|
昨晚深夜，意外接到一个微信电话，差点以为对方拨错了。
来电人是哈佛燕京学社已退休的研究员黄万盛老师。2015年，我在北大国发院上了三个月脱产的《财经》奖学金班，临近尾声，黄老师给我们讲过一次三小时课。
我当时身在电影院，看黄渤的《一出好戏》，权衡几秒后，我按下了拒绝键。
11点多穿越北京大雨回到家，我立刻回电。电话一接通，黄老师就说，我建议你关注一下北京的房租。
原来如此，小石头落了地。
我平日对房租确实关注不多，注意力主要集中在地产公司、政策、新房与二手房交易领域。
就房价而言，它具有居住与投资双属性，天生有情绪波动。
但租金是反应真实的市场需求，没有人会把房子空空地囤积起来，等待升值，待价而租。你会么？
这就相当于，你在夏天常温囤积冰棍，一边融化，一边叫卖。因此，租赁价格应该是理性的，不会像房价如此任性。
但是，黄老师可不是这么想的。
原来，他前阵子自己租房，原来19000元/月的房租到期后，房东径直要求上涨5000元。稍一犹豫，中介告诉他，带看时房东又提价至28000元。
上涨9000元，这幅度真够任性的。
中介费也让老先生格外困惑。他吐槽说，不明白租赁为何没有明确统一的规定，在有的区县，中介费由房东承担，而别的区县，中介费却由租客承担。
将心比心，黄老师是中国学术界的精英人士，价格支付能力要高于很多人，但他从个人案例出发，度心他人，认为房租的过快不理性上涨，会让城市、产业、中低收入者付出额外的代价。
电话里，他的知识分子情怀让我这样一个地产从业者感到汗颜。
通话结束时，黄老师给我布置了一个作业：这件事情很重要，你应该调研调研，必要的时候都可以写点内参。
今天中午，黄老师又微信我说，租金哄抬的原因可以慢慢分析，但是后果应当尽快揭露，政府责任也应当尽快诉求。
老师发了话，当学生的应该交作业。
可是，我深知，房租暴涨，背后成因复杂，我确也没有足够的能力在很快的时间里，准确客观地描绘出最近数月北京房租过快上涨的全部原因。
但是，有一点共识却格外关键：租金上涨关乎民生，关乎产业结构，关乎城市居住权公平，由不得任性。更重要的是，正因为它折射的是真实需求，才应当格外引起警惕。
挂完电话，我用手机搜索了下北京房租的关键词，多家机构的数据均显示，房租几乎是清一色的快速上涨。
我爱我家市场研究院统计显示，2018年上半年，北京市住房租赁的月租金均价为4649元/套，环比2017年下半年的4335元/套，上涨了300多元。
同时，由于租金上涨的预期，个人房东普遍不愿签约长租合同，大部分的租赁合同都是1年租期，占整个租赁交易的79%，超过一年租期是交易占比仅13.4%。
贝壳研究院的数据统计显示，今年7月份，北京、上海与深圳三城的租金环比均上涨，涨幅分别为2.4%、2.1%与3.1%。
二线城市中，南京与济南的租金环比上涨更为明显，分别为3.7%与2.4%。
这些涨幅数字，相比房价上涨幅度，并不惊人，但是，考虑到它是环比上涨，以及，租赁需求如假包换的特征，我们必须要重视这些数字背后的警告。
它会警告我们什么呢？
黄老师说，有四点后果，决策层必须引起警惕：
1. 居住权是一个城市最低的底线之一。房租大幅度上涨，首先伤害的是居住权的公平性。我们的城市，不能沦为财富与权贵的城市。
2. 房租的大幅度上涨，令很多中低收入者，无法继续生活在这里，它伤害了一个城市的竞争活力与阶层的多样性。
3. 房租的提升，增加了城市里所有工商产业的营运成本，它会削弱产业竞争力，以及造成人才吸引力的下降。
4. 新房交易市场上有很多政策法规来进行限制，但是人们却忘记了，租赁市场上还有很多任性、随意与不透明的地方，让中介与房东找到了很多机会来宰杀租客。
这四点后果，非常朴实，很接地气，大家如果租过房，血泪经历不要太多，一定有直观感受。
北京房租在一片静悄悄中令人不安地快速上涨，既有个人经历来证明，又有一线的数据来指证，已经到达了一个不能选择性忽视的临界点。
对于政府而言，也许花了过多的精力在处置北京房价过快上涨上，对北京房租的过快上涨，却关注与警示不足。
这引出了一个巨大的认知分歧：北京房价与北京房租，一字之差，哪一个对北京市的城市活力、底层竞争力更为举足轻重？
黄老师的答案是，北京房租。我很同意他的观点。
那么，是什么导致了它的发生？
坦率说，这是一个很严肃的经济学话题，也与民生、文化传统与政策导向息息相关。也就是说，我们不能用情绪与偏见来解释它，而应该引入专业的分析工具与评价视野。
谁应该为房租的任性上涨负责呢？这一切究竟是如何发生的？
我提供几个思考的方向，我最大的目的是，抛砖引玉，寄希望于你们开放式的讨论与留言，最后引出一个最有共识性的解决方案。
1. 北京严格的限购，加上，去年以来二手房市场转冷导致的业主惜售心理，导致市场上可以用来租赁的房源，其实变得更多了，那么，为什么还会如此房租大幅上涨？
2. 去年以来，北京市的人口流入净值，已经处在下降通道，而且，大量的低收入者，也被政策驱动推动离开北京。需求在减少，为什么房租却在增加？
这两个奇怪的经济学现象里，谁恶化了供求关系？
3. 以自如、万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓等一批长租品牌，在市场上发起的抢房源大战，是否刺激了业主的提价心理，污染了市场上的租赁秩序，从而推动房租过快上涨？它们是最主要的凶手么？
4. 政府还有哪些可以实施的招数，可以对当前的北京房租上涨，进行对冲？有多少人真的希望，严厉的行业监管与大尺度的价格管制，从交易领域移植到租赁市场么？
5. 北京房租上涨还处在上涨通道里么？通道有多长？
6. 政府何时出手？政府出手，是好事还是坏事？政府有哪些有所为有所不为的红线空间？
7. 官方版租金管制政策，会在今年出台红头文件么？
8. 一个以房价止涨、房租上涨为后果的房价大调控，是成功的么？
期待你的回答，也期待政府有关部门能够对此有所关注。
但是，更期待各个利益攸关者，都能加入这场开放讨论，因为，一个美好的城市是我们大家的。
三年前的朗润园，在最后那堂北大课的结尾，黄老师给了我们一个满堂喝彩的建议：深情地活在一个薄情的世界里。
这个薄情的世界里，房价很贵，房租呢？
|
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
客户端下载
发表于 2018-8-15 06:38
