三四线楼市拐点已到，还能跌回原来的三五千元吗？

水能煮粥 · 发表于 2019-9-16 08:57

“三四线房价正在下跌，赶紧卖房！”

“有多套房的炒房客，赶紧卖房，越快越好！”

“货币棚改化逐渐降低后，未来更多的棚改工程是给房子，而不再是给钱！”

这几天，身边充斥着各种各样“2019年三四线城市房价跌回5000”的预测。

前几年的棚改化货币安置政策的实施，使得部分老百姓手里有了大量资金，而资金大部分都流入了房地产市场，抢房、买房随之而来，销售中心门庭若市，房价持续上涨。

从以前的3000-4000的房价上涨到现在的1万左右，人口密集的城市房价上涨的更多。

截止到18年5月份，棚改的重要资金来源来自央妈的PSL贷款已经用去了4千多亿，根据国开行的新措施，未来棚改货币化安置比例将会逐步降低，从今年上半年的80%降低，加大实物安置比例。

也就是说，未来更多的棚改工程是给房子，而不再是给钱。

如果棚改不再给现金而是给房子，恐怕三四五线城市的房价会承压，就连一些二线城市也要被拖累，甚至消费也会受影响。

散发这些信号！意味着房价拐点将至吗？

不要看新建住宅，要看二手住宅

三四线房价涨幅不要看新房，一方面是新房供应量很少，另外受政府控价等因素干扰非常大，比如超过多少不让开盘，超过多少不能网签等，所以无法代表市场的真实情况；

一方面是在供应量少的情况下，开发商有可能会集中推中心区，冲量，房价短时间会上浮属于正常情况，这样来看房价是不客观的。看房价要把战线拉的长点，5年为期，总体来说是比较客观的。

要看二手房是因为市场保有量更大，也较少受到限价等因素影响，更能反映市场真实趋势。业主对市场信息也会比较敏感，也就是我们俗称的“炒房客”，他们对房价的敏感度往往更加精准。

三四线城市房价拐点暂未到来

三四线城市自2015年实行棚户区改造，“去库存”任务已经完成。由于金融去杠杆，接下来的棚改，将以实物分配安置房为主。市场购买力减弱，房价难以持续大涨。

三四线城市上涨最大的动力来自于棚改，很多省市都公布了2019年的棚改目标，同比去年平均下跌了50%左右，而且一些城市正在讨论取消货币化安置，而回到直接补偿房屋的路上。

房价很有可能继续下滑，市场趋冷，不排除个别城市还会继续出止跌令。但是大城市周边的三四线城市，有人口流入的城市，包括京津冀、长三角、珠三角、粤港澳等周边城市的城市群、都市圈，还是有潜力的。

简单来讲，危险与机遇并存

1、因棚改货币化房价涨上去的城市已经透支，长此以往，得有人为中长期买单。

2、随着落户放宽的推进，未来三四线仍会有发展契机，加之4万亿旧改规模和因城施策，一方面来说，对村镇转移人口带来的购房需求还是比较明显的，另一方面则是外出的农民工，他们长期受制于高房价的影响，也会带来一定的需求。