住宅全款PK商业风起，这个选择题并没有想象中那么难

homea · 发表于 2017-9-29 14:23

隐隐感觉，成是都楼市已经不是全款能够解决的了。

近期，城东某项目3:00左右开盘，两栋全部清完，依旧是全款优先。据传该盘仅推出300套房子，结果吸引了近3倍于房源的全款客户，也就是说全款也不一定能买到。不少购房者表示，当全款成为常态，现在还要拼体力拼策略，凌晨开盘，太过疯狂了。

这并不是个例。7月5日，成都高新区某楼盘，开盘推出356套房源，两个小时即宣告售馨，所有购房者全款购买。8月31日武汉路和益州大道交汇处某楼盘开盘，据购房者称该项目最终价格1.35万左右，只接受全款，网上抢房，7秒售罄。，9月2日，城东副中心某盘晚开盘，验资排号客户达1600多名，但只有400套左右的房源，只接受一次性付款，网上抢房，10秒售罄。

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▲朋友圈盛传的一场凌晨三点的抢房风暴,全款也任性不了

显然对于住宅来说，全款都不是事儿！自2016年下半年以来，成都迈入限购、限价、限售的三限时代，楼市供小于求成为了基本市场面，贷款难、放款难以及房企的回款压力，让全款成为了市场首选，投资或者购买住宅的事情变得滚烫。

值得关注的是，目前住宅与商业的单价比也从以前的1:5、1:4缩小至现在的1:3、1:2左右，差价缩减比例明显。同时住宅类产品的投资也受到了较大的限制，住宅已经向“去投资化”转变，居住性愈发的凸显。

另一方面，因银行不放贷，以及开发商的要求，市场内住宅类产品基本都要求全款结算，而商业却还能贷款分期，基于这系列一变化都让成都投资者渐渐倾向于商业投资。下半年以来，不论是成都楼市商业推盘，还是成交而言，热闹程度不亚于住宅市场。

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▲滨江和乐广场金街商业开盘盛况，不亚于住宅住宅行情

以滨江和乐广场为例，短短1小时内，150套商铺迅速售罄，成交金额高达1.5亿，数据成为了市场关注度最直接的体现。热销背后，不仅是住宅与商业市场导向的分流，同时也是成都的优质街区商业的窗口期开始到来

公开数据显示，随着商铺的成熟，租金会逐年增长，大部分成熟商铺的租金每年增长平均在5%~10%的范围内，部分商铺租金可高达20%，就投资而言，住宅还是商铺这个选择题的答案已经很明显了。

住宅全款当道，成都商业投资**高判立下

成都新楼市公布的8月成都11+2主城区新盘成交价格显示，相比7月，成都中心城区范围内成交均价上涨至12421元/㎡。锦江区成交均价26200元/㎡，高居榜首，龙泉驿区成交均价正式破万，达10405元/㎡。

当龙泉驿均价破万，90㎡以下的户型几乎绝迹，摆在购房者面前的是动辄100万的资金，才能在成都买到房子，接下来就是5年以上的自持时间，这对于投资客群而言，成本太高，变现能力太差，商业则是另外一番光景。

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▲滨江和乐广场的山姆会员店

以商铺为例，作为一个稳定的投资产品，商铺的价值会随着商圈的成长、人气的累积，租金不断的提高，让投资者每年都能享受到可观的现金流。每年源源不断的现金流让投资者在资金的使用上变得更加灵活，可作为子女的教育费用，亦可在投资者年老时作为稳定的养老、旅游的资金保障，从长远来看，解决了许多投资者的后顾之忧。

目前，和乐广场已经聚集了山姆会员店作、迪卡侬等大量品牌意向合作或意向入驻。并将打造高端影院、居家生活、儿童消费、餐饮娱乐等吃喝玩乐购全业态，承接了麓山板块的商业消费**，同时也为城南提供了全新的消费体验。

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▲滨江和乐广场位于天府新区的黄金十字路口的位置

值得一提的是，和乐广场则占据麓山大道和红星路南延线的十字交通命脉，黄金地段无以复加。和乐广场的出现不仅解决了周边百万人口的商业需求，加之交通上有地铁1号线和11号线，双地铁护航，为和乐广场带来超5000万人次的客观人流量，而和乐广场的开放式街区也为城南商业提供了全新的商业体验，投资**极佳。

1小时1.5亿的魔力，既是大型品牌商家的吸附力、天府新区黄金十字路口，以及周边百万人群的消费**的推动，同时也是市场对于这个2016年单盘销冠、城市**新盘的肯定。

和乐广场领衔城南，开辟沉浸式街区商业新天

据悉，2017年上半年成都商业综合体的前三甲分别是IFS、太古里和锦华万达，前两名都属于新兴商业综合体，太古里的数据增长尤其值得关注，在大盒子商业遍布的今天，太古里代表的是街区式商业的逆袭。

“毋庸置疑，街区式商业的确迎合了市场需求，存在较大的商机和价值点。”有业内人士分析，街区式商业，无论是业态规划，还是资源整合，都比传统商业模式占据优势，更加符合当前的消费习惯和需求，在未来几年这样的商业会更加盛行。

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▲2017上半年成都大型城市商业综合体营业情况

太古里凭借老成都、古建筑、商圈的充分融合，以开放式、低密度的复古街区呈现，既能满足购物体验，还能作为景区为游客观赏，与IFS互为犄角，重振了成都“春盐”商圈，影响力可见一斑。

近年来，电商对实体商业的冲击正在逐步减弱，实体店真实的体验价值越来越被看好。像天猫、京东、九机网，都在尝试开实体店，虽然新生消费力量对金钱有着更低的敏感度，但在愈发关注品质、体验感、服务感的同时，也并不愿意为多出来的溢价买单，消费者的消费行为更加理性。

因此商业体也在不断创新，从单纯提供商品满足需要，转变为提供更多元化的服务，挖掘消费者对于体验、展示、情感、互动等方面的需求，延长留客时间，并力图使消费者沉寖其中。

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▲成就商业街区体验感的五大重要因素

滨江和乐广场也正是尝试着多样化的商业呈现，成为了投资客群中的香饽饽。

公开资料显示，滨江和乐广场自持约13万方大型集中商业，集百货、电影院、超市等多种商业业态为一体的中高端休闲消费生活，其余销售型商业都是双层开放式街区商业，各个街区都将以天际绿色连廊相接，建成之后可辐射片区百万居住人口。

街区商业承载最大的商业魅力在于开放性，街中设街，四面贯通，铺铺临街，无商业死角。并且汇集品种多样、品类丰富、特色鲜明的业态，能为特定的消费群体提供吃、穿、住、用、玩、娱、行等一条龙服务。

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▲滨江和乐广场商业盒子与商业街区的双重体验

据悉，和乐广场设计将最大限度的利用步道、楼体、各节点的直升梯、自动扶梯将整个商业街的人流调动起来，依托世界500强沃尔玛山姆会员店以及迪卡侬、Nike、Adidas、KFC、Only、豪客来、屈臣氏等大量品牌商家店面设置，主要节点布置美陈景观，使消费者乐此不疲的在街区里流连忘返，让每一个角落都充满了诱惑力，也成就了和乐广场的投资。

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