【转】婚前婚后买房归谁的那些事儿，房产证有你的名儿房也不一定是你的~

四个杯子

特别说明，此帖来源于网络，因为觉得有意思，转来分享给大家，有兴趣的筒子们还可以讨论看看~~

    身边有几对朋友遇到了关于房产的问题。


    第一对：婚前夫妻双方都没有房产，结婚后男方出资买房，女方出资装修，房产证结果只写男方的名字，而女方不满意而闹到离婚的地步。
    第二对：婚前男方自行购买了房产，但是有房贷，和女方结婚后一直是由男方换房贷，结果因为夫妻感情问题没多久就离婚了，现在女方要求分房产，男方觉得女方没权力分房子。
    第三对：婚前女方一方父母给女儿付了全款买了一套房，名字也是女方自己的，和相恋多年的男友结婚几年后就离婚了，结果现在男方要求分房，说她的房子是夫妻共同财产。

    小伙伴们，你们遇到以上情况，知道怎么处理吗？你们了解婚姻法吗？接下来就给大家讲讲最新婚姻法的规定。

    其实很多小伙和姑娘们结婚时候都会遇到一个问题：房产证到底写谁的名字，房价不低，一套房子可能是一个家庭的所有资产。

    因此，很多人都希望在房产证上加上自己的名字。别天真了，房产证上有你的名字房子也不一定是你的！

    1、房产证上有你的名字不等于房子是你的


    在绝大多数购房者看来，如果房产证上加上了自己的名字，那么这个房子肯定是有我的一份，但是，其实不是的。根据有关规定，房产所有权的最高效力来自于房产登记，房子作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记，才会发生效力；未经登记，不发生法律效力。房产证与不动产登记簿两者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此你不要考虑是婚前还是婚后写名字了，房产证没有你的名字也无所谓，但是一定要在不动产登记簿上有你的名字。


    2、就算房产证上没你的名，也有你的份


    从一纸公文的角度上看，房管局的不动产登记簿上有名字才算数，而另一方面，结婚前买的房子，就算是写了两个人的名字，如果闹上法庭，没有证据能证明你出了钱 ，写上名字也是白搭的。但是，上述这种情况也仅仅是考虑到婚前买房，如果是领结婚证后买的房子，就算是只写一个人的名字，也是属于夫妻共同财产。就算是父母全资买下的房子，如果没有明确说明是赠予其子女，也还是夫妻共同财产。万一不幸离婚，房屋所有权者也要补偿对方出款的部分，以及房子的溢价部分。所以，犯不着结了婚还争署名。


    3、房产证上署名越多，缴的税款也越多


    最后，说的是关于房产证上写几个名字的问题。其实房产证上写几个人的名字都没问题，但写的人越多，要缴纳的税款越多。如果写父母的名字，过世后也要再交遗产税。房产证上署名男方或女方一人、夫妻双方、还是夫妻双方和双方父母，到底哪种方式比较好呢？其实家家都有一本难念的经，不管是哪种方式本身都没有对与错之分。与其费尽心思争夺这些，不如好好经营自己的家庭。

四个杯子

当夫妻双方真的要离婚了，那离婚后房产如何分割？

　　1、婚后共同买房：夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权，离婚后房屋如何分割？


　　首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。


　　2、灰姑娘嫁土豪型：夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割？


　　按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割，连毛毛都分不到。


　　3、一起苦哈哈还贷型：夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割？


　　虽然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。比较复杂的情况。


　　4、继续苦哈哈还贷款型：夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割？


　　房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。跟上面的第5种情况相同。


　　5、闪婚闪离型：夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割？


　　根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。


　　另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：


　　(1)购买福利性政策房屋；


　　(2)购买商品房；


　　(3)购买经济适用房。


　　购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。


　　6、有爹妈掺合型：父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割？


　　根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外；父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。


　　在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。


　　对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。


　　因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。


　　7、房产证上2+1型：房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割？


　　比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。


　　对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：


　　(1)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；


　　(2)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。


　　8、准夫妻买房型：婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割？


　　在上述情况下离婚时，房产证上有名字一方，如果不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于其婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下，另一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使另一方出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决一方给予适当补偿。