李东阳依法维权是所有老百姓的心愿

万金山被拆迁户

广安市建设局因广安万金山房地产公司“金山·渠江怡景”楼盘开发项目与李东阳及房屋共有人的房屋拆迁未能达成安置补偿协议而作出的具体行政行为违法。裁决主要事实不清、证据不足，违反法定程序，适用法规错误，显失公正，行政干预拆迁补偿方式、恶意压低补偿金额等行为严重侵害了房屋产权人的合法权益，依法应当予以撤销。

1、市建设局向金山公司颁发《房屋拆迁许可证》弄虚作假系非法。

一是被上诉人剥夺了上诉人在颁发《房屋拆迁许可证》之前听证的权利。根据《行政许可法》第四十七条和国务院办公厅国发明电（2010）第15号《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第三条之规定，被上诉人在颁发《房屋拆迁许可证》之前应当告知利害关系人进行听证和征求被拆迁人意见后才能向第三人颁发《房屋拆迁许可证》。而市建设局没有进行听证就非法发放了《许可证》。

二是市建设局行政审批不合法。根据《城市房屋拆迁管理条例》第七条和《四川省城市房屋拆迁管理条例》第六条之规定，对违反城市规划，没有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划与拆迁方案，以及拆迁补偿资金、拆迁人安置方案不落实的项目，一律不得颁发拆迁许可证。在金山公司与李东阳拆迁纠裁决纷案中，市建设局在受理裁决申请和行政裁决过程中都没有对金山公司应当提交的上述必须提交的文件进行合法性和有效性进行核查。在一审庭审中市建设局和金山公司举示证据证实：《房屋拆迁许可证》是在2010年2月2日颁发，而金山公司提交的建设项目批准、核准或备案文件是广安市广安区发展和改革局于2010年9月1日才行文的《企业投资项目备案通知书》；建设用地规划许可证是2010年7月6日市建设局颁发的；房屋拆迁资格证书是临时资格；金山公司没有提交国有土地使用权批准文件以及产权调换房屋安置标准、房源及相关证明文件。以上说明了市建设局颁发《拆迁许可证》在前，金山公司办理立项批准文件、建设规划许可证及用地手续在后。就是说，市建设局发给金山公司的《拆迁许可证》是在没有任何法定手续的情况下非法颁发的。市建设局在一审庭审中自己也承认了上述违法事实，还说这是“广安特色”。一审法院也认定金山公司取得《房屋拆迁许可证》的时间在《建设用地规划许可证》及《企业投资项目备案通知书》后。

2、市建设局受理裁决程序违法。

一是裁决前未举行听证。由于《房屋拆迁许可证》中拆迁范围四至所涉及的拆迁总户数是32户，在市建设局受理裁决前没有一户与金山公司达成拆迁安置补偿协议（现在也一户没有）。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条和《四川省城市房屋拆迁行政裁决听证工作程序》第二条之规定，对未达成拆迁安置补偿协议的被拆迁户超过被拆迁总户数20%的，被上诉人在受理行政裁决申请前，应当进行听证。在庭审中，市建设局举示的未达成协议的被拆迁人比例及原因系自相矛盾的虚假证据，居然违反审判法规规定，当庭调换证据。市建设局在受理裁决前应当进行听证而没有举行听证程序，其受理行政裁决程序违法。

二是市建设局对申请裁决提交相关材料的合法性未予审查。

《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第一款规定：“房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：……（二）审核相关资料、程序的合法性；”市建设局在受理裁决申请和行政裁决过程中未对金山公司《拆迁许可证》、建设项目批准、核准或备案文件、土地使用权证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋拆迁资格证书等相关文件进行合法性和有效性核查。直接导致采信违法的《拆迁许可证》和相关批准文件而进行了非法裁决。

三是市建设局在裁决过程中滥用、超越行政职权。

市建设局向法庭提交的2010年8月2日听证笔录和2010年12月17日调解笔录以及送达回证等文书均是由广安市广安区住房和城乡规划建设局工作人员主持和记录。由于广安市广安区住房和城乡规划建设局不具备本案合法的行政裁决主体资格，其记录的内容又与实际不符，系法规禁止和纠正的“走程序”，所作出的记录不具有法律效力。而市建设局在法庭上辩称委托广安区规划建设局为市建设局行使行政职权，其既不能提供委托的法规依据又不能提供委托证明，应当认定为在行政裁决过程中滥用、超越行政职权。

四是市建设局采信的《评估报告》不合法。

（1）评估单位不具有评估资格。市建设局举示证据显示评估单位2009年以后未通过企业年检，其评估资格不具合法性。

（2）评估方法错误。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条和《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法》第十三条之规定，拆迁估价一般应当采用市场比较法。而本案中《评估报告》采用的是“房地分估法”、“假设开发法”。故评估单位所采用的错误评估方法没有法规依据。

（3）评估不依据房地产市场交易价格系违法。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条和《四川省城市房屋拆迁管理条例》第十四条以及国务院办公厅国发明电（2010）第15号《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二条之规定，评估单位应当选择县一级以上人民政府公布的房地产市场交易价格作为拆迁补偿安置标准。而在本案中，评估单位一直未援引政府公布的房地产市场交易价格，也未援引任何市场价格依据。

（4）剥夺产权人分户评估和重新评估的权利。由于评估单位及金山公司未向上诉人送达《评估报告》，上诉人对《评估报告》有异议，书面向市建设局提出了重新评估申请。但市建设局以未预交评估费，放弃分户评估权利进行裁决。而在庭审中市建设局未举示告知期限内向何家评估单位预交评估费的证据。并且预交评估费用无任何法规依据，属于违法要求履行义务，也违反了《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法》第七条之规定。

五是市建设局裁决认定事实失当，不具有执行性。

市建设局在裁决中将车库和二楼营业用房与产权人进行产权调换，其房屋使用性质，自然层数非同一性，并且调换产权房屋无交付时间，无综合验收证明文件，不具有现实执行性，还可能导致与其他业主纷争。

2、市建设局未对金山公司取得的拆迁及开发项目进行合法性审查。

一是建设用地使用权批准文件不合法。

由于金山公司对渠江北路43号和晶江巷6号实施的是房地产开发项目，属于商业用途的建设用地，金山公司未按照《中华人民共和国物权法》第十二章建设用地使用权和《中华人民共和国土地法》及其《实施细则》建设用地的相关规定取得建设用地的使用权。由于市建设局和金山公司在庭审中未举示建设项目批准、核准或备案文件，也未举示土地是采取了招标、拍卖、挂牌交易取得土地使用权，其举示的《国有土地使用权出让合同》系金山公司在其成立前就签订了。（相当于一个婴儿在自己出生前就与别人签订了婚约）其行为违背了法律禁止性规定，应当认定为无效合同。同时，土地证还在地产权人手中，土地管理部门也未将地产权人的土地使用权进行任何变更登记。

二是金山公司只有临时资格证书不具有拆迁主体资格。

第三人金山公司在2010年2月2日才取得城市房屋拆迁单位临时资格证书，根据《四川省城市房屋拆迁管理条例》第九条三款“城市房屋拆迁管理部门不得向临时机构颁发房屋拆迁许可证”之规定，故金山公司以城市房屋拆迁单位临时资格证书取得房屋拆迁许可证不合法，故金山公司不具有拆迁主体资格。

三是金山公司系超范围进行房地产开发。

根据《暂定资质证书》，金山公司为三级资质，只能开发15万平方米以下的住宅及配套商业，而万金山片区开发达到19.8万平方米。故金山公司属超范围进行房地产开发。