解读2013楼市调控新“国五条”：二套房首付提高 出售自有住房征税20%

有风掠过

   国务院办公厅3月1日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，指出当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。因此要做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。其中要求：进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

     》》解读：二手房严格征收差额20%个税，可能转嫁给买房
     按照我国按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得（出售价与房屋原值的差额），应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。

但在实际操作中，由于部分房屋并不能核实房屋原值，例如此前并非购买商品房所得的福利分房，无法准确计算出差额，即通过出售自有住房取得的所得，因此无法按照20%来征收。对待这类房屋，国家政策为统一按照出售总价的1%征收。

也就是说，目前二手房交易个人所得税征收有两种标准，能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收；未能提供房源原值的，统一按照出售总价的1%征收。只有二手房交易满五年，且是唯一住房的才能免征个税。

由于中介往往能帮助售房者压低真实价格进行网签，因此，按照1%的总价征收的税额，往往远低于按照差额的20%征收，因此，很多能够核实原值的房屋，也被当成不能核实原值的房屋，从而按照低于真实交易价格的总价的1%征收，以此达到避税的目的。

    此次，国务院办公厅在通知中，要求能够核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。也就是说，这一通知将堵死将能够核实原值的房屋，按照不能核实原值的房屋来征个税的路子，从而增加卖房者的税负。在二手房交易中，虽然根据国家相关规定，买方得缴纳契税，卖方则要承担营业税和个人所得税，但在实际操作中，往往这些税种，事实上都由买房者来承担。

  》》三问： 狠招可能带来啥？
个人售房将按转让所得征收20%个税。此政策实为楼市调控十年以来最犀利狠招，预计短期内二手房买卖将跌至冰点。不过长期看政策效果可能打折扣：一是是否会转嫁给买家再度推高房价？二是是否会带动新楼销售反而利好开发商和地方政府？三是是否抑制了改善性需求而导致租房价格猛涨？

   》》回顾：

近年政府对楼市重要表态

2009年12月14日	国四条	提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，并明确表态“遏制房价过快上涨”。
2010年4月17日	新国十条	实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
2010年9月29日	新国五条	实行严格实行问责制，更完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；三、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；
2011年1月26日	新国八条	要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年2月16日	京十五条	对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
2013年2月20日	最新国五条	二手房转让严格按所得20%强化计征个税。房价上涨过快的城市，可进一步提高二套房贷款首付款比例和贷款利率。对稳房价不力的省级政府将进行约谈和问责。

    》》数据：

2013年1月份房价涨幅前20城市

排名	城市	新建商品住宅价格指数			排名	城市	新建商品住宅价格指数
		环比	同比	定基			环比	同比	定基
1	深　　圳	102.2	103.3	106.7	11	武　　汉	101.2	102.1	106.4
2	北　　京*	102.1	104.3	107.6	12	乌鲁木齐	101.1	103.5	113.4
3	广　　州	102	104.7	108.7	13	呼和浩特	101.1	100.3	105.5
4	厦　　门	101.6	102.4	108.1	14	重　　庆	101	102.5	105.4
5	沈　　阳	101.5	101.3	108	15	成　　都	101	101.5	104.4
6	郑　　州	101.4	102.5	109	16	徐　　州	100.9	100.5	103.7
7	上　　海	101.3	101.5	103.4	17	遵　　义	100.9	102	108.1
8	南　　充	101.3	102.7	102.5	18	杭　　州	100.9	93.4	92.8
9	哈 尔 滨	101.2	101.7	105.4	19	长　　沙	100.9	102	109.9
10	南　　京	101.2	103	102.4	20	赣　　州	100.9	100.6	105.6

永远的光辉

可惜啊可惜，是利润的20%，我还以为征收房价的20%，空高兴，这点税收，还不够给炒房子的人挠痒，啥政策，一点力度都没有，浪费国家的纸墨！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

巴城小夜曲

手里有房子的赶快处理了

668qmwd

:):)

我摄工作室

永远的光辉 发表于 2013-3-1 21:09
可惜啊可惜，是利润的20%，我还以为征收房价的20%，空高兴，这点税收，还不够给炒房子的人挠痒，啥政策，一 ...

都是空调，没有杀伤力的政策。
真正要让房子降价，政府不在房地产里面大搞钱。房价的百分之六十左右都是被政府拿去了。

永远的光辉

政府也没赚多少，开发商赚太多了，我一朋友搞房地产，营山他开发的框架房子成本在1900一平米左右，卖价3300，赚了一大半。我觉得营山销售一平米房子，政府赚不到1400吧

两木

永远的光辉 发表于 2013-3-1 21:09
可惜啊可惜，是利润的20%，我还以为征收房价的20%，空高兴，这点税收，还不够给炒房子的人挠痒，啥政策，一 ...

利润的20%也不少了啊？  

俺不阴郁

个税收得太少了

广安律禅

我摄工作室 发表于 2013-3-1 21:30
都是空调，没有杀伤力的政策。
真正要让房子降价，政府不在房地产里面大搞钱。房价的百分之六十左右都是 ...

政府所得并不多，房地产商赚多了。这才是事实

斜阑独语

看标题我也以为是要征收房产总值的20%呢！

广安律禅

斜阑独语 发表于 2013-3-1 22:48
看标题我也以为是要征收房产总值的20%呢！

20%的税收是指个人所得税。

我摄工作室

广安律禅 发表于 2013-3-1 22:46
政府所得并不多，房地产商赚多了。这才是事实

地价占房价的40%左右，个别超过50%
营业税、增值税、契税，教育附加费、污染费、人防费等苛捐杂税超过房价的20%。
土地出让金和苛捐杂税占了房价的60%左右，政府所占还不多吗？
如果政府不收这笔钱房价尼玛下降60%。

我摄工作室

广安律禅 发表于 2013-3-1 22:46
政府所得并不多，房地产商赚多了。这才是事实

前年某单位买了个几万元的二手房，还不到10万元。契税却缴了一万多。

云山光头佬

笑而不语

有风掠过

我非专业典型分析可能导致的后果： 一，促进新房涨价，将二手房买主逼到了新房市场，造成新房更加供求不平衡；二，改善性需求群体受到严重打击，那些原来想“ 售旧买新”的群体，因房屋交易所得税20% 过高，导致无法获得改善性住房资金；三，激发一次到位买房。

广安律禅

我摄工作室 发表于 2013-3-2 00:01
地价占房价的40%左右，个别超过50%
营业税、增值税、契税，教育附加费、污染费、人防费等苛捐杂税超过房 ...

政府凭什么不征税？

竹林听溪

房奴

大唐流星

看来要信克强呀