楼市尴尬：一二线回升顶不了三四线库存

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如果说一二线城市的火热现象能代表整个国内房产楼市的话，你就大错特错了！如今的房地产交易市场真的很尴尬，一二线地王频出，房价居高不下，三四线城市却还挣扎在去库存之上。
一面地王频出，一面库存高企
抢完一线的京沪深穗，再抢二线南京厦门苏州，再然后抢中原的郑州。过去的5个月里，开发商的抢地模式在中国境内走出了这样一个曲线，市场还不错的二线城市，纷纷纳入了他们的储地版图。
　　 中原地产研究部统计数据显示，截至2016年5月31日，按照总价计算，全国超过15亿的高总价地块合计有105宗，其中国企比例明显处于历史高位。整体看，105宗地块合计成交总价为3288.2亿，其中有52宗地被国企获得，合计成交金额达到了1785.8亿。占比分别为54%左右。国企在地王市场占比超过私企。
　　 另外在这105宗总价地王里，上市公司比例明显占绝对多数，105宗地王，89宗为上市公司获得，合计金额为2760亿。占比分别为84%。
　　 与开发商一二线抢地王并存的是，全国尤其是三四线城市库存仍然高企，销售缓慢。据国家统计局数据，截至4月末，全国商品房待售面积72690万平方米，其中非重点城市待售面积4.55亿平方米，比3月末减少226万平方米，但比去年末增加1233万平方米。
　　 从全国来看，楼市出清周期分化严重，去库存受益最大的是一二线城市，而在三四线城市中也有分化。
　　 整体楼市并未真正景气
　　 从国房景气指数的变化来看，自2015年5月创下92.43的近三年新低后，就开始一路回升，截至2016年4月仍是升势，但从多个市场和投资数据来看，这种回升持续性存疑。
在成交热度没有明显回落之前，房企将在市场窗口期加大新开工节奏，回笼资金，但当前新开工同比高增长态势并不具备可持续性；一旦商品房销售端放缓趋势形成，将对新开工形成压制，全年新开工大概率呈现前高后低。
　　 投资方面，当前二线城市土地市场升温显著，带动整体出让金同比较高速增长，将继续对投资边际改善形成支撑，但如果未来房价增速逐步放缓，而地价持续快速上涨，则会给房企投资带来负面影响。
　　中国房地产业协会原副会长朱中一表示，以往房地产业靠单一土地增值形成价值链的传统开发模式、投资模式、运营模式正面临着失控与颠覆。
　　 中原地产首席分析师张大伟称，因为接近50%的拿地成本增加，未来房价上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临着巨大的销售难题。shqianyy
来源于：21世纪经济报道