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11月6日，四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅联合召开新闻发布会，发布第二批涉物业纠纷典型案例及首批涉物业纠纷治理典型事例。
发布的这批典型案例紧紧围绕厘清物业服务合同规则、规范物业服务行为、引导业主合理行权等主题，针对识别付费义务履行主体、保障业主自治落地落实、构建和谐物业服务关系等问题作出了明确的司法指引。一些案例深入贯彻新发展理念，聚焦因安装新能源汽车充电桩、既有住宅增设电梯、应用人脸识别门禁系统等引发的矛盾纠纷，为新型城镇化背景下的小区治理新问题提供解决方案。
案例一：房屋非因买受人原因未完成交付且未入住的，物业服务费应由建设单位承担
——某物业服务公司诉陶某、贤某某物业服务合同纠纷案
一、基本案情
2011年8月29日，陶某、贤某某夫妻购买了某小区房屋一套。因该房屋未经住建部门允许改变设计用途，至今未办理不动产登记手续，陶某、贤某某亦未实际入住。2019年1月28日，某物业服务公司与案涉小区业主委员会签订了《物业服务合同》并于当日生效。2024年8月，某物业服务公司向法院起诉，请求判令陶某、贤某某交纳2019年2月1日至2024年6月30日期间的物业服务费及相应的违约金。陶某、贤某某主张，因案涉房屋存在主卧未安装窗户、漏水等问题，开发商一直未予整改，其没有办理交房手续，未使用过该房屋，不应支付物业服务费。
二、裁判结果
审理法院认为，《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《四川省物业管理条例》第十七条第四款规定：“已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。”本案中，案涉房屋未办理不动产登记的原因在于未经住建部门允许改变设计用途。同时，案涉房屋因存在质量问题尚未达到交付使用条件，买卖双方至今未办理交房手续，陶某、贤某某也未实际入住。在没有充分证据证明未办理交房手续等可归责于陶某、贤某某的前提下，要求其支付物业服务费和违约金有失公平，且不符合法律规定。审理法院遂判决驳回某物业服务公司的全部诉讼请求。
三、典型意义
权利义务对等原则是民事法律关系的基本原则，在审理涉物业纠纷案件中也应当坚持这一原则。根据《物业管理条例》第四十一条和《四川省物业管理条例》第十七条的规定，已竣工达到交付使用条件的房屋，尚未交付给购房人的，物业服务费应由建设单位承担；已经交付给购房人的，物业服务费由购房人支付。故购房人支付物业服务费的起始时间应为购房人接收房屋的时间。物业服务人应建立房屋验收交接台账，准确掌握物业服务区域内的房屋验收交接情况和房屋空置情况，依法依约向已接收房屋的购房人请求支付物业服务费，共同促进物业服务关系和谐稳定。
案例二：物业服务人不得以电力容量、消防安全等条件不足为由阻碍安装新能源充电设施
——何某、曾某诉某商业运营管理公司物业服务合同纠纷案
一、基本案情
何某、曾某系某商业广场地下车库某车位的所有权人。2019年2月19日，何某、曾某与某商业运营管理公司签订《物业管理服务协议》，约定该公司对某商业广场公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目提供维护、修缮、服务与管理等物业服务，并约定地下车位服务费为360元/年。2022年11月13日，何某、曾某向某商业运营管理公司物业工作人员申请在其车位上安装充电桩，要求该公司在《车位及允许施工证明》上加盖公章以允许其施工，但该公司以电力负荷难以承受大量新能源汽车充电桩安装，“消防过不到了”为由拒不盖章。何某、曾某遂向法院起诉。
二、裁判结果
审理法院认为，在业主安装充电桩时，物业服务人充当的是配合业主对申报材料进行形式审查的角色。在案涉商业广场并未成立业委会亦无居民委员会制定相关规则的前提下，何某、曾某申请在其自有车位安装充电桩，某商业运营管理公司作为物业服务人应当积极响应国家节能减排举措，按照供电公司要求，出具允许施工的相关证明，予以配合、提供便利。物业服务人出具同意安装的证明仅是安装充电桩的一个环节，至于何某、曾某的车位是否具备安装充电桩的条件，是否对用电安装、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，还有赖于供电公司等相关部门依据现场勘查情况判断。物业服务人对此并无决定权，故未经专业机构认定，其不得以电力容量、消防安全等理由阻碍安装新能源汽车充电设施。业主安装充电桩后，物业服务人发现充电设施存在安全隐患时，可以及时行使物业管理权利予以纠正、制止。审理法院遂判决某商业运营管理公司为何某、曾某出具允许安装充电桩施工的证明。
三、典型意义
大力发展新能源汽车产业对能源安全、节能减排及大气污染防治意义重大，充电设施建设是新能源汽车推广应用的重要举措。人民法院应切实保障新能源汽车产业发展大局，积极回应人民群众在居民区安装充电桩的诉求，督促物业服务人依法履行配合义务，保障业主合法权益。业主在自有车位安装充电桩，系对其建筑物专有部分享有的占有、使用、收益和处分权利的合法行使，亦符合民法典第九条规定的绿色原则，物业服务人应配合出具同意安装证明等材料，不得以对安装条件、电容容量、消防安全等的质疑为由进行阻碍。
案例三：业主不同意通过人脸识别验证出入物业服务区域的，物业服务人应当提供其他合理、便捷的验证方式
——江某诉某物业公司排除妨害纠纷案
一、基本案情
案涉小区业委会为提升小区智慧化管理水平、增强小区安全保障，在该小区前、后门安装了人脸识别门禁系统并交由某物业公司进行管理。此后，该小区业主进入前门或出入后门只能通过人脸识别验证开门。该小区业主江某认为将人脸信息录入小区门禁系统或对其权益造成侵害，故拒绝录入。后因门禁系统限制，江某进出小区或是请求保安开门，或是跟随其他业主，极为不便。经与某物业公司协商未果，江某诉至法院，请求某物业公司拆除人脸识别门禁系统、消除限制。
二、裁判结果
审理法院认为，案涉小区为安全管理设置人脸识别门禁系统，目的合法。但在业主明确拒绝提供个人信息的情况下，某物业公司将人脸识别作为出入小区的唯一验证方式，侵害了业主对个人信息处理的决定权，对业主出入小区造成障碍。在此前提下，物业服务人有义务提供刷卡等合理替代验证方式保障通行。经审判人员释法明理，某物业公司已通过增设刷卡、按键等替代验证方式保障业主正常通行，人脸识别门禁系统不再对江某构成妨害，故审理法院对江某拆除人脸识别门禁系统、消除限制的诉讼请求不予支持。
三、典型意义
国家支持研究开发和推广应用安全、方便的电子身份认证技术，但物业服务人及其他建筑管理人在积极应用人脸识别技术的同时，应注意不得侵害业主对其个人信息的处理所享有的知情权、决定权等合法权益；能够通过其他非人脸识别技术手段实现相同目的或达到同等要求的，不得将人脸识别技术作为唯一验证方式。人民法院在审理案件时须避免“就案办案、机械司法”，在诉讼中主动引导物业服务人提供人脸识别以外的其他合理验证方式，推动形成“司法释明—及时整改—权益修复”的解纷闭环，以“非破坏性”途径推动矛盾纠纷实质性化解。
案例四：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人属业主内部治理事务，物业服务人请求确认形成解聘决议程序违法的，不予支持
——甲物业服务公司诉某小区业委会物业服务合同纠纷案
一、基本案情
某小区于2023年5月召开业主大会，形成了解聘前期物业服务企业甲物业服务公司的决议，并于2023年5月17日公示表决结果。2023年5月25日，该小区业委会向甲物业服务公司发出了不续聘通知书。2023年8月15日，该小区业委会通过招标方式与乙物业管理公司签订了物业服务合同，随后向甲物业服务公司发出关于要求其限期撤场的通知。甲物业服务公司认为该小区业委会在成立时未召开业主大会、未经业主投票选举，系违法成立，不能代表该小区业主行使权利，遂向法院起诉，请求确认该小区业委会发出的不续聘通知书、限期撤场通知及其与乙物业管理公司签订的物业服务合同无效。
二、裁判结果
审理法院认为，不论合同约定的前期物业服务合同期限是否届满，业主均有权依照法定程序共同决定解聘物业服务人。某小区召开业主大会，形成了解聘前期物业服务企业的决议。该小区业委会根据业主大会的决议，在合理期限内告知甲物业服务公司不再续聘的决定并要求其撤离场地，符合双方合同的约定和法定程序。至于该小区业委会解聘前期物业服务企业的决议是否违反法定程序，应由业主通过法定程序请求救济，物业服务企业无权干涉。根据合同相对性原则，该小区业委会和乙物业管理公司签订的《物业服务合同》仅对双方具有法律约束力，并不涉及甲物业服务公司的权利义务，甲物业服务公司请求确认该合同无效，无法律和事实依据。审理法院遂判决驳回甲物业服务公司的全部诉讼请求。
三、典型意义
根据民法典第九百四十六条的规定，业主对物业服务合同享有任意解除权，业主既可以通过业主大会作出解聘决定后，依照法定程序直接行使该解除权，也可以授权业主委员会行使。业主大会的召开、业主委员会的选举、业主大会或业主委员会作出的决定等均属于业主内部治理事务。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但物业服务人无权干涉业主自治。
案例五：业主共有部分的收益归全体业主共有，未经业主共同决定程序，物业服务人不得擅自处分
——某小区业委会诉某物业管理公司、某物业管理公司某分公司业主共有权纠纷案
一、基本案情
某小区业委会与某物业管理公司某分公司约定案涉小区公共收益由业委会与物业服务人按6：4核算运营成本，税费及公共设备维修及改造费由业委会承担。合同履行过程中，案涉小区业委会召开会议，某物业管理公司对2021年前案涉小区公共收益中业委会应得金额予以确认并进行了转款支付。后因各方对2022年后公共收益分配发生争议，案涉小区业委会于2024年11月向法院起诉，请求判令某物业管理公司、某物业管理公司某分公司向其提交案涉小区2022年至2024年1月公共收益清册及管理成本依据，并向其支付公共收益中业委会应得份额及资金占用利息。某物业管理公司辩称，2022年至2024年1月案涉小区业主共有部分的经营利润不足以抵扣物业运营成本及公共部分维修费用，故无需向业委会支付相应收益。
二、裁判结果
审理法院认为，依照民法典第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。对于案涉小区的人车分流整改、屋面排水管整改、外墙砖维修、停车场道闸系统及设备提升改造等维修改造项目，某物业管理公司未能举证证明系经过业主大会同意后实施。因未经业主大会同意自行实施上述行为，可能对业主的权益造成损害，故对某物业管理公司关于从案涉小区业主共有部分收益中扣除上述费用的主张，应不予支持。审理法院遂判决，某物业管理公司某分公司向某小区业委会支付2022年至2024年1月该小区公共收益及资金占用利息，某物业管理公司承担补充清偿责任。
三、典型意义
经营管理物业服务区域内的业主共有部分是物业服务人的基本合同义务，但实践中共有部分的经营管理和收益分配时常引发纠纷。从民法典及《物业管理条例》的规定来看，一方面，物业服务人等主体利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应属于业主共有；另一方面，使用建筑物及其附属设施的维修资金对共有部分进行维修、更新和改造，利用共有部分从事经营活动等均属于业主共同决定事项。物业服务人负有妥善管理公共收益、按业主共同意志处分共有资金的义务，未经业主大会或业主委员会决议，不得擅自将业主共有部分的收益抵扣维修支出。
案例六：业主在小区以外的城市公共停放区停车受损，物业服务人不承担赔偿责任
——林某诉某物业服务公司物业服务合同纠纷案
一、基本案情
2022年1月8日，某小区业主林某将电瓶车停放在其所住小区大门外的划线停放区域内，后该电瓶车被盗。林某认为该区域为电瓶车专门停放区域，某物业服务公司作为该小区物业服务人，需履行定时巡查和24小时值守的安全保障义务。现因该公司疏于管理，导致其电瓶车被盗，该公司应当承担赔偿责任。某物业服务公司认为，案涉小区指定的非机动车停车位位于小区负一楼；而林某停放电瓶车位置为小区外围公共区域，系市政管理部门划线并管理的区域，某物业服务公司不应向林某承担赔偿责任。经协商未果，林某诉至人民法院。
二、裁判结果
审理法院认为，按照案涉物业服务合同约定，案涉小区的非机动车指定停放位置位于小区内部。林某停放车辆的地点位于小区外部，虽离小区大门不远，但属于市政公共区域，所有往来人员均可在此停放。某物业服务公司对小区内的非机动车指定停车位置应按照合同约定承担定时巡查和值守义务，但对小区外围区域仅负有日常维护和秩序管理义务。林某将电瓶车停放在小区外的市政公共区域继而失窃，某物业服务公司不应承担赔偿责任，审理法院遂判决驳回林某的诉讼请求。
三、典型意义
小区红线以内、围墙以外的“退红空间”，通常向社会公众开放、供公共使用和活动，因权责不明、管理缺失，极易形成治理难点。在确定物业服务人的义务和责任范围时，人民法院须以物业服务合同的约定为基准，遵循权利义务对等原则，分别认定其对小区围墙内外区域的义务范围和程度。对小区建筑外围的公共空间，物业服务人仅负有维护基本秩序、采取合理安全措施等一般性义务。本案判决避免了物业服务人责任的不当扩大，同时也引导业主对包括非机动车在内的财产安全应尽到合理注意义务。
案例七：业主行使知情权应在法律规定的范围内合理行使，超过必要限度的不予支持
——黎某、黄某反诉某物业集团公司物业服务合同纠纷案
一、基本案情
黎某、黄某系某小区某房屋的所有权人，某物业集团公司系该小区前期物业管理服务人。2018年3月21日，某物业集团公司与黄某签订《前期物业服务合同》，后黎某、黄某与某物业集团公司因物业服务费的支付问题发生纠纷。在某物业集团公司起诉请求黎某、黄某支付物业服务费的诉讼中，李某、黄某提起反诉，请求法院判令某物业集团公司向其提供案涉小区17项资料。
二、裁判结果
审理法院认为，业主知情权是业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条对业主知情权的范围作出了明确规定。但业主应在法律规定的范围内合法合理地行使其知情权，遵循简便原则，不应滥用民事权利，过度扩张请求披露的信息范围，过分提高披露主体履行义务的成本和负担。审理法院认定，黎某、黄某反诉提出的与业主的权利紧密相关的小区共有部分使用和收益情况、小区建筑区划内用于停放汽车的车位和车库的处分情况、物业服务费收支情况、小区建筑物及附属设施维修资金筹集和使用情况，共计4项，均具有事实和法律依据，应予公开，并供业主查阅、复制；但对其要求某物业集团公司提供的其他资料，因不具有法律依据、超越合理必要限度，或已在审理过程中予以了公开等，不予支持。
三、典型意义
业主知情权的行使应以监督共有部分管理为核心，其范围限于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的维修资金、公共收益、车位处分等直接影响业主共同利益的事项。物业服务人应依法及时披露业主知情权范围内的信息，业主亦应合理行使知情权，不得滥用民事权利。判断行权方式是否合理，需综合考量请求公开的信息与共有部分管理的关联性、披露的必要性及操作可行性，避免过度增加物业服务人的负担。人民法院支持业主查阅与共有部分管理直接相关的信息的同时，依法驳回业主不合理的信息公开请求，有效平衡了物业服务人的经营自主权与业主的监督权，为构建和谐的物业服务关系提供了司法指引。
案例八：鼓励既有住宅依法依规增设电梯，但应综合考量建筑结构、消防安全等因素以及对其他单元或楼栋业主权益的影响，确定应否增设
——黄某诉王某某、刘某某等12人排除妨害纠纷案
一、基本案情
2023年6月16日，某小区2单元业主王某某、刘某某等12人签订既有住宅自主增设电梯项目相关业主协议书，载明该小区2单元共有业主16户，其中14户同意增设电梯1部。完成公示后，王某某、刘某某等12人委托案外人某电梯公司负责电梯安装事宜。2023年9月1日，施工方与案涉小区3单元居民发生纠纷，小区所在地公安机关出警调解。2023年9月12日，案涉小区所在地居委会组织2单元和3单元居民进行调解，3单元业主认为2单元安装电梯不但影响其日常通行，紧急情况下还会对居民逃生、救援车辆进出造成妨碍。2024年3月，王某某、刘某某等12人向法院提起诉讼，请求判令黄某及案涉小区3单元业主停止阻止、妨碍2单元加装电梯的行为。
二、裁判结果
审理法院认为，2单元加装电梯将占用案涉小区唯一的公共通道，属改变小区共有部分用途的行为，尤其对3单元业主的通行造成较大影响，已明显超过了合理容忍义务的范畴，应由2单元、3单元业主共同决定。同时，该公共通道本身宽度已低于消防通道宽度要求，2单元加装电梯将导致该通道更为狭窄，加重安全隐患。另外为使加装电梯后公共通道最窄处宽度达到《住宅设计规范》（GB500096-2011）要求的1.2米，王某某、刘某某等12人及施工方提出了去掉2单元第一、二级楼梯的方案，但该变更方案并未经有关部门审核通过，且必然影响2单元房屋整体结构。审理法院遂判决驳回王某某、刘某某等12人的全部诉讼请求。
三、典型意义
支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，是保障残疾人、老年人平等、充分、便捷地参与和融入社会生活的重要举措。实践中，一般认为加装电梯事项属于民法典第二百七十八条规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”，系业主共同决定事项。故在制定具体方案时，应综合考量建筑结构、消防安全等因素，以及对其他单元或楼栋业主权益的影响。若加装电梯将对本单元、楼栋以外的其他业主造成重大影响，则受到影响的业主亦应当纳入表决范围。在决策和实施过程中，应弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理好相关业主之间的权利义务关系，促进社会全体人员共享经济社会发展成果。
案例九：确认物业服务合同无效属于业主共同决定事项，单个业主并非适格原告
——邹某诉某物业公司及某小区业委会确认合同无效纠纷案
一、基本案情
邹某系某小区业主。2023年5月11日，某物业公司与该小区业委会签订了《物业服务合同》。邹某认为前述《物业服务合同》中约定的合同期限过长，物业服务费的收费标准及对公共收益的分配比例损害了全体业主的利益，故向人民法院提起诉讼，请求确认《物业服务合同》的部分条款无效。
二、裁判结果
审理法院认为，物业服务合同的效力及于全体业主，对于合同效力的确认涉及全体业主共同利益和共同管理权利，应属于业主共同决定事项。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条“下列事项由业主共同决定：……（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决……决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”的规定，邹某作为单个业主，在未得到全体业主或大多数业主授权的情况下，不能直接提起本案诉讼，故其并非本案适格原告，审理法院遂裁定驳回邹某的起诉。
三、典型意义
业委会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。由于物业服务合同涉及共有和共同管理权利的重大事项，根据民法典第二百七十八条的规定，单个业主无法单独决定相关事项，不具备单独诉讼的原告主体资格。本案的处理明确单个业主在未获合法授权时，不具备就共有和共同管理权利重大事项单独起诉的主体资格，引导当事人通过法定的业主共同决定程序解决争议，减少不必要的诉讼资源消耗、提升司法裁判效率；也能防止单个业主滥用权利干扰物业服务开展，引导业主通过集体表决解决全体利益事项，推动物业管理与小区治理从“个体维权”向“集体共治”转变。
案例十：基于商品房买卖合同实际占有使用建筑物专有部分的民事主体，虽未办理权属登记，可以认定为业主
——某物业管理公司诉吴某某物业服务合同纠纷案
一、基本案情
2013年12月18日，某置业公司与某物业管理公司签订前期物业服务合同，约定由某物业管理公司为其开发的某小区提供物业服务。2016年，某置业公司分别与吴某某、李某就购买案涉小区同一套房屋签订了《商品房买卖合同》。其中与李某签订的合同于2016年10月28日办理了签约备案登记；与吴某某签订的合同未办理签约备案登记，但案涉房屋实际由吴某某占有使用。后某物业管理公司向法院起诉，请求判令吴某某、李某支付物业服务费及垃圾清运费。
二、裁判结果
审理法院认为，案涉房屋虽备案登记在李某名下，但李某并未实际占有使用房屋，未实际享受某物业管理公司提供的服务。吴某某基于其与某置业公司签订的《商品房买卖合同》实际占有使用案涉房屋，享受了某物业管理公司提供的服务，属于实际享有业主权利、承担业主义务的情形，应当认定吴某某为案涉房屋的业主。参照《四川省物业管理条例》第十七条的规定，也应认定实际占有使用房屋的吴某某为支付物业服务费的义务主体。审理法院遂判决吴某某向某物业管理公司支付2017年4月1日至2023年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费。
三、典型意义
从民法典的规定来看，房屋的所有权人，或者说依法享有建筑物区分所有权的权利主体为业主。但在实践中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。对此，人民法院应当从权利与义务对等的角度出发，结合房屋的来源、占有的依据、实际使用等情况，认定实际享有业主权利的民事主体为业主，进而判决其承担业主义务，实现权利和义务相统一。
*******【相关消息】*******
案件调撤率超七成！四川2024-2025年度涉物业纠纷治理白皮书出炉
11月6日，四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅在自贡中院召开新闻发布会，共同向社会发布《涉物业纠纷治理白皮书（2024-2025年度）》（以下简称《白皮书》），通报2024-2025年度物业纠纷涉诉情况，介绍纠纷治理亮点举措，并发布四川法院涉物业纠纷典型案例（第二批）以及涉物业纠纷治理典型事例。
《白皮书》显示，2024年至2025年9月，四川法院一审新收各类涉物业纠纷案件70796件，案件类型涵盖物业服务合同纠纷、业主知情权纠纷、业主撤销权纠纷，审结68765件，结案率为97.13%，万人成讼率较2023年度大幅下降，涉物业纠纷治理工作初显成效。
从结案方式看，四川法院2024年至2025年9月一审新收涉物业纠纷案件结案方式以调撤为主，调撤率为75.07%。从审判质量看，2024年至2025年9月，涉物业纠纷案件上诉率为3.43%，当事人服判息诉率较高。地方性法规适用案件数同比增长101.62%，其中《四川省物业管理条例》适用案件同比增长84.16%，市级物业管理条例适用同比增长186.32%。
据悉，四川法院以实质化解纠纷为目标，积极整合人民调解、行政调解、司法调解、行业性专业性调解、检察和解等多元解纷力量，将“枫桥经验”的精髓融入司法实践，构建起“前端源头预防、中端示范指引、末端协同赋能”的涉物业纠纷治理新格局。
（川网传媒·四川手机报记者 刘瑞强）
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发表于 2025-11-7 15:42
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发表于 2025-11-7 12:02
