盈石：国内首只公募REITs路在何方？

暴走的萝卜

盈石：国内首只公募REITs路在何方？

一直谋求轻资产运作，并在去年尝试推出“小股操盘”模式，在进行各种试验后，似乎找到了适合自己的模式。

近日，万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已被证监会受理，这是中国内地市场第一只公募发行的房地产资产证券化产品。那么鹏华万科前海封闭式REITs基金是不是真正意义上的REITs？和以前发行过的类似基金有哪些不同？发展前景是怎样的？让盈石集团研究中心通过深度解析，带您一探究竟！

鹏华万科前海封闭式REITs 是真正意义上的REITs吗？

据万科方面表示，本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租赁收入。据悉，企业公馆项目预计总投资为8亿元，建筑面积约4万平方米，由约28000平方米的40多栋低密度企业办公楼和部分公共商业配套设施，以及约12000平方米的前海会展交易中心组成，2014年12月7日才正式开园。前海企业公馆在2015年的租赁收入大约为每月240～250元/平方米，以后每年将按照市场水平进行调增。

鹏华万科前海封闭式REITs有望成为中国内地市场第一只以公募发行的房地产资产证券化产品，但是本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租赁收入，而不是前海企业公馆项目本身。国外成熟市场REITs产品标的物一般为房地产项目本身，解决了项目自身的流动性不足的问题，并且给广大中小型投资者带来介入大型房地产项目或者资产包的机会，最终的收益不单来自于物业的租金，还包括了物业项目长期的一个资产升值过程。所以从核心理念上而言此次鹏华万科的REITs仍被覆盖上了“中国式”影子，基本还是属于类REITs产品，不能称为真正意义上的REITs。

鹏华万科前海封闭式REITs与以前几个类REITs比，有何进步？

从模式来说这次鹏华万科前海封闭式REITs比较类似海印股份2013年发行的资产证券化管理项目，都是以未来租金收益作为标的物。但在产品设计上还是有着很多创新、并且值得未来REITs发行借鉴的地方。

首先最重要的地方在于该产品为公募发行。去年中信证券推行了两款类REITs产品，一是“中信启航”专项资产管理计划，二是中信华夏苏宁云创资产支持专项计划，前者成功实现了在深交所综合协议交易平台挂牌转让；后者推出了售后返租，但两款产品都以私募形式发行，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。因此交易量和流动性都不乐观，某种程度上失去了REITs的交易功能。此次鹏华万科前海封闭式REITs打破了以前以私募为主的形式，从而扩大了投资者的范围和降低了投资门槛。

其次以BOT项目为标的，比较巧妙的解决了担保主体问题，利用了前海管理局的政府信用进行隐形背书，在项目转移之前具有很强的一致性和稳定性从而加强了投资者的投资信心。

最后本次产品集合了有海外REITs产品发行经验的鹏华，中国房地产龙头企业万科，以及中国金融创新新高地的前海，这三大主体本身的合作也标志着未来中国在创新金融领域，在REITs探索发展上将会进行更多的积极尝试，给中国整个房地产相对产业链的参与者带来了正面的信心支撑。

鹏华万科前海封闭式REITs前途如何？

由于公募发行模式和私募有着显著的不同，投资鹏华万科前海封闭式REITs的门槛将会很低，盈石集团研究中心预计以后在二级市场的成交活跃度也将比私募显著提升。但产品从设计角度来说纯粹依靠租金收益，所以项目的未来租金波动和入驻率将会影响到产品的表现。根据盈石集团研究中心的观察，项目所在片区未来存在大量的供应，由于入市时间基本介于2018年左右，目前还不会构成冲击，但在产品存续期末可能有较大的影响。此外前海目前对入驻企业有较大的租金补助，这种非市场化的行政手段未来可能也将是左右产品净值的潜在风险。所以我们认为这只产品建立发行的意义可能大过于目前可预测的投资意义。

观察家