关于中南漫悦湾小区一楼空地围合与楼顶违建问题的情况反映

喜欢睡觉的猪 · 发表于 2026-11-3 22:07

南充市高坪区综合行政执法局：

本人系南充市中南漫悦湾小区业主。2025年7月起，本人就小区一楼周边绿地被围合、楼顶违建等问题，通过12345热线向南充市房管局高坪办事处、属地管理的都京街道办反映情况。迄今一年有余，相关问题尚未形成明确结论，责任归属亦未厘清。

现将有关情况书面整理如下，供主管部门核查参考，亦供关心此事的社会公众了解。

一、基本情况（一）一楼周边空地被围合使用
小区一楼住宅周边空地，自交付时起即由开发商以围栏圈合，并作为“赠送花园”交由一楼业主使用。据本人了解，该部分绿地未办理独立产权登记，性质上仍属建筑区划内的公共区域。
由此产生的实际影响主要有二：其一，中间楼层业主缺少晾晒与日常活动空间，衣物多晾晒于阳台外侧；其二，遇大风天气，衣物飘落至围合区域内后，业主无法进入拾取，只能任其遗失。此类情形已持续多年。
单件衣物的得失固属小事，但围合设施将公共区域长期封闭使用，存在侵犯全体业主权利，其性质值得关注。
（二）楼顶空间被处置并加建
据本人了解，开发商将楼顶空间处置给顶层业主，顶层业主随后在楼顶实施加建。
楼顶属建筑区划内的共有部分，亦关系消防疏散与楼体结构安全。加建行为是否取得规划许可、是否影响消防通道畅通与楼体承重，本人不具备判断能力，但作为同一小区的业主，有知情与关切的权利。
（三）反映过程及答复情况

麻辣社区答复截图（落款日期2025年8月15日），图中载明“关于一楼花园问题，已联系区综合行政执法局核实处理”。

市长信箱答复截图，图中载有“开发商并未将小区公共区域出售给业主”的表述，并告知“若您发现有违规搭建情况，请向综合执法局反映”。
2025年7月，本人向南充市房管局反映上述问题，先后收到两次答复：

第一次答复：开发商未出售公共区域；违规搭建问题应向综合执法局反映。
第二次答复：已联系综合执法局核实，但至今未收到处理意见。

两次答复均未就“一楼花园与楼顶空间的法律性质”“围合与加建行为是否合规”“购房合同中‘专有使用权’条款的效力”作出明确认定，问题仍在部门之间流转。
（四）关于办理时限
从2025年7月首次反映至今，已逾十六个月；从答复截图所载“已联系区综合行政执法局核实处理”至今，已逾十四个月。这十四个月里，围合设施未见拆除，公共区域未见恢复，得到的只有“已联系”“请向某局反映”这类过程性表述，没有一份指向结果的文书。
本人理解，基层执法任务繁重，历史遗留问题的处置确有难度。但“难”不等于“可以不办”，更不等于“可以一直不答复”。群众反复奔波于部门之间，消耗的是对政府的信任。
二、需要予以明确的问题

本人非法律专业人士，仅就以下三点提出疑问，请主管部门及专业人士指正：

1. 权属性质：小区一楼周边空地与楼顶空间，属于全体业主共有，还是可由开发商单独赠送、出售？

2. 行为性质：开发商围合绿地、顶层业主加建，是否构成擅自改变共有部分用途、未取得规划许可的建设行为？

3. 合同效力：购房合同中约定的“专有使用权”条款，能否对抗《中华人民共和国民法典》第二百七十四条关于“建筑区划内的绿地属于业主共有”的规定？

据本人理解，《民法典》第二百七十四条明确建筑区划内的绿地原则上属于业主共有；第二百七十八条规定改变共有部分用途应当由业主共同决定；《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条对未取得规划许可进行建设的行为亦有相应处理规定。

上述理解如有不当，恳请指正。