关于九洲第一生活区物业服务合同及选聘流程的若干疑问汇总

衣着不整

一、一份合同里的特殊条款

良国物业服务合同第八条有两处写到，公产住宅用房和空置商业用房的物业费，"由九洲集团按季支付"。合同是物管会和良国物业两家签的，九洲集团不是合同当事人。但合同里却给一个不在合同上的单位安排了付款义务，而且写得非常确定——不是"拟由"、"待协商"，而是直截了当的"由九洲集团按季支付"。

这份合同的签署页上，只有物管会和良国物业两方的签字盖章位置。九洲集团既没有在合同上签字，也没有盖章，甚至没有被列为合同任何一方。一个没有参与缔约的第三方，被合同单方面赋予了明确的付款义务——这件事本身就不正常。

但更值得琢磨的是：这句话是怎么进入合同草案的？一个参与竞标的物业公司，有什么把握在草案里就写上这种条款？

二、两家竞标草案，一家敢写，一家不写——为什么？

这次参与竞标的有两家物业公司：良国物业和浩淼物业。两家各自提交了合同草案，交给全体业主投票。两份草案的核心条款有差异，比如公共收益分成比例不同——良国提的方案是业主得10%、物业得90%，浩淼提的是业主得30%、物业得70%。

但在公产房物业费这个问题上，两份草案的态度截然不同：只有良国的草案里出现了"由九洲集团按季支付"的表述。浩淼的草案里没有类似条款。

这个差异很能说明问题。

一个正常的竞标者，在不知道产权单位是否同意承担费用的情况下，要么不写这个条款（因为写了自己也约束不了第三方），要么写成"由产权单位承担"这种中性表述（把问题留给后续协商）。直接写上具体单位的名字和具体的付款方式——这不是常规的竞标策略，这需要前提条件：要么有人告诉过良国，九洲集团会认这笔账；要么良国有充分的理由相信，这个条款即使写了也不会有人追究。

浩淼没有写。这可能说明浩淼没有得到同样的信息，或者浩淼认为在没有九洲集团明确承诺的情况下，写这种条款不合适。

那问题就来了：良国是从什么渠道、在什么时间点、得到了什么样的信息或暗示，使它有底气在竞标草案里就写上这句话？

三、九洲集团不是合同当事人，但合同替它做了决定

从合同法的角度看，这份合同只能在物管会和良国物业之间产生约束力。九洲集团没有签字、没有盖章，这份合同对九洲集团没有法律约束力。如果九洲集团将来不按季支付，良国物业无法依据这份合同向九洲集团主张权利。

但反过来想——如果良国物业明知这个条款对九洲集团没有约束力，它为什么还要写？而且写得如此具体、如此确定？

一种可能是，良国根本不在意这个条款在法律上能不能约束九洲集团，因为它要的不是法律保障，而是另一个东西：一份写明"物业费不用住户自己交"的合同，对583户公产房住户来说，是一颗定心丸。在投票阶段，这颗定心丸的分量，远超合同条款本身的法律效力。

四、583户公产房住户的投票权：一个没有公开答案的问题

九洲第一生活区一共897户，其中583户是九洲集团公产房。按照《四川省物业管理条例》第十七条，"不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主"。公产房的不动产登记簿上记载的所有权人是九洲集团，不是租住职工。租住职工在法律上不是业主，没有投票权。

如果严格按照法律规定，这583户的投票权应该归属于九洲集团——作为产权单位，九洲集团拥有一票（或者按专有面积计算票数）。但公告显示，业主总人数按897人统计，参与表决695人。897人这个数字是怎么来的？如果公产房住户不是业主，那他们不应该被计入业主总数；如果被计入了，那实际上就是把他们当作业主来对待了。

583户是一个很大的数字——占897户的65%。无论这583户在投票中倾向哪一方，都可以决定最终结果。如果他们参与了投票，而且良国的合同恰好是唯一一份写明"不用自己交物业费"的草案——这两件事之间有没有关联？

但更关键的问题是：九洲集团作为真正的产权人，它在整个选聘过程中扮演了什么角色？它有没有参与投票？如果参与了，投给了谁？如果没参与，那583户对应的投票权是怎么处理的？这些信息，从物管会的公告到街道办的答复，都没有公开披露过。

五、公共收益分成：良国拿了90%，业主得了10%

两份竞标草案在公共收益分成上的差异同样值得关注。浩淼的方案是业主得30%、物业得70%，良国的方案是业主得10%、物业得90%。

从业主的角度看，浩淼的方案明显更有利——业主的分成是良国的三倍。但最终中标的，是良国。

这个结果并不让人意外。在一个三分之二住户不用自己交物业费的小区里，物业费的高低、公共收益的分成，对这些住户的切身利益影响有限。而对314户私有产权业主来说，即使全部投给浩淼，也不过是314票，在897人的基数下，很难改变大局。

但这只是一个推测。真正能回答这个问题的，是分项投票数据——583户公产房住户分别投给了谁？314户私产业主分别投给了谁？这些数据至今没有公开。

六、第三方机构的费用由谁出

街道办在7月15日的答复中明确说：本次业主大会及聘请第三方机构的所有经费，"均由最后业主选出来的物业服务企业承担"。

这意味着，参与竞标的两家公司，谁中标，谁就支付第三方机构的费用。第三方机构在组织投票过程中，是否完全中立，是一个合理的疑问。出钱的人和中标的人是同一家公司——这个安排本身就会影响公众对程序公正性的信任。

七、物管会负责人的多重身份

物管会负责人罗泽燕，同时担任九洲社区负责人，也是街道办两次书面答复中指定的联系人和协调人。合同甲方是物管会，负责人是罗泽燕；社区是街道办的下辖单位，负责人也是罗泽燕；业主有事要找街道办，街道办说"联系罗泽燕"。

九洲集团是583户公产房的产权单位，也是这个小区最重要的"业主"之一。罗泽燕作为社区负责人，日常工作涉及辖区内的各类事务，与九洲集团这样的驻地企业是否有过沟通、是否了解九洲集团对物业选聘的态度——这些信息不在公开范围内，但关系到整个选聘过程的公正性。

八、这些疑问指向什么

一份合同里出现了给非合同当事人安排付款义务的条款，而且只有一家竞标者的草案里有这个条款。一个占小区65%的群体，法律上的投票权归属没有公开说明，投票数据没有分项公开。负责选聘的机构负责人同时是社区负责人，也是街道办的联络人。第三方机构的费用由中标方承担。

这些事情单独看，每一件都可以找到某种"解释"。但当它们出现在同一个事件中，彼此之间形成了某种呼应关系——一个条款的出现需要信息优势，信息优势需要特定渠道，特定渠道与特定身份有关。这些环节是偶然叠加，还是有内在联系？

公开信息不足以得出结论。但这些疑问本身，就值得被公开讨论。在一个涉及近900户居民切身利益的选聘过程中，透明度不是可有可无的——它是公正性的前提。而目前看来，最关键的几个环节，恰恰是最不透明的。