|
丽雅时代小区存在的问题及解决建议
1、目前业委会无意愿解决业主的任何问题。
建议：原业委会与仙源社区沟通，召开业主大会，重新选举业委会并进行业委会工作移交。
2、2020年5日16日业委会开展业主接待日起，应签新的物业合同，明确业主红线范围、房屋产权、地下车库、地面车位、其它公共配套等。约定物业服务人员数量、工作要求、物业价格、责任及权限等。
建议：根据《民法典》重新选举新业委会前，由于雅信物业、原业委会不作为，应承担未签定新物业合同导致从2020年4月起至今所产生的物管纠纷及部分业主暂缓执行物业合同，缓交物管费的全部责任。原业委会应尽快协调社区，召开业主大会，选举新的业委会，进行业委会工作移交。3、业主红线已清楚，但物业管理不合法、不合规问题。 情况：根据商品房合同附图（用虚线标示出的商住土地红线），业主拍卖土地红线范围包括如下范围：a、美食街全部及小区西门外Y64个停车位，包含北面车行道入口段及南端交警验车全部车行道入口段；b、小区东门外两栋独立商业及政务中心前两栋独立商业正前方几米宽的地属于业主。地下室红线由地面投影决定。
建议处理方案一：用以上业主土地，换取小区东门外、西门外全部地面停车位，归住宅业主使用或出租收益归全体住宅业主，70年使用期（土地拍卖时开始计算）。商业业主及财源公司占用业主以上土地，作为街道（市政）使用。住宅业主东门外到德公路通道，西门外车行通道南北出入通道，北门外消防通道，三个地下室出入通道，在财源土地范围，严禁任何占用和拦挡，满足960户住宅业主自由出行的权利。
建议处理方案二：地面419个地面停车位，根据地上建筑物的建筑面积比例，来确定住宅业主、商业及办公业主的车位数量。住宅业主优先用小区西门及东门外地面停车位！
建议处理方案三：根据主管部门公示的环评报告内技木经济指标，地面停车位有336个，目前业主范围有64个，由开发商负责在以上业主用地范围补划地面停车位，总数336个，不足的开发商根据财源公司地面停车位收费单价来计算并赔偿。
建议处理方案四：严格按法律来处理，业主红线内拍卖土地由业主根据《民法典》等法律相关条款规定，通过业主大会表决决定其用途，归全体业主使用。商业业主可法律起诉开发商商业不临街（非市政土地）。开发商自己的物业（应该为财源公司）对国有土地范围地面停车位进行收费。违法违规者接受法律处罚！
4、物管用房问题。
情况：商品房合同内的前期物业合同及管理公约，明确规定1409.99平方的物管用房（注：售房部那栋，占地属财源公司）属于全体业主。后房管部门变更公示，将物管用房变更为业委会办公的那两间商业用房，根据地上全部建筑面积约17万方的2%o计算，约355个平方。
建议：法律起诉开发商，提供1409.99平方的物管用房，产权属全体业主，或赔偿。如房管局变更业主物管用房合法，则法律起诉开发商按雅信物业公示的总建筑面积（不是地上建筑面积）约23万的2%o计算，物管用房约为460平方，开发商应再提供约110个平方的物管用房或赔偿。
5、地下室问题。
情况：根据地上商业办公用房占地，业主小区占地，财源公司占地红线的投影分清各自范围及地下车库属性。根据商品房合同、前期物业管理协议。由于商住拍卖范围地下室无独立的土地使用权，应优先出售给业主（分住宅及商业停车位），每户只能买一个车位。对开发商未卖的车位，可以向外出租，但租期不超过六个月。
建议：成立新业委会，核实地下停车位，在新的物业合同内明确。
6、地下室消防。
地下室消防分区管理，用防火卷帘门隔成多个独立的分区。由于地下室面积70860平方，产权复杂，火灾隐患大。需要物业确保通风、喷水、防火卷帘门、逃生通道防火门在任何时候功能正常，火灾时能起作用。另外应确保出入车行通道在火灾时车能顺利不加阻碍地行驶出地下室，保持消防验收时的状态。需要业委会核实消防验收时地下室出入通道是否有目前的收费拦挡设施，如没有，则无条件拆除。
7、维修资金监管
新业委会成立后，分清业主红线范围，规范维修基金的使用，监督到位并适时向业主公示，接受全体业主监督。
由于是真F与企业合作项目，开发商与政F的矛盾不应由丽雅业主来承担、解决！因此欺待开发商依法侬规来分清主红线，提供合法的房产及配套并为此承担法律及经济责任，做好物业服务。由于业主处于弱势地位，在开发商没分清、解决房产及配套合法性问题前，物业的一切开销由开发商先行垫付。待签定新的物业合同后，业主一并支付开发商垫付的物管费。
|
楼主: 民生可畏
客户端下载
发表于 2021-5-1 07:54
楼主
