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[群众呼声] 四川南充“地王——女二嫁” ——开发商受累资金链断裂

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发表于 2016-11-25 17:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
2014年开始,望天坝1号地块就被法院查封了,公司也没法继续开发,现在资金链已完全断裂,粗略估算损失金额超过1.2亿元,但是国土局至今仍未给出具体的解决方案。”南充开发商泰达置业相关负责人说起此事就心痛。
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   本贴仅代表作者观点,与麻辣社区立场无关。
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 楼主| 发表于 2016-11-25 17:12 | 显示全部楼层
工商资料显示,泰达置业注册资本为2000万元,经营业务范围为房地产开发及销售、物业出租及管理等,股东包括四川世纪安泰实业有限公司,以及自然人林樱。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:12 | 显示全部楼层
早在2013年6月,世纪安泰实业与林樱以2.08亿元的总价,拍得南充顺庆区望天坝1号地块。但没有预料到的是该地块尚处于纠纷之中,次年4月,南充另一房企鑫达房地产开发有限公司便以“一女二嫁”为由将南充国土局告上法庭。
“造成公司目前困境的根本原因是南充国土局把有问题、有纠纷的土地拿出来公开拍卖,因此法院认定其构成根本性违约”,上述泰达置业人士表示。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:14 | 显示全部楼层
房地产市场这几年经历了一次牛熊转换。像很多三四线城市一样,2013年至今,南充楼市出现重大变化,土地价格、商品房价格均出现大幅回落。拿下地块后,因法院介入,停工达两年之久的泰达置业,也开始寻求解除土地使用权出让合同、退回购地款项,以此尽快还清拍地欠下的银行贷款。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:15 | 显示全部楼层


  A  不可思议的卖地“糊涂账”
泰达置业如今的困境,均源自于2013年的一场公开土地拍卖。
2013年5月29日,南充市土地交易中心发布了“望天坝1号地块等国有土地使用权出让公告”,出让净用地面积35.3亩。
6月17日,世纪安泰实业及林樱向南充国土局递交了《联合竞买申请》和《竞买申请书》,同时参与本次竞拍的还包括南充果州房地产开发有限公司、成都海之盛煌实业有限公司等多家开发商。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:16 | 显示全部楼层
  “经过58次举牌,我们最终以562万元/亩的高价拿下了望天坝1号的使用权,而其起拍价则仅有300多万元”,泰达置业人士介绍称。
之所以该地块能够拍下如此高的溢价,与该地块的优越位置不无关系。此前其周边地块便曾吸引佳兆业等知名房企投资开发,而泰达置业562万元/亩的竞拍价格,也创下了当年南充的“地王价”。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:17 | 显示全部楼层
   竞拍成功后的7月24日,南充国土局收到了泰达置业1.98亿元的土地出让金,并向其移交了前述受让土地。
随后不久,泰达置业获得了南充国土局办法的国有土地使用权证。至此,建设用地规划许可证、企业投资项目备案通知书等手续已全部到位,于是泰达置业开始着手建设。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:19 | 显示全部楼层
竞拍成功后的7月24日,南充国土局收到了泰达置业1.98亿元的土地出让金,并向其移交了前述受让土地。
随后不久,泰达置业获得了南充国土局办法的国有土地使用权证。至此,建设用地规划许可证、企业投资项目备案通知书等手续已全部到位,于是泰达置业开始着手建设。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:20 | 显示全部楼层
没有想到的是,就在工地刚刚打围不久,拍下该地块的泰达置业却被迫停工。2014年4月,泰达置业突然接到了四川省高级法院的应诉通知书。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:21 | 显示全部楼层
   南充鑫达房地产公司因建设用地使用权出让合同纠纷,将南充国土局告上了四川省高级人民法院,同时以“恶意串通”为由,将泰达置业列为被告。
此外,鑫达房地产还提出申请财产保全,法院相应查封了涉案的望天坝1号地块。受此拖累,泰达置业被卷入到了这场旷日持久的纠纷之中,而正常进行的项目也因此被迫停工。
“泰达置业公司受让案涉土地合法有效,南充国土局与鑫达房地产公司的出让合同已事实上不能履行,构成根本性违约。”四川省高院2015年7月一审判决指出。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:21 | 显示全部楼层
不过,南充国土局与鑫达房地产公司均不服上述判决,并向最高人民法院提起上述。直至今年9月底,最高人民法院作出终审判决,“驳回上述,维持原判。”
实际上,在这次土地拍卖前,鑫达房地产和南充城乡规划局均曾提出“警示”。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:22 | 显示全部楼层
“该宗地已拍卖,重新拍卖必然出现‘一女二嫁',引发民事赔偿。”2013年4月,鑫达房地产公司递交给南充国土局的一份材料指出。
此外,南充城乡规划局同年4月出具的文件也指出,“该地块是否收为国有,是否存在相关土地权属厉害关系人,你局按照请相关法律核实后,方可按此条件对外公开转让。”

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:22 | 显示全部楼层
                                                              B    如何善后仍无时间表

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:22 | 显示全部楼层
“当时用于购置土地使用权的1.98亿元,很多都是来自于民间集资和银行贷款,项目本身就有很高的资金成本,只算利息的话,每天就有12.3万元,现在公司资金量已经完全断裂”,泰达置业相关负责人诉苦说。
土地被冻结后,泰达置业多次与南充国土局进行沟通,同时也向当地政府发出过求救,只是问题却迟迟未能得到解决

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:23 | 显示全部楼层
“土地的查封给我公司造成巨额经济损失。截至目前,我公司已在查封土地上累计投入2.4亿多元,并与设计、勘察等单位签订相关合同,总额上亿元......我公司还以土地作为抵押,向银行贷款6000万元,需按月支付利息并于一年内归还本金”,2014年10月,泰达置业发出的一份“求救信”写道。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:23 | 显示全部楼层
同时,公司还提出了“暂借款2亿元用于支付工程款项”,以及“解除土地出让合同,退还土地款及契税”等方案。
而随着损失的不断累积,泰达置业方面开始转为倾向于第二套解决方案。
泰达测算,截至2016年10月,该项目损失金额为1.21亿元,其中包括了建设工程设计合同、土石方工程承包合同等数十个支出项目。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:24 | 显示全部楼层
而随着时间的流逝,南充当地楼市也发生了大幅变化,泰达置业亦难以按照原计划继续实施。

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:24 | 显示全部楼层
本次竞拍前,当地媒体公布的南充市辖三区清水房平均售价为4700元/平米,而到今年国庆期间,西山房交会碧桂园精装房报价则仅有3980元/平米

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:25 | 显示全部楼层
  “土地价格也在降,之前562万元/亩的价格现在肯定没人要,只是具体贬值幅度不好测算”,泰达置业前述负责人介绍称。
2014年7月1日未办理施工许可证的项目,规划面积的计算方法均采用新规核算。这使得房屋面积增值空间减小,价值相应降低。而泰达汇金国际项目原本可以在2014年4月至5月获得施工去可证,但是现在都需按照新规执行

 楼主| 发表于 2016-11-25 17:25 | 显示全部楼层
  “土地价格也在降,之前562万元/亩的价格现在肯定没人要,只是具体贬值幅度不好测算”,泰达置业前述负责人介绍称。
2014年7月1日未办理施工许可证的项目,规划面积的计算方法均采用新规核算。这使得房屋面积增值空间减小,价值相应降低。而泰达汇金国际项目原本可以在2014年4月至5月获得施工去可证,但是现在都需按照新规执行
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