国家利益。如果因为某些困难,作为过渡阶段,至少可以也必须将“公共利益的需要”限制在最小的、明明白白的、没有地方政府裁量空间的范围内。比如:公共交通设施、道路、军事设施等(不包括生活区)。在公共利益需要的法定范围内,国家要出高价,给予拆迁户最大方便来收购房地产,以体现国家和全体国民对物权的尊重。“高价”怎么计算?在县、市的地理范围内,以本地城市房地产历史最高售价的1.2倍计算,其它补偿另计。不在这个范围内的项目按市场法则处理,买卖自由,公平交易:实行分区公开投标和协商的办法。超过90%的业主接受投标的价格和条件,方可进入下一步。剩下的业主采取同等面积、不低于原来的功能、价值就地或者异地还房,另计补偿的办法。哪怕只有一户,投标、协商未达成协议,不得实施项目,不得进行拆迁。这个协商、投标环节,政府不得介入。在这个过程中,任何单位、个人都不得使用威胁、强迫手段。一经举报,立即拘捕,追究其刑事、民事责任。为此,要设立官方网站,对有关拆迁的所有投诉及处理无保留地予以公布。不得隐瞒。 这样,工作可能会更加费力,建设可能会迟缓,但是,我们在另外一个更加重要的领域中的建设会取得无可计量的成就。
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