北上广深楼市“傲视群雄”房价无人敌

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去年开始楼市就呈现了回暖趋势，虽然整体表现还算不错，但是房价分化还是很严重的，特别是一线城市，其地王频出，住房供不应求，房价持续上涨；二线城市房价涨幅较小，三、四线城市住房供过于求，面临较大去库存压力。
  供求关系是影响房价的最重要因素
住房需求包括消费需求和投资需求。这些需求对房价的影响又主要取决于人口和资金流向。城镇化是农业人口转化为非农业人口，并向城市集聚的过程。理论上，人口向城镇的流向呈现梯度趋势，即人口先由乡村流向集镇和县城，再流向省会城市，最后流向发达城市。但在实际上，受制于就业机会、生活环境等因素，农村人口尤其年轻人大都不会选择就近发展，去邻近的县城或其他三、四、五线城市，而会不约而同直奔一线城市。因为那里发展空间广阔，机会多，竞争更公平，还能满足各种需求，提供更好的相互学习条件。一线城市人口流入增多，对房屋需求量就大，加上其土地和房屋供应相对有限，楼市供需关系极度紧张，房价租金上涨空间就大，吸引资金就多。正所谓人追着机会走，资本追着人走。这就是一线城市房价难以下跌的原因。
  从住房供给看
房地产是中国最大的实体经济，不仅对国民经济各个行业具有巨大的拉动作用，而且还是中央政府货币的蓄水池和地方政府财政收入的主要来源，因而成为消费的需求源头和投资的落实点。于是，在经济景气时，地方政府为追求政绩和土地出让金，把卖地造房作为地方经济的重要抓手，借助投融资平台致力于房地产开发，导致二、三、四、五线城市一幢幢高楼拔地而起，可这些城市的人口和资金却处于流失状态，加大了住房的供求失衡。
  在实体经济不景气，房地产几乎成为政府唯一能使上劲的抓手的情况下，二、三、四、五线城市开始出台地方性政策，试图通过发放购房补贴、减免交易环节税费、自主选择户口等措施，鼓励农民进城买房，以活跃房地产市场交易。对政府来说，这是对住房去库存、刺激消费别无选择的选择，但想借此挽回房价颓势，怕难以奏效，一些地方的实施效果已够说明问题了。
  近年来，除一线城市之外，全国普遍出现实体不振、人口流失、楼盘库存高举的状况，这会促使人口和资金进一步涌向一线城市。
从长远看，只要这种人口流向不发生大变化，只要地区间的贫富差异继续加大，以京、沪、穗、深为代表城市的一线城市就会承受更大的人口压力，房价保持继续上涨的态势就不会改变，试图通过限购和严格的落户政策限制人口增长，打压城市房价，既不仅违背市场规律，也难以奏效。
少数二线城市房价会跟随一线城市出现小幅上涨，但大涨可能性很小。而绝大多数三、四、五线城市则要承受比较严重的人口、资金失血效应，住房供过于求，或有更多郊区或新区会变成鬼城，房价将继续下降。而政策可以施展的空间越来越小了。shqianyy
来源于：上海证券报