量升价跌，要不要冲着“引人”新政去买房？

鸡蛋烘糕

近日，国家统计局公布《1-9 月份全国房地产开发投资和销售情况》，其中：前三季度商品房销售额 111491 亿元，增长 7.1%。德科地产频道对此得出，第一，今年全国商品房销售额有望突破 15 万亿。其支撑点在于无论调控采取何种力度，中国新一轮城市化的基本面并没有变。第二，总结刚过去的金九楼市的全国表现，四个字——量升价跌。那么今天，我们来看当楼市略有下行，各地就纷纷出台的“引人”新政。 近期，如新乡、宜昌等城市纷纷实现“零门槛”落户，或是上海临港、南京六合、天津等地有条件调降人才购房条件其动机虽不尽相同，纠其原因是长期落实中央政策、推进城市发展，短期楼市行情走弱主导的结果。

    放开落户突破限购的“引人”新政，短期内将刺激成交增长减轻库存压力，但实际上更多城市在基建、交通、医疗、教育配套方面水平不高，并不具备吸引人才的实力，导致楼市一下行就“引人”新政效果必然会黯然失色。长远来看，这种操作更多是对经济发展水平高，对人才极具吸引力的核心一二线大城市而言效果更佳。 用一句话总结就是：短期释放限购压抑刚性需求，中长期对楼市影响着实有限。1

    "引人”新政动机各有什么不同？

    上海临港自贸新区，天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城调降购房条件意在“抢人才”。其中上海临港片区对非本市户籍人才购房资格由5年社保缩短到3年，由居民家庭调整为个人；天津放松限购试行区非户籍无房职工无需社保证明即可购房1套。但政策在实施对象上有明确要求，调降购房条件均只针对满足学历要求的特定相关人才。基于此我们认为，上海、天津落户门槛降低以及放宽限购条件是针对一定群体采取的定向放宽，其核心目的主要是为了吸引人才发展自贸区临港片区竞争力以及更好承接北京非首都功能疏解项目，服务于人才居住需求。当然随着相关群体的购房需求被激活，对促进区域成交也大有裨益。

    而诸如石家庄、南京六合以及包括河南新乡、漯河，山西晋城，湖北宜昌等大部分二三线城市推行零门槛落户或是放宽限购条件的主要意图还是为了“托楼市”。事实上，相较于“户口即房票”的核心一二线城市而言，弱二线以及绝大多数三四线城市本来就没有限购或调控政策比较宽松，户口的含金量不高，即便放开也不会起到吸引人才的作用。因此这类城市放开限购零门槛落户，更多是跟随同类城市政策，是市场下行背景下借由降低人才引进门槛为刺激楼市成交而做出的举措。

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    落户门槛放开背后的原因是什么？

    落户门槛房堪，长期而言与中央政策密切相关。2018年以来，发改委出台的户籍改革制度，奠定了“中小城市和建镇制要全面放开落户限制，大城市全面取消落户限制”的主基调。与此同时，京津冀协同发展、长三角一体化发展等城市群规划逐步推进落地，城市建设发展亟需注入高素质人才的力量，正是在这种政策背景下，抢人大战愈演愈烈，上至一线城市广、深，下至三四线多地均不同程度放宽限购和落户条件。

    此外，放宽落户限制、调降购房门槛更多则是受当前市场疲软的影响。今年5月全国市场再次步入下行期，多城市出现降价促销为求以价换量，典型如天津今年下半年楼市明显转冷，从CRIC监测数据可以看到，2019年5-9月，天津商品住宅成交量约610万方，同比回落7%，成交均价也呈直线式下滑。南京六合限购政策松动究其原因也是由于库存压力和去化周期高于去年同期，同时显著高于南京整体水平，区域市场暗藏下行风险之下放松购房条件自然是“托市”的一剂良药。

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    “引人”新政的影响有多大？

    对于上海临港、南京六合、天津等有条件地调降人才购房条件以及其他城市楼市一下行就“引人”新政的影响，我们认为从短期来看无疑是对销售释放了一个积极信号，势必会刺激释放限购压抑下的刚性市场需求，有助于促进楼市成交降低库存风险，特别是进入四季度房企业绩冲刺期，楼市普遍面临降价促销，政策略有松绑将有助于提高市场成交活跃度。

    但从中长期来看，降低落户门槛、放松人才限购条件实则对房地产市场的影响着实有限。当前三四线城市普遍没有限购，零门槛落户已不能视为政策利好，因此绝大部分城市即便放开落户，更大程度上只是吸引农民进城，“引人”政策的作用并不大；事实上更多的是对诸如北京、上海、杭州等经济发展水平高，的确对人才具有极强吸引力的核心一二线大城市而言效果更为明显，归根结底城市基建、交通、医疗、教育配套等才是吸引人才流入的重要因素，但基于当前“房住不炒，因城施策”的调控主基调并没有发生根本改变，因此限购放松也只是针对特定群体和特定区域，市场下行背景下政策放松仅会在短期内发挥助力托底楼市的作用，关键目的主要还是为吸引外来人才推进城市发展，解决其生活居住需求，其作为人才新政的影响远远要大于其对房地产行业的影响。