此贴绝对不是从感情和忽悠出发,首先,开发项目是否存在欺诈行为?商品房销售一空,总公司把售房款事先转移走,支公司出现资金链断裂问题?
第一,房地产开发是一个高度政府管控的行业,其手续之复杂繁多。就仅仅一个预售许可证,需要准备的前置手续和文件就是几十项。开发商从拿地,过规划,开工建设,预售,办产权,每个环节都是被不同的部门管控。理论上讲,开发商是不可能把房子修成烂尾楼。
原因如下
1 房价组成部分,大头为土地款,小头为修建成本,任何一个开发商第一步就必须要拿地,拿地的钱是一次性给政府了(极个别招商引资,特殊照顾,走后门的除外),比如一套房子50万,100平,5000一平,里面的土地成本至少要占到三分之一即15万,修建成本电梯公寓在四五线城市最高不会超过2000一平。
2 卖的房款要进房管局监管账户,不进这个账户,合同无法备案。理论上规定,这100平50万,所有款项都必须用于修建,不允许开发商自己用,开工资都不可以。在开发商交清土地款后,那么这50万搞修建就够修300平了,使用率翻了3倍,所以开发商多的钱都有,怎么会没钱呢?
3 所有修建都是需要垫资的,而且是分批按进度拨款,特别是房子修到2楼开始预售后,开发商账上趴着的钱多的很,根本用不完。为什么,因为修房子需要一个过程比如2年,预售后那几个月有可能就有几千万上亿的资金回笼,房子还没修起来,这时候很多开发商就想打时间差把资金挪出来。
问题出在哪里?开发商如何挪用监管资金的钱?
1 开发商挪用资金,喜欢一次性付款,而不喜欢按揭。因为一次性付款的钱可以挪用,不用进监管账户。一般一个开发商都有多个账户,一次性的钱可以后备案。但按揭不一样,你必须把首付款转入监管账户并且缴纳维修基金,这样房管局才会盖备章。开发商要拿着盖备案章的合同,并开具正规发票后,银行才会放按揭款,现在首付那么低,开发商都是盯着按揭款呢,压根都看不上首付,而且按揭款也会在监管账户。钱在监管账户就比较麻烦,要去房管局资金监管办公室申请拨款,但一次性的,就可以完全挪用。
2 施工方和开发商互相约定,拨款分成。这基本是行业都懂的,比如账上有1000万,开发商把钱拿不出来,就会以施工方的名义去拨款,但施工方可能月进度款只有400万,那他们就会约定,以施工方名义申请监管账户拨款800万,然后施工方返给开发商400万。此种情况无法监管,施工方必须听开发商,否则开发商要修理他很简单。
3(这是顶层设置问题,被开发商钻了空子) 商品买卖有很多付款方式。绝大部分客户为按揭付款。按揭怎么逃避监管账户?这样做:比如售房部POS为银行A,监管账户开在银行B,开发商合作放按揭的银行为C。比如一套房子50万,首付30%为15万,开发商会用A收首付,然后把A账的钱的款转入B账,这样合同就可以备案了,监管账户上就有了15万。可是大家知道,一套房子三分之二的款是在按揭款上,而不是首付。按揭款放款了,在C账户上。如果100套房子都这样操作,实际上监管账户只监管了三分之一的房款,三分之二体外循环。也就是说监管账户只管首付,剩下的钱没监管到。在比如分期付款,也是如此,50万分三笔,合同上约定好了,其实呢监管账户只监管了第一笔,看到首付就备案。第二笔,第三笔什么时候进账是不管的。这里的核心的核心就是监管账户的问题,管住这个账户,开发商就瓜了。可想而知,管这个账户的人签字权有多大。你们觉得开发商会不会有可能去腐败管理账户的人,也许有,也许没有,自己去猜吧。我可什么都有没有说啊。
怎么避免买到烂尾房?
1 不交排号费,不在拿到预售许可证钱交任何款。
2 尽量按揭,少一次性,现在这个社会,有几个人还不用银行杠杆买东西。虽然说按揭有利息,但在一个负利率时代,那点利息都被通胀吞噬了。20年按揭,说白了,20年后1000-2000不知道还能买什么。银行赚钱全部靠抵押贷款,年利率可以达到10%甚至以上。做按揭全部都是亏起的,是贴息在房款,银行放的是今天的钱,你还的是未来的钱。数字一样,购买力不同。以现在的利率来说,才5厘,要按揭,要按揭,要按揭,重要的事情说三遍。
3 买大盘,比如著名房企或者上市公司。要不买准现房。准现房的定义就是虽然没有完全交房,也是预售房,但是垮了外架和拆了塔吊。外立面已经呈现。这种房子理论上已经不存在烂尾的情况。
监管账户技术设置上有问题,漏洞很多。
第一 开发商可以开很多个一般户,但在房管局挂的监管账户往往只有一两个。比方售房部Pos机安交通银行,房款刷卡直接进交行,监管账户在建设银行开,进了交行的房款就是开发商想怎么花就怎么花。
第二 开发商网签和备案应该同步进行。很多房子只网签,不备案,或者拖很久才备案。因为备案就要交钱到监管账户。房管局本来出了一个文件,所有开发商网签合同超过10套不备案的就关闭网签系统。但文件下来了,没法执行。如果要执行,四五线城市绝大部分房企,这里估计要达到80%-90%的开发公司全部断网签系统,这基本是整个行业的做法。没法执行,法不责众。
第三 拨款随意性大。一个城市那么多开发企业拨款,一个人签字拨款。你觉得他会有能力,有精力管理他签字的楼盘吗。这不明摆着给权利寻租吗。
建议
第一 监管账户要卡在第一关,交款端,而不是终端拨款端。首先要确保全部进账,开发商售房部安装的POS机必须和监管账户一致,银行一致,账号一致。
第二 拨款人员要增派人手,实地调查,公务员就必须整天坐在办公室?这样你晓得个什么呢?房子不是一天修烂尾的,冰冻三尺非一日之寒,你这个月拨了款,去工地看修到12层,耽误几分钟而已,过两个月才到13层或者基本没动,他又申请拨款请问你如果不是脑袋有病,你还会给他拨款吗?
第三 为什么要房管局负责拨款。应该让建设局的人主导或者至少是参与吧。这个结构设置就不合理。为什么,因为房子修建过程中,基本先后顺序,需要三通一平,地基验收,基坑验收,还有验钢筋啊,主体验收,消防验收,绿化验收,竣工验收。。。一个房子从开始到修建完毕,要做的资料可以堆一个人高。这里面每次的手续都是建设局和质监站来主导,他是有先后顺寻的,一个节点没过,就不能进入到下一个修建节点。而且他们要经常去工地视察,方便收取红包,(全国建筑行业都这个鸟样子)他们最清楚情况,房管局的人整天坐在办公室,他们怎么会晓得呢,不是老百姓去告,他们都不知道哪个房子修摆起了。
第四 最终要一点,责任心!责任心!责任心!很多人把权利当成了敛财的工具。拨款虽然需要多个人签字,都只是个摆设,那些表也只是摆设,没有人真正关心这个房子是否修的起,只关系以后出事了责任怎么撇干净。
钱全部是从监管账户上出去的,每一笔转账都盖有资金监管办公室的章(否则也转不出去),你说钱被挪用了,或者没有用于修建,招商部门、职能部门无责,这说的通吗?
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