2014年上海写字楼租赁市场各细分区域租户特征和走势分析

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2014年一季度，上海写字楼租赁市场核心区新增供给仍处于短缺状态，新项目主要来自浦西次中心的杨浦和闵行区，尽管租金总体走势平稳，实则掩盖了浦西的持续低迷；浦东核心区表现较为出彩，内资金融的积极进取行为催化了这一市场，预计后三季度浦东和浦西不同的供需格局将成为租金差进一步拉大的决定因素。

浦西和浦东核心区租户结构和成交类型趋于分化

浦西和浦东中央商务区市场因其租户结构不同，成交类型也趋于分化：浦西跨国企业多以控制成本为主，浦东内资企业更倾向于积极扩张。具体而言，本季度浦西中央商务区内的大多数租赁交易都属于续租成交，对扩租和搬迁等增加租务开支的行为仍较为谨慎。与此同时，内资金融机构的积极进取成为浦东中央商务区表现出彩的催化剂，预计这一趋势在今年余下的时间内将得以持续。

浦西和浦东核心区对成交起主导作用的行业各有特点

从行业分布来看，跨国媒体和零售企业的新租和扩租给平淡的市场表现增添了一抹亮色，例如，安吉斯媒体改变了以往各部门分散办公的策略，将企业天地5号作为整合后的办公场所；华伦天奴在上海环贸广场一期租下1,000平方米。在浦东，季内绝大部分的吸纳量来自内资金融服务业和能源等行业，例如，哈纳斯新能源进驻上海市场，并选择了国金中心二期作为首个办公点。

浦西和浦东核心区供需格局差异决定两者的租金差距将进一步拉大

在浦东中央商务区，不少楼宇候租的客户已形成了长长的清单，大面积的空间更是难以一见，空置率降至近7年来的历史最低点。相应地，甲级办公楼租金于本季度环比上涨1.6%至每平方米每天9.6元。浦西的租金继续环比下降0.9%至每平方米每天9.0元。在今后一段时间，浦东租金稳步上涨仍然是区域市场的主旋律，与浦西的租金差距也将进一步拉大。

受益于大型企业郊区化办公趋势非中央商务区需求保持强劲

在次中心和外围商务区，两个位于浦西杨浦和闵行的甲级办公楼项目本季度正式落成，为该市场新增11.7万平方米的体量。值得一提的是，位于杨浦区的尚浦领世为耐客中国区总部量身定制了办公场所，这也表明上海写字楼租赁市场的郊区化趋势给非中央商务区项目带来了发展契机。