小区内地上车位的所有权明确了

scboge · 发表于 2019-11-15 11:33

1.物权法第七十四条中的“规划”应是解决车位、车库建设的合法性、合规性和合理性问题，并非解决权属问题

建筑规划的目的在于确定建筑物的位置、规模及用途等指标，而建筑规划审批是职能部门依法履行监管职责的方式，建筑规划本身并不能确定建筑物的所有权归属，其只能证明建筑物建设的合法性、合规性和合理性。物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”应将物权法第七十四条第二款和第三款结合起来理解，绝不能割裂开来，从第三款规定可知占用共有部分的车位属于业主共有，所以第二款规定实际上有一个前置隐形条件，即“未占用业主共有部分”，可知区分车位权属的关键在于其是否占用业主共有部分，而非其是否经过规划。

2.建筑区划内的权属分类为：业主专有、业主共有、城镇（市政）所有（公用）和其他权利人所有

物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《建筑物区分所有权解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”可知一个建筑区划内的物权归属仅有四类，即业主专有、业主共有、城镇（市政）所有（公用）和其他权利人所有。城镇（市政）所有（公用）一般指城镇道路、城镇绿地等，而其他权利人一般指在建筑区划内建设信号发射站的电信部门等，这两类情形很容易区分，故一般情况下，由建设单位建造的建筑物、构筑物及其附属设施若不属于业主专有，就应属于业主共有，系非此即彼关系。

3.不能办理产权登记的地上车位属业主共有，《商品房买卖合同》中关于所有权保留的约定对业主无效

专有部分不仅要具备构造和利用上的独立性，还要能进行产权登记，争议车位虽经过规划审批，但因其仅附着于小区土地上，既未计算建筑面积，也未纳入容积率指标，故无法办理产权登记，实质上属于建设用地使用权，根据《建筑物区分所有权解释》第三条第二款的规定，建设单位将房屋销售完毕后，小区建设用地使用权就转移为业主共有，故争议车位无法成为特定人所有的专有部分，根据前述分析，应认定其占用了业主共有部分，所有权归属于全体业主。建设单位对车位进行处分的前提是其享有所有权，因争议车位属业主共有，故建设单位无权进行处分，《商品房买卖合同》中关于车位所有权保留的约定对业主无效。