非专家来分析房产税与房价

zq115 · 发表于 2017-11-17 11:04

十九大过后，房产税呼之欲出，各路专家都在热议房产税到底能不能降房价，我不是专家，但不能阻止我也来谈谈这个大问题，万一我说准了，也变成专家了呢？

个人认为，房产税能不能降房价，要看房产税是怎么征收，房产税其出发点和落脚点是什么。在十九大提出的“房住不炒”原则下，看来房产税主要作用就是打击炒房的。

我们来看看为什么会存在炒房现象呢，经济史上有许多次经济泡沫，每一次拿来炒的商品，都必须满足几个特点：一是有使用价值，拿来炒的商品最终要有人接手，这是炒作的首要条件；二是供量可控，供量一定，甚至可以垄断，才能制造稀缺，推动价格不断攀升；三是持有低成本，保证囤货者压力小，制造市场紧缺后才能涨价获利。对于可炒作的商品，这三个特征缺不一可。

那我们的房市有没有炒作行为呢？大家只要留心一下入住三年以上的楼盘，只要是没有装修的房子，多半就是用来炒的房子，从我住的周边来看，几乎有三成以上房屋是长期未装修的。

有些人会骂这些炒房者把房价炒高了，其实这也不能怪大家，先富一批手里有闲钱了，总是希望能保值增值，中国股市波涛汹涌，入市犹如进赌场，存银行，绝对跑不过CPI，而把钱放到房市，房市十多年的涨势，早就把CPI超了不知多少倍，房产属于不动产，持有几乎没有成本，房市还可以加杠杆（贷款），成了当下有钱一族唯一优质的投资方式。

从政府看来，特别是地方政府，一个地方房地产火红，地能卖出高价，政府有钱来改善民生、投资城市建设，政绩上去，面子里子都有，反之，不搞土地财政，只有苦哈哈的过日子，公务员的工资都成问题，在各地官员醒悟后，自然推动房价上涨，全国各地都是“涨”声一片。

对于开发商来说，自然希望房子能大涨，房价越涨，开发商利润越高，房子越有投资价值，越好卖。

好了，开发商、地方政府、有钱买房的人，都希望房子涨，而那些想买房，钱不够的“刚需”就苦了，存钱的速度赶不上房价上涨的速度，除非用非正常（大量借钱、举债）不管明天的方式，否则永远买不上房。而租房市场一定会把房价涨到房租中，没房者处处都是受伤者。

先富的一批人想对自己的资产保值增值，还未致富的“刚需”永远追赶不上，长期下去，会造成富者越富，穷者越穷的圈子。学过历史的都知道，一个社会的动荡根源，就是贫富差距、阶级固化，从这个角度来看，是谁都不想要的结果。

怎么破这个局，房子有价值这个特征，在中国人口还未出现大幅度减少的情况下，是不会改变的，北上广深等大城市，资源的聚集能力只会越来越强；房子供量问题，在不改变由只许开发商提供一手房的模式前，供量暂不会有大的变化，除非二手房市场全面激活。

最后就是持有低成本问题，现在购买一套投资房，除了物业费外，几乎没有其他成本，如果房产税的出发点是“房住不炒”，那么将对持有多套住房征收财产税，持有越多，税率越高，甚至是惩罚性税率，就会破解现有房地产的僵局。

我来再来分析这个机制对于各方的影响。

首先是持有多套房屋者，手中本来用来保值增值的房屋变成了烫手的山芋，保值变成了贬值，从经济收益出发，必然会有大量房屋进入二手市场变现，落袋为安，这些从房市获利的钱，会进入其他有利可图的市场，形成新一轮的民间投资，促进经济发展。

其次是刚需人群，由于多套房屋拥有者房屋的变现，二手房价必然下降，带动一手房价的下跌，刚需人群可以从容选择房屋，但从长远看来，由于一二线城市资源聚集效应，房价长期是看涨的，钱差不多够买房了，就要下手，不然将来也会面临老是买不起房的尴尬，至于三四线城市，只看城市自身的发展了。当然，房产税必须对一至二套（考虑有家庭成员两地居住的现象）的刚需住房免征。

然后是地方政府，房价跌了，土地不好卖了，不过房产税可以补上这个损失，房价下行，刚需阶层拥有住房，安居才能乐业，社会矛盾下降。大幅度减少空置房，原有空间能容纳更多居民，单位面积居住人口增加，城市的聚集能力增强，城市功能发挥更强，同时，居住人口密度增加，也会带来其他问题，倒逼政府职能转变。

最后是开发商，不好意思，房产税后的开发商，将会进入洗牌阶段，躺着都能赚钱的时代过去了，潮退了才知道哪些人是在裸泳，房价跌了才知道哪些人在玩金融游戏，大浪淘沙过后，将留下眼光长远，未雨绸缪的开发商，经济好时，胜利者是跑在前的人，经济不好时，胜利者是活下来的人。

网上有专家说，开发商拿地时，已经向政府支付了土地使用费，开发商卖时，这笔税费已经转嫁给购房者，再征房产税，存在重复征税的问题。个人认为，房产税只对多套房屋者开征，那么征税的理由就不是土地使用费，而是房屋资源闲置税，用于增值的房屋是长期闲置的，为了满足其他居民居住需求，必然用更多土地和钢筋水泥建房，造成社会资源不必要的浪费，所以未来要施行的房产税，根本上来说，是征的资源闲置税，并不是对土地使用费的重复征税。好的征税机制，都是向富人多征，向穷人少征或不征。

好了，写了这么多，希望把这个问题说清楚了，我不是专家，如果大家对我的说法有疑问，可以共同探讨。