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[转帖] 合法合规的房产“ 期货交易 ” 蛇蝎心肠的金融“ 坑蒙拐骗 ”:三十万定金千万暴利!

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发表于 2018-1-27 19:21 | 显示全部楼层 |阅读模式


    一位90后年轻的上海女孩黄潇潇 ( 化名 ),通过房地产买卖合同,构设陷阱,最终以少量的定金“ 套牢 ”上海几位房主上千万元的房产。


    通过梳理几起黄潇潇相关案件的判决书,还原了整个事情的脉络。


    2016年期间,黄潇潇在上海到处买房,从当年的3月到12月总共签下了起码 4份 以上的房地产定金合同。


    她所买的房子每一套价格都是几百万不等,同时她也支付了5-10万元不等的定金。但在付了定金之后,她就开始玩“消失”,以各种理由拒不支付首付款。等到房主想要解除买卖合同时,黄潇潇就翻出了合同当中的违约条款来索赔。


    因为合同中的“不平等条约”, 黄潇潇相当于用5万到10万的定金,锁定了卖家数百万的房产未来600日内的升值收益。


    从2016年到2017年,上海大部分地区房价上涨超过50%,当初黄潇潇签订合同的房产价值超过2000万,现在已经暴涨了1000多万。


    定金变身为房屋“看涨期权”


    在这些案例中,黄潇潇的关键武器就是藏有陷阱的购房合同。


    根据法院判决书写明,这些合同中的陷阱条款包括:1。买家逾期超过600日不付款,卖家才可以解除合同; 2。买家不付钱每天只需付万分之零点三的违约金; 3。卖家可以找别人接手来买这个房屋; 4.600日内卖家如果把房子转卖给其他人,则要赔偿买家房价20%的违约金。


    首先是买方有长达600日的逾期期限,这么长的期限会让卖方很是被动,极易陷入“收不到钱”或者“承担高额违约金”的两难境地。


    其次是买方逾期后的违约金低至转让成交价的每日万分之零点三的违约金,算下来月息也不过0.09%,违约成本极低。


    根据公开法院判决书的不完全统计,2016年在上海跟黄潇潇签下“不平等条约”的就有4套房产。分别是:长宁区利西路一套200平的房产,转让成交价620万;普陀区常德路一套房产,面积不详,转让成交价858万;闵行区莘松路一套房产,面积不详,转让成交价485万;浦东新区某某村163平,转让成交价395万。


    这四套房子合计总价超过2358万,房价上涨的收益可达一千多万。按照合同的规定,这一千多万的差价就要归黄潇潇所有,而她付出的仅仅是合计不过是30万的定金和极低的违约金。


    通过这套手法,黄潇潇仅需动用30万元的成本,就已经能够获利上千万元。即使是卖家们都选择“违约”,黄潇潇也能获得数百万元的违约金。


    有的房东起诉到法院的时候,一审法院根据单份的合同来看,判定双方当事人的购房合同合法有效,驳回原房主的诉讼请求,判令原房主继续履行双方签订的《房地产买卖合同》,案件受理费用也由原房主承担。


    而在这样的案例多了后,受害者房东抱团集体去法院作证,法院审理认为,黄潇潇并没有付款能力,却在短期内与包括梁某、谢某等在内的多名房屋出售人签订房屋买卖合同,在合同中均约定了付款期限为600天,显然与购房政策不符。由此可见,购房不是黄潇潇的真正目的,而是通过支付小额钱款来谋取不正当的利益。


    由此,黄潇潇才最终全部败诉。


    虽然被律师认为黄潇潇的行为涉嫌到了欺诈,但是对于受害者房东来说却是因祸得福,因为2016年到2017年上海房价涨幅惊人,他们的房子被这么一折腾和耽搁,反而身价暴增,他们并没有实际的损失反而获益匪浅。因此,有的卖家二审和黄潇潇达成和解协议,撤销双方的合同,有的甚至还返还了黄潇潇的定金。


    专家提醒:


    售房要注意合同条款


    黄潇潇的房地产买卖合同就是一张典型的“美式期权”合约,也并非稳赚不赔。


    期权是一种合约,该合约赋予持有人在某一特定日期或该日之前的任何时间以固定价格购进或售出一种资产的权利。如果该期权只能在到期日执行,则称为欧式期权;如果该期权可以在到期日或到期日之前的任何时间执行,则称为美式期权。


    黄潇潇支付的5万或10万元的定金,类似于买方向卖方支付的权利金,付了这个权利金之后,黄潇潇就可以以事先约定的价格在合同规定的600天内锁定这套房子。


    在600日的合约期限内,假如房子的价格上涨超过定金和违约金,黄潇潇可以选择行权买下这套房子,然后再把它转卖给他人,赚取溢价。假如房子的价格下跌或者上涨低于定金和违约金,黄潇潇也可以选择放弃行权不买这套房子,她损失的只有定金和违约金。


    但是,从400万到800万房产的看涨期权,权利金一般也不可能只有5万到10万元那么低,除非是被普遍看跌的房子。否则,一套房子600天里随便涨个超过1%,卖家就会亏钱。


    但是在2016年上海房产一年暴涨达44%的背景下,能够用如此便宜的权利金成交多笔看涨期权,一方面在于黄潇潇的精心设计,另一方面也是售房人忽视了对合同条款的审视。


    对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,买卖房屋时,一定要注意到合同条款中关于逾期期限和违约金的金额是否合理,如果有不合理的地方一定要及时和专业人士或者律师沟通修改。


  有句广告词说:“你的能量超乎你想象”。但超乎我们想象的,不只是我们的能量,还有有些人的心机。90后女生30万定金撬数千万房产,犹如一部现世荒诞剧,它映照的,是“投机”驱动下的财富快速升值加剧的人心失衡,直接刷新了很多人的脑洞:


  她玩的是更“魔幻”的路数:她所买的房子,每套价格都是几百万元,她为此支付了5万到10万元不等的定金。但在付了定金后,她就开始玩“消失”,拒不付首付款。等到房主想要解除买卖合同时,黄潇潇就翻出了合同当中的违约条款来索赔。因为合同中的“不平等条约”——包括600天后未付首付才算逾期,她相当于用5万到10万的定金,锁定了卖家数百万的房产未来600日内的升值收益。


  她差点就“成功”了:都知道,从2016年到2017年,上海房价上涨幅度不小。当初黄潇潇签订合同的房产价值超过2000万,现在已暴涨了1000多万。这些暴涨部分,名义上就归她所有。就算卖家们都“违约”,她依合同也能坐收“房价20%的违约金”,合计好几百万元。


  说她“差点”就得逞了,是因为她离得手近乎一步之遥。差着的这一步,是卖家的依法维权:据报导,类似案例多了后,受害者抱团集体去法院作证,法院审理认为,合同中约定付款期限为600天,显然与购房政策不符;购房不是黄潇潇的真正目的,她是通过支付小额钱款来谋取不正当的利益。


  该案中的离奇操作,让很多网友觉得不可思议:交定金后600天内付首付就行,这么大的“天坑”,中介和卖家会看不见?那些逾期期限和违约金金额上埋的雷,中介和卖家会说踩就踩?


  这番怀疑起于经验判断:如今二手房交易一般都会通过房产中介交易,中介方面会拿出格式合同,他们也想尽早促成交易、拿到报酬,所以约定的首付款交款时间也越短越好。


  问题是,黄潇潇没走寻常路。据此前媒体报导,她“买房”时格外贴心,表现得很有诚意,以省去中介费的名义特地到卖家家中签提前拟好的合同。而卖家有的是老人,或是着急用钱者。


  提前设局,精准下套,人家常说四两拨千斤,她玩的是30万套牢数千万。把定金变为房屋“看涨期权”,这套路何止玩得深,简直要成精。


  套路玩到这程度,投机投到这地步,非常人可及。黄潇潇玩出了堪比股市超高杠杆“空手套白狼”之类的手段,足见“智力”过人。若不是她凭着蛇吞象式贪心连坑多家,导致其目的被识破、卖家们抱团指证,没准她真就创造出“楼市高级碰瓷宝典&创富经”了。


  但把心机用在坑人套利而非走正道上,也挺让人失望。有时候,很多信任与善良就是被这样的“精致的害人主义者”给祸害没的。


  任何时候,对知识的合理利用,都应该有着底线式前提:不作恶。从舆情维度看,黄潇潇机关算尽却也声誉毁尽,她挖的坑最终也埋了她自己。


  90后女生30万定金撬数千万房产,犹如一部现世荒诞剧。现实显然不应以荒唐呼应荒唐,而应该用防止“卑鄙成卑鄙者的通行证”的举措,去了结这份荒唐。


  但更重要的,还是去审思这种荒唐寄附的“现实地貌”:无论是此前屡被曝光的假离婚,或是中介小哥和含70岁老太在内的客户4次结婚奇闻,还是黄潇潇用定金撬房产,本质上都是高房价带来的财富快速升值加剧的人心失衡。


  如何避免社会财富配置结构被房价“带歪”、又反过来“带歪”人心?这,或许才是最该反思的问题。






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   本贴仅代表作者观点,与麻辣社区立场无关。
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