关于立法全面推行现房销售、取消商品房预售制度的呼吁

西昌航天杨周

关于立法全面推行现房销售、取消商品房预售制度的呼吁

西昌航天杨周

商品房预售（期房销售）制度自上世纪90年代引入以来，曾在降低房企开发门槛、加快住房供给、推动城镇化进程中发挥过阶段性作用，但随着我国房地产市场从“增量扩张”转向“存量优化”，其制度设计缺陷已充分暴露，成为侵害消费者权益、扰乱市场秩序、触发金融风险的核心隐患。在此我们呼吁：尽快启动立法程序，全面取消期房销售，推行“竣工备案后现房销售”制度，从根源上保障购房者合法权益，推动房地产市场回归民生属性。

一、期房销售制度的核心弊端：全链条侵害消费者权益

当前期房销售模式下，购房者承担了几乎所有交易风险，权益受损呈现常态化、普遍性特征，主要体现在四大维度：

1. 资金安全无保障，烂尾风险直接转嫁消费者

购房者支付首付、办理按揭后，预售资金被房企提前占用，一旦房企出现资金链断裂、经营不善等问题，极易出现项目停工、烂尾。2025年全国仍有超1800个未交付问题楼盘，涉及超240万户家庭，购房者在房屋无法交付的情况下仍需偿还银行贷款，陷入“钱房两空”的维权困境。由于预售资金监管长期存在漏洞，部分城市甚至出现监管资金被违规挪用的情况，消费者追偿路径几乎完全堵塞。

2. 货不对板成常态，消费者知情权完全缺失

购房者签订预售合同时仅能参考效果图、沙盘、样板间等宣传材料，实际交付时往往出现楼间距缩水、绿化面积不足、层高降低、配套设施取消等“货不对板”问题。2025年全国消协组织受理的房屋类投诉中，虚假宣传、交付标准与合同不符类投诉占比达42%，消费者只能被动接受不符合预期的房屋，维权成本极高。3. 质量隐患突出，施工过程监管缺位

期房建设过程中，消费者无法参与质量监督，房屋质量高度依赖房企自律。2025年住建部抽查显示，新建商品房项目质量问题发生率达17.2%，其中墙面开裂、防水失效、管线错位等问题占比超70%，部分项目甚至存在结构性安全隐患。购房者收房后发现质量问题，往往需要耗费数月甚至数年时间维权，居住权益与财产安全同时受损。

4. 双向违约风险高，加剧市场秩序混乱

期房交易周期长达1-3年，期间房价波动易引发双向违约：房价上涨时房企可能恶意违约、一房多卖；房价下跌时购房者资产直接缩水、甚至出现断供风险。2025年全国房屋交易纠纷中，期房相关纠纷占比达68%，不仅严重影响社会稳定，也加剧了房地产市场的非理性波动。

二、期房销售制度的本质：风险与收益的严重不对等

期房销售模式之所以长期存在，核心是将开发风险完全转嫁给消费者，房企与相关方获取超额收益但无需承担对应责任：

1. 房企零成本占用社会资金，放大杠杆风险

期房销售相当于房企提前1-3年无息占用购房者资金与银行贷款，自有资金投入比例可低至10%以下，大幅降低开发门槛，也助推房企高杠杆、高周转扩张。2025年上市房企平均资产负债率仍达72%，其中预售资金占总负债比例超35%，本质是用消费者资金撬动开发收益，一旦市场下行风险直接传导至购房者与金融系统。

2. 预留违规操作空间，助推房价非理性上涨

房企可通过期房销售捂盘惜售、虚假宣传制造“房源紧张”假象，恶意哄抬房价；部分房企甚至通过“假认购”“假按揭”等方式违规套取银行资金，进一步放大金融风险。数据显示，采用预售模式的项目平均售价较同区域现房项目高出8%-15%，溢价部分本质是消费者为房企的融资成本与炒作行为买单。

3. 责任机制完全倒置，消费者沦为风险承担主体

预售制度下，房企在交房前已收回全部成本与利润，房屋质量、交付风险完全由消费者承担，甚至出现房企“躺平”“甩锅”等情况。2025年全国涉房诉讼中，购房者胜诉后执行到位率不足30%，维权成本远高于可获赔偿，权益保障几乎处于真空状态。

三、改革路径：立法推行现房销售，配套机制保障平稳过渡

取消期房销售并非一蹴而就，需通过立法明确规则、配套过渡政策，实现市场平稳切换，具体建议如下：

1. 立法明确现房销售标准，严格准入门槛

尽快修订《城市房地产管理法》，明确规定：所有商品房项目必须完成全部工程建设（含房屋主体、配套道路、停车场、绿化、公共服务设施等），取得竣工验收备案表、不动产权属初始登记证明后，方可对外销售。取消商品房预售许可证制度，任何形式的预售、认筹、意向登记等提前销售行为均认定为违法。

2. 设置阶梯式过渡周期，避免市场剧烈波动

设置3年过渡期限：2026-2027年所有新增土地出让项目全面实行现房销售；2028年底前存量预售项目全部完成交付，未开工的预售项目全部转为现房销售模式。过渡期间提高预售资金监管比例至100%，实行政府、银行、监理机构三方共同监管，资金拨付必须与工程进度严格挂钩，从根源上避免资金挪用。

3. 加大违法处罚力度，提高违规成本

对违规开展预售的房企，处以项目总货值10%以上的罚款，直接取消房地产开发资质，相关责任人纳入失信名单，禁止进入房地产行业；对配合违规预售的金融机构，处以违规贷款金额20%的罚款，追究相关负责人责任。提高处罚力度，从根本上杜绝违规预售动力。

4. 配套支持政策，降低房企转型压力

对转型现房销售的房企，给予开发贷利率优惠、税费减免等支持，鼓励房企优化融资结构、降低杠杆率；引导金融机构推出针对现房销售的专项金融产品，合理满足房企正常开发资金需求，避免出现供给断层。

结语

推行现房销售是房地产市场回归“房住不炒”定位、保障民生权益的必然要求。通过立法取消期房销售，将开发风险归还房企、将选择权归还消费者，不仅能从根源上解决烂尾楼、货不对板等民生痛点，更能推动房地产行业从“高杠杆扩张”转向“高品质发展”，实现市场长期健康稳定。我们呼吁相关部门尽快启动立法程序，让住房消费回归“一手交房、一手交钱”的公平交易本质，让每一位购房者都能安心购房、放心居住。