业主投诉违法合同，街道办不纠正反背书——绵阳这个街道办的法定监督职责去哪了？

程酬菜

致： 绵阳市住房和城乡建设委员会、涪城区人民政府、涪城区住房和城乡建设局

反映人： 绵阳市涪城区工区街道九洲第一生活区多名业主

日期： 2026年8月7日

一、反映事项

九洲第一生活区物业管理委员会（以下简称“物管会”）在工区街道办事处指导监督下，通过聘请第三方机构协助组织业主大会投票，选聘绵阳市良国物业管理有限责任公司（以下简称“良国物业”）为小区物业服务人，并签订了一份将公共收益净收益90%归物业公司所有、服务标准严重缩水的物业服务合同。该合同严重违反《民法典》及省市规范性文件，表决程序适用门槛错误，街道办不仅未依法纠正，反而在书面答复中公然为违规决定背书。同时，小区历史遗留的住房维修基金缺失问题悬而未决，本次选聘将进一步掏空小区唯一的公共资金来源，埋下长期安全隐患。现依法向上级部门反映，恳请高度重视、依法督办。

二、小区基本背景：一个没有维修基金的老旧小区

（一）维修基金缺失——前物业撤场的真正原因

九洲第一生活区是九洲集团上世纪90年代房改房小区，至今产权结构多元：部分房屋已出售给职工成为私有产权，另有583户仍为公产房，职工以租住形式使用。由于房改房历史原因，小区至今没有一分钱住房专项维修基金。

工区街道办在2026年7月15日答复中确认了这一情况，并表示维修基金目前仍在九洲集团账户名下，正在与政府协商处理，但未提供任何协商进度。前期服务的交发物业、三牛一家物业，均因物业费低、部分公租房拒绝缴纳费用，经营亏损而撤场。

在维修基金缺失的情况下，公共收益是小区唯一可用于公共设施维修更新的资金来源。四川省住建厅川建行规〔2026〕3号文件明确规定，公共收益应优先用于补充专项维修资金、消防设施更新等公共支出。而良国物业合同却要把这唯一资金来源的90%拿走。这意味着：电梯坏了没钱修、消防设施老化没钱换、管网破损没钱补——因为钱都被物业公司拿走了。

（二）合同条款自相矛盾：第十二条与第十三条打架

良国物业合同第十二条约定，公共收益净收益“物业公司分得90%，用于补充物业服务成本不足部分”。第十三条又规定，共用设施设备中修、大修、更新、改造费用超过300元的，可“从小区公共收益中列支”。

这就形成了一个逻辑死循环：第十二条说90%的收益被物业拿去“补成本”了，第十三条又说大修可以从公共收益列支——但90%已经被拿走了，剩下的10%够修什么？没有维修基金，公共收益又被抽走九成，大修谁来出钱？合同没有回答这个问题。

（三）第三方机构由中标物业出钱——利益关联不容忽视

街道办在7月15日答复中明确表示：“本次业主大会及聘请第三方机构所产生的所有经费，均由最后业主选出来的物业服务企业承担。”这意味着，参与竞标的良国物业和浩淼物业，谁中标，谁就支付第三方机构费用。第三方机构在组织投票过程中是否完全中立，值得上级部门深入调查。

更值得注意的是：两家竞标物业提出的公共收益分成方案分别为——良国物业业主得10%、物业得90%；浩淼物业业主得30%、物业得70%。最终中标的，恰恰是业主分成更低、物业公司拿走更多的一家。

三、90%公共收益归物业——全国罕见的违法合同

（一）法律怎么说？

《民法典》第282条明确规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这是确定所有权归属的规定，不是“可以商量怎么分”的规定。就像法律规定“工资扣除社保公积金后归劳动者所有”，您不能通过签合同把工资的90%给公司。

《绵阳市物业管理条例》第31条同样规定：“共有部分的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。”该条例还明确禁止“挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益”。

川建行规〔2026〕3号明确要求：合理成本占经营总收入比例不宜超过30%，且严禁对扣除成本后的净收益按比例切分划归物业。绵阳市指导意见也规定：管理成本原则上不得高于公共收益的30%，公共收益应优先用于补充专项维修资金。

从国家法律到地方法规到省市文件，四层规范全部指向同一结论：公共收益扣除合理成本后归业主所有，物业公司不能分净收益。良国物业合同的90%分成条款，全面违法。

（二）街道办怎么回应的？

街道办在8月5日的书面答复中，做出了以下回应，每一条都站不住脚：

第一，街道办称《民法典》第282条“未禁止业主与物业服务企业就公共收益达成新的分配协议”。 这是对法律原文的曲解。第282条的原文是“扣除合理成本之后，属于业主共有”，这是一句确定归属的话，不存在“未禁止”的表述。街道办把“法律明确规定归业主”曲解为“法律没有禁止拿走”。

第二，街道办称省市文件“并非法律和法规”，不具约束力。 首先，认定分成条款违法的依据不只是省市文件——《民法典》第282条是法律，《绵阳市物业管理条例》第31条是地方性法规，国务院《物业管理条例》第19条是行政法规。四个层级的规定全部指向同一结论，街道办只挑省市文件来回应，是在回避上位法。其次，川建行规〔2026〕3号是省住建厅制定的规范性文件，是全省住建系统备案审查和集中整治的执法依据，街道办不能选择性执行。

第三，街道办称“利用公共收益填补物业费缺口仅需双过半同意”。 这是对表决门槛的适用错误。《民法典》第278条明确规定，“利用共有部分从事经营活动”应当适用“双四分之三”通过门槛——即参与表决的业主中，面积和人数都必须有四分之三以上同意。本次投票事项一是“通过良国物业服务合同草案”，该合同将小区停车位、广告位等共有部分整体交由物业公司经营，这明明是“利用共有部分从事经营活动”，街道办却套用“双过半”门槛。实际投票数据：事项一同意人数仅437人，占参与表决695人的62.88%，距离四分之三（75%）差12.12个百分点。按法定门槛，这一事项根本未通过。

第四，街道办称分成比例系“物业公司综合成本核算后提出”。 川建行规〔2026〕3号要求合理成本的测算标准、方法应当作为合同附件。良国合同既没有成本测算附件，也没有成本比例上限，只笼统约定可扣除“人工费、税费、设施维护费及管理费”，其中人工费、管理费还涉嫌与物业费已覆盖的人员薪酬重复列支。更矛盾的是：合同第八条白纸黑字写着“包干制，服务盈亏均由乙方自行享有或承担”。既然是包干制、自负盈亏，经营亏损就该物业公司自己扛，凭什么拿业主的公共收益来补？

四、服务标准严重缩水——合同声称“三级”，实际连早期标准的中等水平都达不到

（一）合同引用的标准文件是20多年前的旧文件

良国合同第七条声称“按照《绵阳市普通住宅物业服务等级标准》三级标准执行”。该标准出自《绵阳市物业服务收费服务管理实施细则的通知》，距今已有20多年，早已过时。绵阳市现行有效的是2025年12月4日印发施行的《绵阳市住宅物业服务等级标准》（2025年版）——不仅名称不同，内容更是天壤之别。合同引用20多年前的旧标准，就好比医院说“按国家标准给您做检查”，拿出来一看，用的还是上世纪的体检手册。

（二）拿早期文件来对照——合同实际连中等水平都够不上

这份早期文件本身包含四个等级的服务标准，从高到低依次为第一套至第四套。对照良国合同实际列出的10条服务条款可以发现：客服值守仅工作日8小时（早期文件第二套要求16小时，第一套要求24小时）；楼道清扫每周2次（早期文件第二套和第一套均要求每日1次）；巡逻每日3至4次（早期文件第二套要求每2小时1次，第一套要求每1小时1次）；共用部位巡查频次合同未作明确约定。即使在20多年前的旧标准里，良国合同的实际服务水平也仅处于第二套到第三套之间，绝非“三级”。

（三）和现行标准差距更大

绵阳市2025年版三级标准涵盖综合服务、共用设施设备运行和维修养护、装饰装修管理、公共秩序维护、环境卫生维护、绿化养护、安全生产、创新服务八大类共150余项具体指标。良国合同仅以10条简略表述予以“概括”，以下核心板块在合同中完全没有约定：共用设施设备运行和维修养护（供水系统、排水系统、供配电系统、电梯管理、消防系统、安全防范系统、防雷系统等）；消防安全管理；装饰装修管理；安全生产管理（有限空间作业、防洪防汛、电动自行车管理、高空坠物管理等）；档案管理制度；专项委托服务监管机制；社区文化建设。一个30栋楼、近10万平方米的小区，消防通道怎么管、电梯怎么维保、防汛怎么应对——合同里一个字都没写。

（四）虚假标注服务等级的法律后果

合同第七条声称按“三级标准”执行，实际引用的是20多年前早已过时的旧文件，且即使在旧文件中，合同实际承诺的服务水平也达不到第三套标准。和2025年版现行标准相比，合同仅覆盖了150余项中的10条，八成以上核心内容缺失。这构成虚假标注服务等级。业主基于“三级标准”的认知投票同意，属于受到误导。依照《民法典》第148条，业主有权主张表决意思表示存在瑕疵。

合同大量使用“不定期”“季节性”等模糊表述处理关键服务事项——“不定期”就是没有标准，“季节性”就是想干就干不想干就不干，业主根本无法据此维权。

五、街道办履职失责——法定监督职责形同虚设

（一）街道办有法定的监督纠正职责

国务院《物业管理条例》第十九条第二款明确规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。《绵阳市物业管理委员会组建运行实施办法》第十一条更具体规定：发现物管会决定违反法律法规的，街道办应当责令限期改正，逾期未改正的，应当依法撤销该决定。

街道办不是“旁观者”，而是法定的监督者。面对一份90%公共收益归物业、服务标准严重缩水的合同，街道办应当做的是责令改正、撤销违规条款，而不是在答复中为其背书。

（二）街道办的失责表现

一是事前不纠正：业主在投票前已多次书面反映合同条款违法，街道办未督促修改，也未要求在投票公告中向业主告知风险。

二是事中不监督：投票过程中，街道办未审查表决门槛的适用，也未审查合同服务标准与现行标准的差距。

三是事后不改正：面对业主的多轮投诉，街道办在书面答复中将违法条款定性为“合法有效”，公然无视《民法典》第282条的强制性规定，曲解法律原文。

四是维修基金问题不推进：街道办称维修基金“正在与政府协商处理”，但始终未提供协商进度或时间表。在维修基金缺失的背景下，不仅不保护小区唯一的公共资金来源，反而默许物业公司拿走90%。

（三）物管会负责人身份重合

物管会负责人罗泽燕同时担任九洲社区负责人，也是街道办两次答复中指定的联系人和协调人。合同甲方负责人、社区管理者、街道办联络人，三个角色集于一身，监督机制形同虚设。

此外，物管会于2024年10月29日备案成立，任期至2026年10月底届满，却在届满前签订为期三年的物业服务合同。川建行规〔2026〕3号要求“经营期限不宜超过本届物管会任期”，《四川省物业管理条例》第四十七条和《绵阳市物业管理委员会组建运行实施办法》第十二条均明确规定，物管会任期一般不超过两年。一个即将到期的临时机构，签了一份超出自身任期两年的长期合同，合理性何在？

六、几个需要上级部门关注的核心问题

问题一：没有维修基金的小区，公共收益被拿走90%，出了安全事故谁负责？ 电梯维修、消防设施更新、管网大修——这些钱从哪来？公共收益本应是最后的资金保障，现在90%被拿走。一旦发生安全事故，责任谁来承担？

问题二：第三方机构费用由中标物业承担，是否存在利益输送？ 出钱的人和中标的人是同一家公司。建议上级部门调查第三方机构的选聘过程、费用金额及支付方式。

问题三：街道办曲解法律原文为违法合同背书，是否构成行政不作为？ 《民法典》第282条白纸黑字写着“属于业主共有”，街道办却说“未禁止达成新的分配协议”——这不是理解分歧，这是对法律原文的曲解。国务院《物业管理条例》第19条明确规定街道办有监督纠正职责，街道办不纠正反背书，是否构成行政不作为？

问题四：合同声称“三级标准”，实际连20多年前旧文件的中等水平都达不到，业主知情权如何保障？ 合同引用的《绵阳市物业服务收费服务管理实施细则的通知》距今已有20多年。即使在那个旧文件里，良国合同的实际服务水平也达不到第三套标准——客服值守仅8小时、楼道清扫每周2次、巡逻每日3至4次，而第一套标准要求客服24小时值守、楼道每日清扫、巡逻每1小时1次。和2025年版现行标准相比，合同仅覆盖了150余项中的10条，八成以上核心内容缺失。街道办在备案审查时是否审查了服务标准的合规性？

问题五：583户公产房的产权单位（九洲集团）在投票中的角色是什么？ 583户公产房住户是租住形式，不是产权人。他们的投票权如何认定？九洲集团作为产权单位是否参与了投票？这些问题至今未向业主公开披露。

问题六：表决门槛到底该用哪个？ 利用共有部分从事经营活动，依法应适用双四分之三门槛。实际同意率仅62.88%，差12个百分点。街道办把“利用共有部分经营”偷换成“填补物业费缺口”，套用双过半——这是定性错误导致的门槛降级。

问题七：从物管会到街道办，层层监管为何无人发现问题？ 物管会拟定合同、街道办指导监督、第三方机构组织投票、区住建委备案审查——中间经过了多个环节。一份90%公共收益归物业、服务标准引用20年前旧文件、表决门槛用错的合同，为什么没有任何一个环节指出问题？这不是某一个环节的疏忽，而是整个监管链条的系统性失察。

七、投诉请求

1.依法撤销或责令整改本次业主大会关于良国物业服务合同的决议，理由是表决门槛适用错误（应适用双四分之三，实际仅62.88%同意），且合同核心条款违反《民法典》第282条强制性规定。

2.对良国物业服务合同进行备案审查，依法不予备案含有“净收益90%归物业”违规条款的合同，责令修改为合规版本：公共收益设立独立专用账户，据实列支经营成本（上限不超过总收入30%），扣除成本后全部净收益归全体业主所有。

3.责令整改合同服务标准条款，要求按照现行有效的《绵阳市住宅物业服务等级标准》（2025年版）三级标准逐项明确服务内容、频次和考核指标，将成本测算标准和方法作为合同附件，消除“不定期”“季节性”等模糊表述。

4.立即向全体业主公布已签署的良国物业服务合同全文，保障业主知情权，合同至今未向业主公布。

5.调查第三方机构选聘过程及费用支付情况，核实是否存在利益关联或暗箱操作，公开第三方机构名称、费用金额、支付方及服务内容。

6.督促九洲集团和街道办公开住房维修基金协商处理进度，明确时间表和阶段性目标，不能无限期拖延。

7.对工区街道办事处在本事件中的履职情况进行核查，重点审查其是否依法履行了《物业管理条例》第19条规定的监督纠正职责，是否构成行政不作为。

8.鉴于物管会负责人罗泽燕身兼多重角色，建议物管会在此次合同争议处理中主动回避，由上级主管部门指定其他工作人员负责与业主沟通，确保公正性。

9.加快推进正式业主委员会选举，物管会作为临时机构即将到期，应尽快依法选举产生业委会，由全体业主自主决定物业管理事项。

10.反映人保留依法向上级纪检监察机关、检察机关及人民法院主张权利的全部权利。

八、法律依据清单

1. 《中华人民共和国民法典》第282条——公共收益扣除合理成本后属于业主共有（法律）

2. 《中华人民共和国民法典》第278条——利用共有部分从事经营活动应经双四分之三同意（法律）

3. 《中华人民共和国民法典》第148条——一方以欺诈手段使对方在违背真实意思情况下实施的民事法律行为可撤销（法律）

4. 《中华人民共和国民法典》第153条——违反强制性规定的民事法律行为无效（法律）

5. 《物业管理条例》（国务院令第379号）第19条——街道办对违法决定有监督纠正职责（行政法规）

6. 《绵阳市物业管理条例》第31条——公共收益归业主共有，不得挪用侵占（地方性法规）

7. 《四川省物业管理条例》第47条——物管会作为临时机构，任期一般不超过两年（地方性法规）

8. 《绵阳市物业管理委员会组建运行实施办法》第11条、第12条——街道办发现物管会决定违法应责令改正或撤销；物管会任期一般不超过两年（市级规范性文件）

9. 《四川省住房和城乡建设厅关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》（川建行规〔2026〕3号）——严禁净收益按比例切分划归物业（省级规范性文件）

10. 《绵阳市关于规范本市住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》——管理成本不超30%，优先补充维修资金（市级规范性文件）

11. 《绵阳市住宅物业服务等级标准》（2025年版）——三级服务标准的具体指标要求（市级规范性文件）

                                                                                                                                                反映人：九洲第一生活区多名业主