系列：
1.【广安房价.漫谈之1】对前段时间广安房价的“大涨”，我们需要一个理性的态度
https://www.mala.cn/thread-15237689-1-1.html
2.【广安房价.漫谈之2】广安房地产市场能独立于全国吗？
https://www.mala.cn/thread-15238806-1-1.html
3.【广安房价.漫谈之3】广安房地产市场“3类参与者”分类详析
https://www.mala.cn/thread-15241234-1-1.html
在系列贴1中，网友 @窗下寒江 回帖提到《海通姜超：房产将失去投资价值 以后很难找到接盘侠》，有兴趣的朋友可以自己百度看看。
论坛里也有不少网友持这种观点，下面2点是干货，一般是看不到的，有缘人可以深思、理解。
相关原文（摘录）：
二是房产将失去投资价值。房价暴涨的根源在于货币超发，在于过去10年中国的货币翻了5倍。如果未来货币增速长期降至7%甚至以下水平，再考虑到房子本身存在每年折旧带来的减值，那么房产将失去投资价值。如果买房自住其实不用担心，但如果想靠买房投资发财，那么在钱变少了以后将很难找到接盘侠。
显然，这是标题党，这位博士这篇研究成果，主题并不是房地产，只是在推销他的“创新和稳定收益”这两大类资产报告。他和他的团队要靠这个吃饭，他本人也要靠这些研究报告得到1000多万的年薪（大约）。
一、房地产未来指标—— 城市化率
2018年《政府工作报告》的数据，中国目前城镇化率是58.5%。注意这还不是城市化率。以目前工业化国家，城镇化率应该在90%左右，也就是还有30%左右的发展空间。按14亿总人口计算，有4.2亿人口需要进城。
这么多人进城，需要大量住房。所以未来10-20年，房地产仍大有作为。根本不存在没有接盘侠的问题。
需要注意的是，城市化率越来越高，人口城市化速度会减慢。说得再白一点，房地产行业不太可能象过去20多年那样高速发展了，但仍然是最有价值的行业。
二、城市化规律
城市化规律：农村->县城->地级市->省城->一线城市
中国5大都市圈：京津冀、 长三角、珠三角，郑州、武汉和西安组成的中原都市圈、 成渝都市圈
人口流入：未来人口将越来愈聚集在这5个大都市圈。
人口流出：广大中西部地区则是人口迁出的主要地区。
这5大都市圈，人口不断流入，还愁没有接盘侠？
但是可以确定的是， 中国的农村越来越凋零，有些县城估计也会消亡，更多县城几乎不会有啥发展，一些没有产业的地级市也会逐步衰落。
举个列子，日本人口主要聚集在三大都市圈，东京都市圈，名古屋为核心的中部都市圈 和大阪为核心的近畿都市圈。而东京号称是世界最大城市，大概3700万人口，尽管日本政府采取各种措施，东京每年流入人口超10万。东京房地产会没有接盘侠？
结论：具体到某个城市房地产的未来，关键看这个城市是不是人口流入？
PS：姜超，清华大学经济学博士，2013年加入海通证券研究所，现任研究所副所长、首席宏观债券分析师。2006年新财富债券研究第一名（团队成员），2008、2011年固定收益研究第三名，2009、2010、2013年该领域第二名，2012年第四名，2014年第一名。2011年宏观经济第二名，2012年第五名，2013、2014年第一名。
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发表于 2018-6-23 09:23
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