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楼主: 张笛

免费法律咨询专帖(有问必答)

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发表于 2007-12-10 14:13 | 显示全部楼层

谢谢张律师指点。

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发表于 2007-12-11 10:54 | 显示全部楼层

张律师你好!

    我在这里要先谢谢你的帮助,愿天下好人有好报;我现在有一个新的问题想向你请教:我上次向你讲事情遇到新情况,单位把我的工作关系转到下属单位校办公司,而我一直在教育局上班,发的工作牌都是教育局的,另外和我一起上班另一个人,通过关系,请人吃饭等不正当手段,在局里当工人,在财政领工资;享受"4050"待遇,可他的年龄没有达到标准阿;为什么就不能公平对待?教育局打了三次报告,第一次没有我,第二次他们才把我的名字挂上去做样子;第三次他们悄悄把有关系的打报告上去批了(一个是某财政局的父亲,另一个就是和我上班的那位).我想请你我该怎么办?该怎么做才能不使我的合法权利不受侵犯?先谢谢你,拜托哪

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 楼主| 发表于 2007-12-11 11:33 | 显示全部楼层
QUOTE:
以下是引用燕山在2007-12-9 19:35:00的发言:

深谢张律师!

你太客气了,欢迎常来麻辣社区.

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 楼主| 发表于 2007-12-11 11:48 | 显示全部楼层
QUOTE:
以下是引用山清清在2007-12-9 22:13:00的发言:

怎样与您联系

引用本帖29楼回复:

QUOTE:
以下是引用随意而安在2007-11-3 17:21:00的发言:

请问你是那里人喃?我不方便在上面问怎么办喃?

因本帖是一个公益性的免费法律咨询专帖,所以我不方便直接写上我的个人联系方式,否则有打广告的嫌疑哈,请谅解.

如果你确实有法律问题不方便在上面问,你可以通过四川新闻网短信平台或者在本帖左侧中图标中点击

图片点击可在新窗口打开查看

或  zdlawyer的博客  我在四川新闻网的个人资料中有邮箱号码.

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 楼主| 发表于 2007-12-11 11:54 | 显示全部楼层
QUOTE:
以下是引用sxj00001在2007-12-9 20:24:00的发言:
请教:当事人是山东某炮兵连的一个新兵,在退役前2个月的一次操练中被大炮将右手大拇指轧断,后在医院治疗,赔偿方面连队没做任何处理,请问大律师怎么向该连队索赔?索赔标准依据是什么?应注意什么问题,谢谢,135 68614000.

因本案涉及特殊情况,建议向济南军区相关部门咨询联系.
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 楼主| 发表于 2007-12-11 11:55 | 显示全部楼层
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以下是引用xzj9936在2007-12-10 14:13:00的发言:

谢谢张律师指点。

别客气.

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 楼主| 发表于 2007-12-11 11:56 | 显示全部楼层
QUOTE:
以下是引用SCYSZY在2007-12-10 13:24:00的发言:
请问张律师,南充市纪委到现在一年多都没有给出书面答复,请问这是否属于南充市纪委不作为?

您的问题我已多次回复了.
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 楼主| 发表于 2007-12-11 11:58 | 显示全部楼层
QUOTE:
以下是引用wping在2007-12-11 10:54:00的发言:

张律师你好!

    我在这里要先谢谢你的帮助,愿天下好人有好报;我现在有一个新的问题想向你请教:我上次向你讲事情遇到新情况,单位把我的工作关系转到下属单位校办公司,而我一直在教育局上班,发的工作牌都是教育局的,另外和我一起上班另一个人,通过关系,请人吃饭等不正当手段,在局里当工人,在财政领工资;享受"4050"待遇,可他的年龄没有达到标准阿;为什么就不能公平对待?教育局打了三次报告,第一次没有我,第二次他们才把我的名字挂上去做样子;第三次他们悄悄把有关系的打报告上去批了(一个是某财政局的父亲,另一个就是和我上班的那位).我想请你我该怎么办?该怎么做才能不使我的合法权利不受侵犯?先谢谢你,拜托哪

建议你向教育厅反映
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发表于 2007-12-11 18:25 | 显示全部楼层
本帖最后由 消失盛夏 于 2014-12-5 10:51 编辑

我于20061预购了由南充市宏宇房地产开发有限公司开发的宏宇新城,地址是南充市高坪区高坪镇马家山后街六号,并于当天缴了4万多的定金(于2007年4月12日才得知商品房预售许可证号为:20070101,当时根本没有达到预售条件而签定了房屋预售合同),于2007年4月12日在房屋还没有竣工的情况下缴了所有的余款,而且还缴了14000多元的水、电、气等市面上政基础设施费用(按照国家的《四川省商品住宅价格管理办法》[1999]117号)有关规定,这些款项国家已经明文禁止的),而且只是开了收据,没有开发票(这是偷税行为)。合同约定2007月11月30日前交房屋,但收房时,根本不能出示合同上写的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》、《测绘图》,没有达到交付使用条件而强加业主收房,更为恶烈的是根本就不让我们检验房屋是否有质量问题就叫我们签收房屋,将在2007年12月20日强制性叫业主收房并于当天开始计物业管理费,而且没有签物业管理合同,只是签定《业主收楼确认书》后就开始从事物业管理。

合同有很多地方也违反了商品房管理条例》,如合同中写到2007年11月30日收房,但办理产权证却要等2008年5月30日办理,按照《商品房管理条例》,收房后10天内,开发商应书面通知购房人办理商品房所有权转移登记手续和土地使用权登记,更为无理的是如果2008530还能办理产权证时,在商品房交付之日起210日内未能取得房屋所有权证书的,要求买受人同意延期。
以下摘录合同部分内容:

“第二十条  产权登记

(一)初始登记

出卖人应当在2008年5月30日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本未约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,双方同意按照下列方式处理:

双方协商解决。

(二)转移登记

1、商品房交付使用后,双方同意按照以下方式处理:

双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

2、如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照以下方式处理:

买受人同意延期。”

这样的合同哪能体现合同的公平性,全部偏向开发商的利益。

请有关行政主管部门调查。(以下附原合同书内容,只有附件一有内容,但根本没有标注房屋的尺寸)

此致!

注:南充市宏宇房地产开发有限公司 

委托代理人:何焱    联系电话:2915111

买受人:赵勇, 电话:13192817781(广东),  另联系电话:钟衡13909071352(南充)

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发表于 2007-12-11 18:33 | 显示全部楼层
本帖最后由 消失盛夏 于 2014-12-5 10:53 编辑

CH-01-0605          合同编号:200704120211

 

 

请张律师看一下这份合同有没有问题 

商品房买卖合同

出卖人:南充市宏宇房地产开发有限公司

注册地址:南充市高坪区高坪镇马家山后街六号

邮政编码:637100

营业执照注册号:5113002803358

企业资质证书号:511300D005

委托代理人:何焱    联系电话:2915111

买受人:

(法定代表人):国籍

(身份证):

通讯地址:

由政编码:

联系电话:

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议:

第一条      项目建设依据。

出卖人以出让方式取得位于高坪区鹤鸣东路148号地块的国有土地使用权。该地块《国有土地使用证号》为:土地使用权面积为:5952平方米,买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为:商业、住宅,土地使用年限自2005年5月12日至2075年5月11日止。

出卖人经批准,在上述地块上建设的商品房(地名核准名称)为:宏新商住楼4幢,建设工程规划许可证号为:南规地(2005)高字43号,施工许可证号为:512921200601230101,建设工程施工合同约定的开工日期为:建设工程施工合同约定的竣工日期为:

第二条      商品房销售依据

买受人购买的商品房为预售商品房,预售商品房批准机关为:南充市房地产管理局,商品房预售许可证号为:20070101

第三条      买受人所购商品房的基本情况

该商品房所在楼栋的主体建筑结构为:混合,建筑层数为:6层,其中地上6层,地下0层。

该商品房为第一条规定项目中的(幢)第  单元 层 号。该房号为(审定编号),最终以地名管理部门审核的房号为准,该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。

该商品房的用途为(住宅);(层高)为:米,(坡屋顶净高)最低为:米,最高为: 米。该商品房朝向为:。有个阳台,其中  个阳台为封闭式,个阳台为非封闭式。

该商品房为(预售)商品房,出卖人委托(预测)该商品房面积的房产测绘机构是  南充市房地产测绘所,其(预测)建筑面积共  平方米,其中,套内建筑面积   平方米,共用部位与共用房屋子分摊建筑面积   平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。

签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为。(如:正负零,地下一层.地上五层、.结构封顶)

本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

第四条      抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为:

该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押;

抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关的约定见附件三。

第五条      计价方式与价款、代收费用

出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。

按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米(人民币)   元,总价款(人民币)  元(大写)            

具体约定见附件四。

本条所称套内建筑面积,是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

出卖人代收下列费用。买受人在 年 月 日前向出卖人缴纳,出卖人应办理商品房交接手续时向买受人据实结算。

代收天燃气安装费(人民币)    整。

代收有线电视安装费(人民币)   整。

实施水电户表工程的,代收自来水户表安装工程费(人民币)整,代收居民生活用电一户一表改造成工程费(人民币)整。

第六条      付款方式及期限

买受人采取以下方式付款。

一次性付款。

具体付款方式及期限的约定见附件五。

第七条

出卖人保证该商品房没有产权纠纷,因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任。

第八条    规划变更的约定

出卖人应当执照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。

出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的,应当书面征得受影响的买受人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的,出卖人应当给予相应的补偿。

第九条   设计变更的约定

(一)经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内,书面通知买受人。

1、该商品房结构形式,户型号、空间尺寸、朝向;

出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。

(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的,视同接受变更。

(三)买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起  日内退还买受人已付房款,并按照 利率付给利息。买受人不退房,应当与出卖人另行签订补充协议。

第十条  逾期付款责任

买受人未按照约定的时间付款的,按照以下方式处理:

按照逾期时间,分别处理(1)和(2)不作累加)

(1)            逾期在30日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金,并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;

(2)            逾期超过30日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款,买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金,并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。

本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

第十一条  交付条件

(一)出卖人应当在2007年11月30日前向买受人交付该商品房。

(二)该商品房交付时应符合以下所列条件;该商品房为住宅的,出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;

第十二条  市政基础设施和其它设施的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施基础按照约定的日期达到下列条件;

1、市政基础设施:

(1)上水、下水:2007年11月30日  达到  管线到户

(2)电:2007年11月30日 达到  供电到户

(3)燃气:2007年11月30日 达到  表到户

如果在约定期限内未达到条件,双方同意按照下列方式处理:

(1)双方协商解决。

2、其它设施

(1)公共绿地:达到;

(2)公共道路:达到;

(3)公共停车场:达到;

(4)幼儿园:达到;

(5)学校:达到;

(6)会所:达到;

(7)购物中心:达到;

(8)体育设施:达到;

如果在约定期限内未达到条件,双方同意按照下列方式处理:

第十三条  逾期交房责任

除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照以下方式处理:

1、按逾期时间,分别处理(1)和(2)不作累加)

(1)逾期在30日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率),并于该商品房实际交付之日起30日内项买受人支付违约金,合同继续履行。

(2)逾期超过30日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。

第十四条  面积差异处理

该商品房交付时,出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书,并向买受人提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。

按照套内建筑面积计算该商品房价款的,实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差,双方同意据实结算房价款。

第十五条  交接手续

(一)         该商品房达到第十一条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的7日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时,出卖人应当出示第十一条约定的证明文件,并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,或未满足第十一条约定其他条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十三条处理。

(二)         验收交接后,双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的,双方同意按照下列约定方式处理:

自出卖人通知之日起满七日视为交付。

第十六条  商品房质量、装饰、设备标准的约定

(一)出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件,该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范,标准和施工图设计文件的要求。

(二)出卖人和买受人约定如下:

1、    该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起  日内退还全部已付款,并按照  利率付给利息,给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买受人要求继续履行合同的,应当与出卖人另行签订补充协议。

2、    该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的,自该商品房交付之日起  日内(该时限应当不低于60日),买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起  日内退还买受人全部已付款,并按照 利率付给利息,给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任,因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买受人不退房的或该商品房交付使用已超过  日的,应当与出卖人另行签订补充协议。

3、    交付该商品房时,该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格,出卖人应当与买受人共同查验收房,发现有其他问题的,双方同意按照以下方式处理:

由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起  日内负责修复,并承担修复费用,给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。

4、    出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照以下方式处理:

在交房后一个月内达到约定标准。

具体装饰和设备标准的约定见附件六。

(三)出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的,任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测,双方均有协助并配合对方检测的义务。

第十七条  住宅保修责任

(一)该商品房为住宅的,出卖人自该商品房交付之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

该商品房为非住宅的,双方应当签订补充协议详细约定保修范围,保修期限和保修责任等内容。

(二)在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,双方有退房约定的,按照约定处理;没有退房约定的,出卖人应当履行保修义务,买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任。

第十八条  商品房节能措施

(1)该商品房 住宅的,应当符合国家有关建筑节能的规定和建设部发布的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134/J116-2001)以及四川省建设厅、四川省技术监督局发布的《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(DB51/T5027-2002)的要求。未达到标准的,出卖人应当按照《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》的要求补做节能措施,并承担全部费用;因此给买受人造成损失的,出卖人应当承担赔偿责任。

(2)该商品房为公共建筑(办公建筑、商业建筑、旅游建筑等)的,应当符合国家有关建筑节能的规定和建设部,国家质量监督检验检疫总局发布的〈公共建筑节能设计标准〉(GB50189-2005的要求。未达到标准的,出卖人应当按照〈公共建筑节能设计标准〉的要求补做节能措施,并承担全部费用;因此给买受人造成损失的,出卖人应当承担赔偿责任。

第十九条  使用承诺

买受人使用该商品房期间,不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同,补充协议及其附件另有约定者外,买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与商品房有关的共用部位设施,并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位设施的使用性质。

第二十条  产权登记

(一)初始登记

出卖人应当在2008年5月30日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,双方同意按照下列方式处理:

双方协商解决。

(二)转移登记

1、商品房交付使用后,双方同意按照以下方式处理:

双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

2、如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照以下方式处理:

买受人同意延期。

3、属多个买受人的,所有权登记时该商品房的所有权登记为(按份)共有形式,持《房屋所有权证》,——  —————均持《房屋共有权证》,其中属按份共有形式的,其各自所战友份额的比例分别为______、__________、_______、_______。

第二十一条  共有权益的约定

1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有;

2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有;

第二十二条  附属建筑物、构筑物的约定

双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下方式处理:

______。

第二十三条  前期物业服务

(一)出卖人依法选聘的物业管理企业为:南充市鑫绿物业管理公司,资质证号为:05122701。

(二)前期物业管理期间,物业服务收费价格为  元/月/平方米(建筑面积)。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿华养护费、综合管理费、_____、______、______。

地上停车管理费,地下停车管理费。

(三)物业管理企业按照以下方式收取物业服务费:

按照年收取,买受人应当在每年的 月 日前缴费。

(四)物业服务的内容和业主监时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约,同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务,遵守业主临时公约.

第二十四条  专项维修资金

房屋专项维修资金的交纳。按照《南充市房屋专项维修资金管理办法》规定:2006年1月1日前办理商品房预售许可证的商品房项目,其住宅商品房的专项维修资金按实际售价的2%计收;非住宅商品房的专项维修资金依据物价部门核定的住宅商品房其准售价按建筑面积计算的价值或按同区域同幢商品住宅销售均价的3%计收。2006年1月1日起办理商品房预售许可证的商品房项目,配备有电梯的,按房屋子建筑面积20元/平方米交纳;未配备电梯的,按房屋子建筑面积15元/平方米交纳。该商品房买受人应交纳专项维修资金(人民币)     ,买受人委托出卖人代为收取交至房屋主管部门设立的维修资金专户,专项用于房屋共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

买受人委托出卖人代交专项维修资金,买受人应在2007年4月12日将前款应交专项维修资金交给出卖人,出卖人应当自买受人交款之日起即日  日内,向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。

第二十五条  不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人,并自不可抗力事件结束之日起10日内向另一方当事人提供证明。

第二十六条  争议解决方式

本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,依法向人民法院起诉。

第二十七条

本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充,但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。对本合同的解除,应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第二十八条

本合同及附件共15页,一式3份,具有同等法律效力,其中出卖人2份,买受人1份。

第二十九条

自本合同生效后,由出卖人及时向南充市房地产管理局  申请办理该商品房预售合同网上登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记备案的,买受人可以申请合同登记备案,出售的商品房已抵押的,合同登记备案应当由出卖人和买受人双方共同申请。

出卖人(签章):

(法定代表人):

(委托代理人)(签章):

(委托销售代理机构)(签章):

 

签订时间:2007 年 月 日签订地点:

买受人(签章)。

(法定代表人)(负责人):

(法定代理人)(签章):

(委托代理人)(签章):

买受人(签章):

(法定代表人)(负责人):

(法定代理人)(签章):

(委托代理人)(签章):

 

签订时间:2007年    日签订地点:

附件一:房屋平面图及在整个楼栋中的位置图(应表明方位)

附件二:共用部位与公用房屋子分摊建筑面积构成说明

1、被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积。

2、参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数。

3、不分摊的共用部位。

附件三:该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定

附件四:计价方式与房款的其它约定

附件五:付款方式及期限的约定

附件六:装饰和设备标准的约定

1、保温材料:

(1)外墙保温:[]

(2)内墙保温:[]

2、外墙:[瓷砖]

3、内墙:[]

4、顶棚:[]

5、室内地面:[水泥抹面]

6、门窗:

(1)外窗结构尺寸为:

(2)开启方式为:

(3)门窗型材:[]

7、厨房:

(1)地面:[水泥抹面]

(2)墙面:[]

(3)顶棚:[水泥抹面]

(4)厨具:

8、卫生间:

(1)地面:[水泥抹面]

(2)墙面:[]

(3)顶棚:[水泥抹面]

9、阳台:[]

10、 电梯:

(1)电梯品牌名称:

(2)电梯速度:米/秒;

(3)电梯载重量:千克;

(4)

11、 其它

附件七:物业服务

一、物业服务内容

二、物业服务质量

三、物业收费项目及价格

四、业主临时公约

五、其它约定

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发表于 2007-12-11 18:47 | 显示全部楼层
本帖最后由 消失盛夏 于 2014-12-5 11:34 编辑

没达到交付使用条件强制业主收房

我于20061预购了由南充市宏宇房地产开发有限公司开发的宏宇新城,地址是南充市高坪区高坪镇马家山后街六号,并于当天缴了4万多的定金(于2007年4月12日才得知商品房预售许可证号为:20070101,当时根本没有达到预售条件而签定了房屋预售合同),于2007年4月12日在房屋还没有竣工的情况下缴了所有的余款,而且还缴了14000多元的水、电、气等市面上政基础设施费用(按照国家的《四川省商品住宅价格管理办法》[1999]117号)有关规定,这些款项国家已经明文禁止的),而且只是开了收据,没有开发票(这是偷税行为)。合同约定2007月11月30日前交房屋,但收房时,根本不能出示合同上写的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》、《测绘图》,没有达到交付使用条件而强加业主收房,更为恶烈的是根本就不让我们检验房屋是否有质量问题就叫我们签收房屋,将在2007年12月20日强制性叫业主收房并于当天开始计物业管理费,而且没有签物业管理合同,只是签定《业主收楼确认书》后就开始从事物业管理。

合同有很多地方也违反了商品房管理条例》,如合同中写到2007年11月30日收房,但办理产权证却要等2008年5月30日办理,按照《商品房管理条例》,收房后10天内,开发商应书面通知购房人办理商品房所有权转移登记手续和土地使用权登记,更为无理的是如果2008530还能办理产权证时,在商品房交付之日起210日内未能取得房屋所有权证书的,要求买受人同意延期。
以下摘录合同部分内容:

“第二十条  产权登记

(一)初始登记

出卖人应当在2008年5月30日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本未约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,双方同意按照下列方式处理:

双方协商解决。

(二)转移登记

1、商品房交付使用后,双方同意按照以下方式处理:

双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

2、如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照以下方式处理:

买受人同意延期。”

这样的合同哪能体现合同的公平性,全部偏向开发商的利益。

请有关行政主管部门调查。(以下附原合同书内容,只有附件一有内容,但根本没有标注房屋的尺寸)

此致!

注:南充市宏宇房地产开发有限公司 

委托代理人:何焱    联系电话:2915111

买受人:赵勇, 电话:13192817781(广东),  另联系电话:钟衡13909071352(南充)

CH-01-0605          合同编号:200704120211

 

 

请张律师看一下这份合同有没有问题 

商品房买卖合同

出卖人:南充市宏宇房地产开发有限公司

注册地址:南充市高坪区高坪镇马家山后街六号

邮政编码:637100

营业执照注册号:5113002803358

企业资质证书号:511300D005

委托代理人:何焱    联系电话:2915111

买受人:

(法定代表人):国籍

(身份证):

通讯地址:

由政编码:

联系电话:

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议:

第一条      项目建设依据。

出卖人以出让方式取得位于高坪区鹤鸣东路148号地块的国有土地使用权。该地块《国有土地使用证号》为:土地使用权面积为:5952平方米,买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为:商业、住宅,土地使用年限自2005年5月12日至2075年5月11日止。

出卖人经批准,在上述地块上建设的商品房(地名核准名称)为:宏新商住楼4幢,建设工程规划许可证号为:南规地(2005)高字43号,施工许可证号为:512921200601230101,建设工程施工合同约定的开工日期为:建设工程施工合同约定的竣工日期为:

第二条      商品房销售依据

买受人购买的商品房为预售商品房,预售商品房批准机关为:南充市房地产管理局,商品房预售许可证号为:20070101

第三条      买受人所购商品房的基本情况

该商品房所在楼栋的主体建筑结构为:混合,建筑层数为:6层,其中地上6层,地下0层。

该商品房为第一条规定项目中的(幢)第  单元 层 号。该房号为(审定编号),最终以地名管理部门审核的房号为准,该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。

该商品房的用途为(住宅);(层高)为:米,(坡屋顶净高)最低为:米,最高为: 米。该商品房朝向为:。有个阳台,其中  个阳台为封闭式,个阳台为非封闭式。

该商品房为(预售)商品房,出卖人委托(预测)该商品房面积的房产测绘机构是  南充市房地产测绘所,其(预测)建筑面积共  平方米,其中,套内建筑面积   平方米,共用部位与共用房屋子分摊建筑面积   平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。

签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为。(如:正负零,地下一层.地上五层、.结构封顶)

本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

第四条      抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为:

该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押;

抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关的约定见附件三。

第五条      计价方式与价款、代收费用

出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。

按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米(人民币)   元,总价款(人民币)  元(大写)            

具体约定见附件四。

本条所称套内建筑面积,是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

出卖人代收下列费用。买受人在 年 月 日前向出卖人缴纳,出卖人应办理商品房交接手续时向买受人据实结算。

代收天燃气安装费(人民币)    整。

代收有线电视安装费(人民币)   整。

实施水电户表工程的,代收自来水户表安装工程费(人民币)整,代收居民生活用电一户一表改造成工程费(人民币)整。

第六条      付款方式及期限

买受人采取以下方式付款。

一次性付款。

具体付款方式及期限的约定见附件五。

第七条

出卖人保证该商品房没有产权纠纷,因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任。

第八条    规划变更的约定

出卖人应当执照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。

出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的,应当书面征得受影响的买受人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的,出卖人应当给予相应的补偿。

第九条   设计变更的约定

(一)经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内,书面通知买受人。

1、该商品房结构形式,户型号、空间尺寸、朝向;

出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。

(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的,视同接受变更。

(三)买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起  日内退还买受人已付房款,并按照 利率付给利息。买受人不退房,应当与出卖人另行签订补充协议。

第十条  逾期付款责任

买受人未按照约定的时间付款的,按照以下方式处理:

按照逾期时间,分别处理(1)和(2)不作累加)

(1)            逾期在30日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金,并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;

(2)            逾期超过30日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款,买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金,并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。

本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

第十一条  交付条件

(一)出卖人应当在2007年11月30日前向买受人交付该商品房。

(二)该商品房交付时应符合以下所列条件;该商品房为住宅的,出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;

第十二条  市政基础设施和其它设施的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施基础按照约定的日期达到下列条件;

1、市政基础设施:

(1)上水、下水:2007年11月30日  达到  管线到户

(2)电:2007年11月30日 达到  供电到户

(3)燃气:2007年11月30日 达到  表到户

如果在约定期限内未达到条件,双方同意按照下列方式处理:

(1)双方协商解决。

2、其它设施

(1)公共绿地:达到;

(2)公共道路:达到;

(3)公共停车场:达到;

(4)幼儿园:达到;

(5)学校:达到;

(6)会所:达到;

(7)购物中心:达到;

(8)体育设施:达到;

如果在约定期限内未达到条件,双方同意按照下列方式处理:

第十三条  逾期交房责任

除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照以下方式处理:

1、按逾期时间,分别处理(1)和(2)不作累加)

(1)逾期在30日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率),并于该商品房实际交付之日起30日内项买受人支付违约金,合同继续履行。

(2)逾期超过30日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。

第十四条  面积差异处理

该商品房交付时,出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书,并向买受人提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。

按照套内建筑面积计算该商品房价款的,实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差,双方同意据实结算房价款。

第十五条  交接手续

(一)         该商品房达到第十一条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的7日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时,出卖人应当出示第十一条约定的证明文件,并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,或未满足第十一条约定其他条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十三条处理。

(二)         验收交接后,双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的,双方同意按照下列约定方式处理:

自出卖人通知之日起满七日视为交付。

第十六条  商品房质量、装饰、设备标准的约定

(一)出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件,该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范,标准和施工图设计文件的要求。

(二)出卖人和买受人约定如下:

1、    该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起  日内退还全部已付款,并按照  利率付给利息,给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买受人要求继续履行合同的,应当与出卖人另行签订补充协议。

2、    该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的,自该商品房交付之日起  日内(该时限应当不低于60日),买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起  日内退还买受人全部已付款,并按照 利率付给利息,给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任,因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买受人不退房的或该商品房交付使用已超过  日的,应当与出卖人另行签订补充协议。

3、    交付该商品房时,该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格,出卖人应当与买受人共同查验收房,发现有其他问题的,双方同意按照以下方式处理:

由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起  日内负责修复,并承担修复费用,给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。

4、    出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照以下方式处理:

在交房后一个月内达到约定标准。

具体装饰和设备标准的约定见附件六。

(三)出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的,任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测,双方均有协助并配合对方检测的义务。

第十七条  住宅保修责任

(一)该商品房为住宅的,出卖人自该商品房交付之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

该商品房为非住宅的,双方应当签订补充协议详细约定保修范围,保修期限和保修责任等内容。

(二)在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,双方有退房约定的,按照约定处理;没有退房约定的,出卖人应当履行保修义务,买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任。

第十八条  商品房节能措施

(1)该商品房 住宅的,应当符合国家有关建筑节能的规定和建设部发布的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134/J116-2001)以及四川省建设厅、四川省技术监督局发布的《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(DB51/T5027-2002)的要求。未达到标准的,出卖人应当按照《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》的要求补做节能措施,并承担全部费用;因此给买受人造成损失的,出卖人应当承担赔偿责任。

(2)该商品房为公共建筑(办公建筑、商业建筑、旅游建筑等)的,应当符合国家有关建筑节能的规定和建设部,国家质量监督检验检疫总局发布的〈公共建筑节能设计标准〉(GB50189-2005的要求。未达到标准的,出卖人应当按照〈公共建筑节能设计标准〉的要求补做节能措施,并承担全部费用;因此给买受人造成损失的,出卖人应当承担赔偿责任。

第十九条  使用承诺

买受人使用该商品房期间,不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同,补充协议及其附件另有约定者外,买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与商品房有关的共用部位设施,并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位设施的使用性质。

第二十条  产权登记

(一)初始登记

出卖人应当在2008年5月30日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,双方同意按照下列方式处理:

双方协商解决。

(二)转移登记

1、商品房交付使用后,双方同意按照以下方式处理:

双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

2、如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照以下方式处理:

买受人同意延期。

3、属多个买受人的,所有权登记时该商品房的所有权登记为(按份)共有形式,持《房屋所有权证》,——  —————均持《房屋共有权证》,其中属按份共有形式的,其各自所战友份额的比例分别为______、__________、_______、_______。

第二十一条  共有权益的约定

1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有;

2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有;

第二十二条  附属建筑物、构筑物的约定

双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下方式处理:

______。

第二十三条  前期物业服务

(一)出卖人依法选聘的物业管理企业为:南充市鑫绿物业管理公司,资质证号为:05122701。

(二)前期物业管理期间,物业服务收费价格为  元/月/平方米(建筑面积)。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿华养护费、综合管理费、_____、______、______。

地上停车管理费,地下停车管理费。

(三)物业管理企业按照以下方式收取物业服务费:

按照年收取,买受人应当在每年的 月 日前缴费。

(四)物业服务的内容和业主监时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约,同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务,遵守业主临时公约.

第二十四条  专项维修资金

房屋专项维修资金的交纳。按照《南充市房屋专项维修资金管理办法》规定:2006年1月1日前办理商品房预售许可证的商品房项目,其住宅商品房的专项维修资金按实际售价的2%计收;非住宅商品房的专项维修资金依据物价部门核定的住宅商品房其准售价按建筑面积计算的价值或按同区域同幢商品住宅销售均价的3%计收。2006年1月1日起办理商品房预售许可证的商品房项目,配备有电梯的,按房屋子建筑面积20元/平方米交纳;未配备电梯的,按房屋子建筑面积15元/平方米交纳。该商品房买受人应交纳专项维修资金(人民币)     ,买受人委托出卖人代为收取交至房屋主管部门设立的维修资金专户,专项用于房屋共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

买受人委托出卖人代交专项维修资金,买受人应在2007年4月12日将前款应交专项维修资金交给出卖人,出卖人应当自买受人交款之日起即日  日内,向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。

第二十五条  不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人,并自不可抗力事件结束之日起10日内向另一方当事人提供证明。

第二十六条  争议解决方式

本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,依法向人民法院起诉。

第二十七条

本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充,但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。对本合同的解除,应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第二十八条

本合同及附件共15页,一式3份,具有同等法律效力,其中出卖人2份,买受人1份。

第二十九条

自本合同生效后,由出卖人及时向南充市房地产管理局  申请办理该商品房预售合同网上登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记备案的,买受人可以申请合同登记备案,出售的商品房已抵押的,合同登记备案应当由出卖人和买受人双方共同申请。

出卖人(签章):

(法定代表人):

(委托代理人)(签章):

(委托销售代理机构)(签章):

 

签订时间:2007 年 月 日签订地点:

买受人(签章)。

(法定代表人)(负责人):

(法定代理人)(签章):

(委托代理人)(签章):

买受人(签章):

(法定代表人)(负责人):

(法定代理人)(签章):

(委托代理人)(签章):

 

签订时间:2007年    日签订地点:

附件一:房屋平面图及在整个楼栋中的位置图(应表明方位)

附件二:共用部位与公用房屋子分摊建筑面积构成说明

1、被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积。

2、参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数。

3、不分摊的共用部位。

附件三:该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定

附件四:计价方式与房款的其它约定

附件五:付款方式及期限的约定

附件六:装饰和设备标准的约定

1、保温材料:

(1)外墙保温:[]

(2)内墙保温:[]

2、外墙:[瓷砖]

3、内墙:[]

4、顶棚:[]

5、室内地面:[水泥抹面]

6、门窗:

(1)外窗结构尺寸为:

(2)开启方式为:

(3)门窗型材:[]

7、厨房:

(1)地面:[水泥抹面]

(2)墙面:[]

(3)顶棚:[水泥抹面]

(4)厨具:

8、卫生间:

(1)地面:[水泥抹面]

(2)墙面:[]

(3)顶棚:[水泥抹面]

9、阳台:[]

10、 电梯:

(1)电梯品牌名称:

(2)电梯速度:米/秒;

(3)电梯载重量:千克;

(4)

11、 其它

附件七:物业服务

一、物业服务内容

二、物业服务质量

三、物业收费项目及价格

四、业主临时公约

五、其它约定

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 楼主| 发表于 2007-12-11 21:07 | 显示全部楼层
本帖最后由 消失盛夏 于 2014-12-5 10:46 编辑

QUOTE:
以下是引用zhaoyong在2007-12-11 18:33:00的发言:

CH-01-0605          合同编号:200704120211

 

 

 

 

请张律师看一下这份合同有没有问题 

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商品房买卖合同

出卖人:南充市宏宇房地产开发有限公司

注册地址:南充市高坪区高坪镇马家山后街六号

邮政编码:637100

营业执照注册号:5113002803358

企业资质证书号:511300D005

委托代理人:何焱    联系电话:2915111

买受人:

(法定代表人):国籍

(身份证):

通讯地址:

由政编码:

联系电话:

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议:

第一条      项目建设依据。

出卖人以出让方式取得位于高坪区鹤鸣东路148号地块的国有土地使用权。该地块《国有土地使用证号》为:土地使用权面积为:5952平方米,买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为:商业、住宅,土地使用年限自2005年5月12日至2075年5月11日止。

出卖人经批准,在上述地块上建设的商品房(地名核准名称)为:宏新商住楼4幢,建设工程规划许可证号为:南规地(2005)高字43号,施工许可证号为:512921200601230101,建设工程施工合同约定的开工日期为:建设工程施工合同约定的竣工日期为:

第二条      商品房销售依据

买受人购买的商品房为预售商品房,预售商品房批准机关为:南充市房地产管理局,商品房预售许可证号为:20070101

第三条      买受人所购商品房的基本情况

该商品房所在楼栋的主体建筑结构为:混合,建筑层数为:6层,其中地上6层,地下0层。

该商品房为第一条规定项目中的(幢)第  单元 层 号。该房号为(审定编号),最终以地名管理部门审核的房号为准,该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。

该商品房的用途为(住宅);(层高)为:米,(坡屋顶净高)最低为:米,最高为: 米。该商品房朝向为:。有个阳台,其中  个阳台为封闭式,个阳台为非封闭式。

该商品房为(预售)商品房,出卖人委托(预测)该商品房面积的房产测绘机构是  南充市房地产测绘所,其(预测)建筑面积共  平方米,其中,套内建筑面积   平方米,共用部位与共用房屋子分摊建筑面积   平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。

签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为。(如:正负零,地下一层.地上五层、.结构封顶)

本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

第四条      抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为:

该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押;

抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关的约定见附件三。

第五条      计价方式与价款、代收费用

出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。

按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米(人民币)   元,总价款(人民币)  元(大写)            

具体约定见附件四。

本条所称套内建筑面积,是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

出卖人代收下列费用。买受人在 年 月 日前向出卖人缴纳,出卖人应办理商品房交接手续时向买受人据实结算。

代收天燃气安装费(人民币)    整。

代收有线电视安装费(人民币)   整。

实施水电户表工程的,代收自来水户表安装工程费(人民币)整,代收居民生活用电一户一表改造成工程费(人民币)整。

第六条      付款方式及期限

买受人采取以下方式付款。

一次性付款。

具体付款方式及期限的约定见附件五。

第七条

出卖人保证该商品房没有产权纠纷,因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任。

第八条    规划变更的约定

出卖人应当执照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。

出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的,应当书面征得受影响的买受人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的,出卖人应当给予相应的补偿。

第九条   设计变更的约定

(一)经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内,书面通知买受人。

1、该商品房结构形式,户型号、空间尺寸、朝向;

出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。

(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的,视同接受变更。

(三)买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起  日内退还买受人已付房款,并按照 利率付给利息。买受人不退房,应当与出卖人另行签订补充协议。

第十条  逾期付款责任

买受人未按照约定的时间付款的,按照以下方式处理:

按照逾期时间,分别处理(1)和(2)不作累加)

(1)            逾期在30日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金,并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;

(2)            逾期超过30日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款,买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金,并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。

本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

第十一条  交付条件

(一)出卖人应当在2007年11月30日前向买受人交付该商品房。

(二)该商品房交付时应符合以下所列条件;该商品房为住宅的,出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;

第十二条  市政基础设施和其它设施的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施基础按照约定的日期达到下列条件;

1、市政基础设施:

(1)上水、下水:2007年11月30日  达到  管线到户

(2)电:2007年11月30日 达到  供电到户

(3)燃气:2007年11月30日 达到  表到户

如果在约定期限内未达到条件,双方同意按照下列方式处理:

(1)双方协商解决。

2、其它设施

(1)公共绿地:达到;

(2)公共道路:达到;

(3)公共停车场:达到;

(4)幼儿园:达到;

(5)学校:达到;

(6)会所:达到;

(7)购物中心:达到;

(8)体育设施:达到;

如果在约定期限内未达到条件,双方同意按照下列方式处理:

第十三条  逾期交房责任

除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照以下方式处理:

1、按逾期时间,分别处理(1)和(2)不作累加)

(1)逾期在30日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率),并于该商品房实际交付之日起30日内项买受人支付违约金,合同继续履行。

(2)逾期超过30日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。

第十四条  面积差异处理

该商品房交付时,出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书,并向买受人提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。

按照套内建筑面积计算该商品房价款的,实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差,双方同意据实结算房价款。

第十五条  交接手续

(一)         该商品房达到第十一条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的7日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时,出卖人应当出示第十一条约定的证明文件,并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,或未满足第十一条约定其他条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十三条处理。

(二)         验收交接后,双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的,双方同意按照下列约定方式处理:

自出卖人通知之日起满七日视为交付。

第十六条  商品房质量、装饰、设备标准的约定

(一)出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件,该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范,标准和施工图设计文件的要求。

(二)出卖人和买受人约定如下:

1、    该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起  日内退还全部已付款,并按照  利率付给利息,给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买受人要求继续履行合同的,应当与出卖人另行签订补充协议。

2、    该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的,自该商品房交付之日起  日内(该时限应当不低于60日),买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起  日内退还买受人全部已付款,并按照 利率付给利息,给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任,因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买受人不退房的或该商品房交付使用已超过  日的,应当与出卖人另行签订补充协议。

3、    交付该商品房时,该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格,出卖人应当与买受人共同查验收房,发现有其他问题的,双方同意按照以下方式处理:

由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起  日内负责修复,并承担修复费用,给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。

4、    出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照以下方式处理:

在交房后一个月内达到约定标准。

具体装饰和设备标准的约定见附件六。

(三)出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的,任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测,双方均有协助并配合对方检测的义务。

第十七条  住宅保修责任

(一)该商品房为住宅的,出卖人自该商品房交付之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

该商品房为非住宅的,双方应当签订补充协议详细约定保修范围,保修期限和保修责任等内容。

(二)在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,双方有退房约定的,按照约定处理;没有退房约定的,出卖人应当履行保修义务,买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任。

第十八条  商品房节能措施

(1)该商品房 住宅的,应当符合国家有关建筑节能的规定和建设部发布的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134/J116-2001)以及四川省建设厅、四川省技术监督局发布的《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(DB51/T5027-2002)的要求。未达到标准的,出卖人应当按照《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》的要求补做节能措施,并承担全部费用;因此给买受人造成损失的,出卖人应当承担赔偿责任。

(2)该商品房为公共建筑(办公建筑、商业建筑、旅游建筑等)的,应当符合国家有关建筑节能的规定和建设部,国家质量监督检验检疫总局发布的〈公共建筑节能设计标准〉(GB50189-2005的要求。未达到标准的,出卖人应当按照〈公共建筑节能设计标准〉的要求补做节能措施,并承担全部费用;因此给买受人造成损失的,出卖人应当承担赔偿责任。

第十九条  使用承诺

买受人使用该商品房期间,不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同,补充协议及其附件另有约定者外,买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与商品房有关的共用部位设施,并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位设施的使用性质。

第二十条  产权登记

(一)初始登记

出卖人应当在2008年5月30日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,双方同意按照下列方式处理:

双方协商解决。

(二)转移登记

1、商品房交付使用后,双方同意按照以下方式处理:

双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

2、如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起210日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照以下方式处理:

买受人同意延期。

3、属多个买受人的,所有权登记时该商品房的所有权登记为(按份)共有形式,持《房屋所有权证》,——  —————均持《房屋共有权证》,其中属按份共有形式的,其各自所战友份额的比例分别为______、__________、_______、_______。

第二十一条  共有权益的约定

1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有;

2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有;

第二十二条  附属建筑物、构筑物的约定

双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下方式处理:

______。

第二十三条  前期物业服务

(一)出卖人依法选聘的物业管理企业为:南充市鑫绿物业管理公司,资质证号为:05122701。

(二)前期物业管理期间,物业服务收费价格为  元/月/平方米(建筑面积)。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿华养护费、综合管理费、_____、______、______。

地上停车管理费,地下停车管理费。

(三)物业管理企业按照以下方式收取物业服务费:

按照年收取,买受人应当在每年的 月 日前缴费。

(四)物业服务的内容和业主监时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约,同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务,遵守业主临时公约.

第二十四条  专项维修资金

房屋专项维修资金的交纳。按照《南充市房屋专项维修资金管理办法》规定:2006年1月1日前办理商品房预售许可证的商品房项目,其住宅商品房的专项维修资金按实际售价的2%计收;非住宅商品房的专项维修资金依据物价部门核定的住宅商品房其准售价按建筑面积计算的价值或按同区域同幢商品住宅销售均价的3%计收。2006年1月1日起办理商品房预售许可证的商品房项目,配备有电梯的,按房屋子建筑面积20元/平方米交纳;未配备电梯的,按房屋子建筑面积15元/平方米交纳。该商品房买受人应交纳专项维修资金(人民币)     ,买受人委托出卖人代为收取交至房屋主管部门设立的维修资金专户,专项用于房屋共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

买受人委托出卖人代交专项维修资金,买受人应在2007年4月12日将前款应交专项维修资金交给出卖人,出卖人应当自买受人交款之日起即日  日内,向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。

第二十五条  不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人,并自不可抗力事件结束之日起10日内向另一方当事人提供证明。

第二十六条  争议解决方式

本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,依法向人民法院起诉。

第二十七条

本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充,但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。对本合同的解除,应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第二十八条

本合同及附件共15页,一式3份,具有同等法律效力,其中出卖人2份,买受人1份。

第二十九条

自本合同生效后,由出卖人及时向南充市房地产管理局  申请办理该商品房预售合同网上登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记备案的,买受人可以申请合同登记备案,出售的商品房已抵押的,合同登记备案应当由出卖人和买受人双方共同申请。

出卖人(签章):

(法定代表人):

(委托代理人)(签章):

(委托销售代理机构)(签章):

 

 

签订时间:2007 年 月 日签订地点:

买受人(签章)。

(法定代表人)(负责人):

(法定代理人)(签章):

(委托代理人)(签章):

买受人(签章):

(法定代表人)(负责人):

(法定代理人)(签章):

(委托代理人)(签章):

 

 

签订时间:2007年    日签订地点:

附件一:房屋平面图及在整个楼栋中的位置图(应表明方位)

附件二:共用部位与公用房屋子分摊建筑面积构成说明

1、被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积。

2、参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数。

3、不分摊的共用部位。

附件三:该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定

附件四:计价方式与房款的其它约定

附件五:付款方式及期限的约定

附件六:装饰和设备标准的约定

1、保温材料:

(1)外墙保温:[]

(2)内墙保温:[]

2、外墙:[瓷砖]

3、内墙:[]

4、顶棚:[]

5、室内地面:[水泥抹面]

6、门窗:

(1)外窗结构尺寸为:

(2)开启方式为:

(3)门窗型材:[]

7、厨房:

(1)地面:[水泥抹面]

(2)墙面:[]

(3)顶棚:[水泥抹面]

(4)厨具:

8、卫生间:

(1)地面:[水泥抹面]

(2)墙面:[]

(3)顶棚:[水泥抹面]

9、阳台:[]

10、
    
电梯:

(1)电梯品牌名称:

(2)电梯速度:米/秒;

(3)电梯载重量:千克;

(4)

11、
    
其它

附件七:物业服务

一、物业服务内容

二、物业服务质量

三、物业收费项目及价格

四、业主临时公约

五、其它约定

1.开发商未将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》、《测绘图》,没有达到交付使用条件而强加业主收房,不让检验房屋是否有质量问题就签收房屋,是典型的违约行为,你们可以拒绝接收房屋.

2.关于办理产权证时间问题,法定时间是自商品房交付之日起90日内开发商应备齐相关材料向房管局去办理产权登记.但在实际操作中开发商遵守这一规定的极少(包括很多知名开发商在内),我遇到较多的有约定为交房后办理房地产权属证书为360天、270天、180天不等的情况.如果是双方约定的,还只能从约定,主管部门一般也不会主动干预的.----再次提醒,房屋买卖合同(商品房预售合同)很多条款都需要双方协商约定,如果在签字后又认为显失公平或受胁迫,到了诉讼阶段不仅举证较难,且买受人的主张往往难获法院支持.

3.其他问题,你已经发现了,如果确实,建议可向对应的主管部门举报.

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发表于 2007-12-12 10:50 | 显示全部楼层

您好,张律师,有个事想咨询您下,谢谢

   我的一个朋友,今年20岁的一个女孩,前2天在滑旱冰的时候被别人撞倒了,但装她的人并未扶起她,也未道歉。小孩子年轻气盛,起来就把撞他的那个人推倒了,撞在了护拦上,现在在医院,向我们要5000块钱。我到医生那咨询了,并不严重啊,医药费才2000不到,所以我们打算和他们商量能不能少点,医药费再加点补偿费.毕竟是我们把人家弄伤的,钱肯定要赔,但也不能要多少就给多少啊。所以我来向张律师咨询下,我现在担心的是:如果他们好了也不出院,一直住下去我们可怎么办呀?那以后他们把我们告上法庭,是不是他的医疗费\住院费要我们全部负责呢,谢谢!

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发表于 2007-12-12 11:56 | 显示全部楼层
QUOTE:

市政基础建设水、电、气等是否该房屋买受人交纳?
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 楼主| 发表于 2007-12-12 20:21 | 显示全部楼层
QUOTE:
以下是引用yql830410在2007-12-12 10:50:00的发言:

您好,张律师,有个事想咨询您下,谢谢

   我的一个朋友,今年20岁的一个女孩,前2天在滑旱冰的时候被别人撞倒了,但装她的人并未扶起她,也未道歉。小孩子年轻气盛,起来就把撞他的那个人推倒了,撞在了护拦上,现在在医院,向我们要5000块钱。我到医生那咨询了,并不严重啊,医药费才2000不到,所以我们打算和他们商量能不能少点,医药费再加点补偿费.毕竟是我们把人家弄伤的,钱肯定要赔,但也不能要多少就给多少啊。所以我来向张律师咨询下,我现在担心的是:如果他们好了也不出院,一直住下去我们可怎么办呀?那以后他们把我们告上法庭,是不是他的医疗费\住院费要我们全部负责呢,谢谢!

你们可以与受伤一方的主治医生联系,仔细询问其伤害和治疗的相关情况,以便确定真实的医疗费用.

人身伤害赔偿包括医疗费、护理费、住院伙食补助费、营养费、交通费、住宿费,如果有伤残还有伤残赔偿金和精神损害抚慰金,如果对方没有过错,上述费用将由加害方全额承担,你们可以协商解决,但建议先仔细了解其伤害的真实程度,对恶意住院产生的费用,你们可以拒付.

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 楼主| 发表于 2007-12-12 20:25 | 显示全部楼层
QUOTE:
以下是引用zhaoyong在2007-12-12 11:56:00的发言:
QUOTE:

市政基础建设水、电、气等是否该房屋买受人交纳?

各地物价部门已陆续出台了规定,禁止收取上述配套费用,但是,如果你们在签合同时已签字同意就麻烦一些.

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发表于 2007-12-12 20:52 | 显示全部楼层
支持楼主![em02]
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发表于 2007-12-13 10:59 | 显示全部楼层
[em03]我帮我朋友问问,,她老公要和他离婚,,基本情况如下:住房一套,儿子两个,贷款90000元,原因就是感情不和,不存在过错方,,,请问下,,这样的离婚该怎么办??是协议还是什么呢>?????
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发表于 2007-12-13 10:59 | 显示全部楼层
[em03]我帮我朋友问问,,她老公要和他离婚,,基本情况如下:住房一套,儿子两个,贷款90000元,原因就是感情不和,不存在过错方,,,请问下,,这样的离婚该怎么办??是协议还是什么呢>?????
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发表于 2007-12-13 15:23 | 显示全部楼层

请问是党大还是法大?

 

[em03][em03][em03]
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