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深圳写字楼的压力已经爬上山顶。
2018年年中起，由P2P爆雷引发的金融企业离场、包租公司退租的风波仍在持续。大半年过去，深圳写字楼市场并无明显起色。
夏日的气息已经充溢整座城市，但写字楼的市场尚未入春。作为从业十数载的资深中介，李茂（化名）形容今年市场极差，深圳甲级写字楼的主要供应区域福田中心区，多个写字楼租金出现跳水。“以福田一个著名写字楼为例，去年这个时候租金高达450元／平方米，但现在降到300元/平方米不到。由于选择空间多，现在租客要求也变多，成交不易。”
第一太平戴维斯数据显示，今年一季度，深圳全市甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至人民币每平方米每月225.8元。市场反映出的数据似乎更为严峻，多名中介表示，深圳多个写字楼租金与去年相比出现2-3成的跌幅。
大量新增供应入市，已成为近两年来深圳写字楼市场的常态。经济环境影响下金融业退租，与放量供应齐齐把深圳甲级写字楼的空置率推高至18.2%，使租售失色。
过去十年，深圳甲级写字楼市场有一段不俗的发展时期，租金复合增长率是一线城市中最高。然而当下，业主们失去了部分谈判能力，李茂们也失去了强烈信心。
写字楼退租仍在持续
至少在去年年中前，深圳写字楼市场一片好景。
高力国际通过研究数据指出，2008年以来，深圳甲级写字楼租金复合增长率是一线城市中最高，达5.1%，而同期，上海甲级写字楼租金复合增长率是2.8%、广州是1.8%、北京是－0.4%。
但去年下半年，市场气象有了变化，租金下滑，空置率升高。
深圳写字楼市场供应大增不是2018年以来的事情，“放量”是深圳写字楼近年来的关键词。
戴德梁行数据显示，一直向前追溯到2006年，可见深圳的写字楼市场仅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出现供不应求的局面，其他均为供大于求。近年来深圳市场第一次出现放量，是在2011年，此后便是2016年。
值得注意的是，2016年已是统计期限内最高峰，但到了2017年，深圳全市甲级写字楼的新增供应仍在此基础上增加3成，至850392平方米，但同期吸纳量只有767471平方米。
到了2018年，全年甲级写字楼新增供应量略有减少至70万平方米，吸纳量也下行至45.6万平方米，但仍是供过于求。
从此看来，供过于求已是市场常态，但过去以高新技术产业、金融业等为支柱的产业结构使深圳在全国经济转型升级的背景下显得突出，写字楼也是一派繁花灿烂。
高力国际深圳分公司办公楼服务部董事周之惠告诉记者，深圳写字楼市场中租赁主力行业包括金融、科技、专业服务和先进制造业，其中金融和科技占五成。
福田中心区是深圳写字楼主要供应片区，租金动辄就攀上300元/平方米~400元/平方米，高利润的金融行业需要有好的门面，也有足够的租金承受力，金融公司散布在福田多个写字楼中。
但从2018年5月起，P2P企业的爆雷、债券的违约，凸显了放量供应背景下深圳写字楼的高空置率。
从2018年3季度起，深圳写字楼退租的迹象有所加剧，最典型的莫过于深圳地标平安金融中心一次性被退租10层楼共计3万平方米。金融公司退租，使二房东面临高空置率最终出现资金问题无法继续运营，最终酝酿了这场大型退租。
但到了2019年，市场也并无明显好转。第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇告诉记者，福田中心区部分金融企业为节省成本缩减租赁面积，致使今年一季度全区净吸纳量为-1.2万平方米。
深圳一家小型设计公司创始人告诉第一财经，“去年行业形势不好，公司生意差了许多，到年末时收入和利润都很不理想，为了减少开支我们只能裁员，中心区的写字楼也租不起了，现在只能搬去皇岗一个100多平方米的小办公室。”
空置率高至两成
受大的经济环境影响，企业为节约成本维持经营，或减少承租面积，或搬到外围区域，甚至直接离场，成为深圳写字楼当前面貌。
就连在写字楼市场极受关注的联合办公运营商，多数都反映今年在深圳不再计划扩展。要知道，过去两年，他们在深圳抢占市场和规模，是吸纳主力军之一。
然而，新增供应仍在入市。2019年一季度，有7个项目超50万平方米新增供应，新增供应创2005年以来单季最高，但是市场单季仅仅录得25.9万平方米新增吸纳，这意味着，有近一半的新增供应仍在空置中。
第一太平戴维斯最新报告显示，今年一季度末，深圳全市甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分点至18.2%。
新增供应入市，吸纳量不足，空置率上升带来的最直接影响便是租金下降。
近日，记者走访深圳福田，发现多个入市多年写字楼仍存在空租情况。譬如位于福田中心区购物公园一带的卓越时代广场，目前便有多个单位招租，月租金从212元／平方米到330元/平方米不等，分化较大，而两年前这个写字楼绝大部分成交租金均价都在320元/平方米以上。
资深中介李茂告诉记者，目前深圳多个写字楼租金都出现2-3成的跌幅。“以前做写字楼是很好成交的，往往物业一放出来，就被人拿下了，二房东很爱做写字楼改造，改完以后租金又涨了一轮，但现在这种方法行不通了，写字楼太多，租客不好找，金融业受创，能承受中心区高昂租金租客更不好找。”
租客的议价空间和谈判能力都增加了，业主不降价，只能接受空租。在租金出现疲软的同时，写字楼售价同样走低，不过与租赁行情相比，并不那么明显。今年一季度，深圳甲级写字楼平均售价环比下跌0.1%，至55257元／平方米。
尽管一季度的单季新增供应，已是近十余年来最高，但短期内，深圳写字楼高供应的局面还将持续。
谢靖宇预计，2019年将有约109.9万平方米的甲级写字楼交付，主要集中于福田中心区和前海，分别占总新增供应的28.8%和25.5%。
有观点认为，深圳写字楼市场到了供应高峰期，项目间的竞争加剧，或将带动写字楼大宗交易达成。但事实上，不论是住宅还是写字楼，深圳的物业租售比均偏低，即使是核心区域物业，净回报率还是很难达到传统基金要求的3.5%以上水平。
再加上当前市场资金面仍未全面放松，投资者能否罔顾净回报率偏低的限制入市，依然待观察。
记者多方采访发现，目前市场需求依然存在，但电商等行业的补充短期内依然难以缓解金融业需求回落的压力，空置率持续上升将成为大概率事件。写字楼市场向来和缓，如今也有了住宅市场的跌宕之味。
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发表于 2019-4-25 07:41
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