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[柠檬花节] 李绵玉诉被告安岳县国土资源局房屋拆迁合同纠纷代理词

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发表于 2016-6-22 13:08 | 显示全部楼层 |阅读模式

原告李绵玉诉被告安岳县国土资源局与第三人周世财签订的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案

                 代理词    胡代国 2016年4月29日

尊敬的法官:

    本人依法接受原告李绵玉的委托,代理原告诉被告安岳县国土资源局【以下简称被告】与第三人周世财签订的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本案经过法庭审理、双方对证据的举证质证,针对法官总结的本案争议焦点,诉争合同是否具有法律效力问题,发表如下代理意见,供法官评议时参考。

   本代理人认为,原告“请求法院确认2011年12月27日被告安岳县国土资源局与周世财所签订的《房屋征收补偿安置协议》无效”有以下事实依据和法律依据:

一、原告未授权委托,被告擅自允许第三人代替被拆迁人李绵玉签订的合同无效。

    根据原告在国土局调取出示给法庭的证据1:2011年12月27日,安岳县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置协议书合同编号:(20=1)【以下简称合同】载明的事实:拆迁人【甲方】安岳县国土资源局,被拆迁人【乙方】李绵玉,代表人周世财,身份证号码511023195505220016,地址:岳阳镇望城村二组。

签订合同的目的是为了加强我县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置管理,维护国家集体利益,保护当事人的合法权益。

签订合同的法规依据是根据《中华人民共和国土地管理法》、四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法等。

合同第一条被征收房屋,旧房面积63.18平方米,货币补偿195605.28元=3096元/平方米X63.18平方米;室内附属设施补偿16137.48元;残值收购1137.24元;室内水设施补偿800元。以上合计补偿213086元。

其他约定,该户户口不在当地,只给货币补偿。

上述事实证明,一是合同上的被征收被拆迁房屋的所有权人是李绵玉,不是周世财;二是李绵玉未授权委托第三人周世财在合同的代表人一栏以及合同的乙方一栏签名;根据《合同法》第四条有关“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预”的规定,本案诉争合同因违反《合同法》第4条的规定,属于《合同法》第52条有关“违反法律、行政法规强制性规定”的合同无效的情形。这是诉争合同无效情形之一。

二,原告向法庭出示了证据2:房屋拆迁管理办公室拆迁资金兑付登记表【安岳大道北段】,时间2011年12月30日。与2011年12月27日签订合同相隔3天。

该表序号5,被拆迁户姓名李绵玉,持卡人周世财,工行账号2312020201001507012,合计213680元,面积63.18,备注户口迁出,货币收购。

上述事实证明,在李绵玉未授权周世财可以收钱的前提下,被告将被拆迁户李绵玉的63.18平方米房屋的货币收购补偿款支付给了第三人周世财。这是诉争合同无效情形之二。

三、川府函[2012]88号规定揭穿被告辩称的每平方米3096元不包括宅基地使用权只是房屋所有权的说法是在说谎。

    被告辩称:合同的当事人应当是周世财而不是李绵玉。因为,李绵玉的63.18平方米房屋已经于2011年2月10日以5000元的价格卖给了周世财,周世财是诉争房屋的实际使用人......所以,被告允许周世财在被拆迁人李绵玉的拆迁合同上签名并将货币收购补偿款213086元支付给周世财并无不当,诉争合同有效。

  针对被告的上述观点,原告予以如下反驳:

【一】是李绵玉认为被告出示给法庭的证据周世财与李绵玉于2011年2月10日签订的“房屋买卖合同”存在欺诈,周世财并没有告知李绵玉的房屋马上就要征收,周世财给5000元,当着自己和女儿说好是原地改建,改建后留一间新房给原告和女儿居住。原告长期在内江擦皮鞋维持生计,根本不知道自己的房屋马上要征收;

   【二】既然周世财与李绵玉签订的《房屋买卖合同》存在争议,在没有法律文书证明该房屋买卖合同有效的情况下,被告辩称的上述理由不应得到法院的支持;

   【三】是周世财给5000元只买下地面房屋,原告的宅基地63.18平方米使用权没有转让,合同上也没有载明转让了宅基地63.18平方米。宅基地使用权是物权概念中的一项用益物权,用益物权即土地使用权比房屋更有价值;

   【四】是征收时的补偿内含两个补偿项目:一项是房屋产权调换,其中包括房屋所有权和建设用地使用权一并调换或者拆迁人安置新的宅基地给被拆迁人自建房屋,称为划地自建,拆迁人对文件中地上附着物即拆旧房建新房补偿差价每平方米550--750元。另一项是货币收购,按照同期同地段市场商品房的价格进行收购。就本案而言,3096元是商品房的价格,不是地上附着物房屋每平方米550元--750元的价格。下面的文件可以证明本观点成立。【见附件川府函[2012]88号】

四川省人民政府关于同意资阳市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复【来源:四川省人民政府网站http://www.sc.gov.cn/】川府函[2012]88号规定:

其中安岳县:地上附着物拆迁房屋的补偿标准:砖混结构每平方米750元,砖木结构每平方米550元。这一补偿标准是针对享受拆迁后由政府统一划地给被拆迁户自建住房而定。这个补偿标准证明周世财给5000元,每平方米不到80元,这个数值证明,李绵玉的宅基地63.18平方米并未转让给周世财。

   川府函[2012]88号文件的规定,同时证明被告辩称的本案每平方米3086元不包括宅基地使用权的价格只是房屋所有权的收购价格是在说谎。该说法每平方米3096元不符合川府函[2012]88号地上附着物拆迁房屋的补偿标准每平方米550元--750元。

  【五】是根据《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》第52条有关“ 农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人20至30平方米;3人以下的户按3人计算,4人的户按4人计算,5人以上的户按5人计算。其中,民族自治地方农村村民的宅基地面积标准可以适当增加,具体标准由民族自治州或自治县人民政府制定。   扩建住宅所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。新建住宅全部使用农用地以外的土地的,用地面积可以适当增加,增加部分每户最多不得超过30平方米。

”的规定,周世财自己有宅基地61.38平方米,再买李绵玉的宅基地及房屋违反本行政法规“农村村民一户只能拥有一处”宅基地的强制性规定

    以上事实理由是本案诉争合同无效情形之三。

   四、周世财享受了两宅安置补偿,而李绵玉一无所有,于法于理于情不符。

【一】是周世财享受了两宅安置补偿。

原告当庭出示了证据:被告安岳县国土资源局与被拆迁人周世财于2011年6月19 日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》【下简称协议】和同一张资金兑付表。协议和资金兑付表载明的事实是,周世财私有房屋61.62平方米被提前征收拆迁安置,安置方式是产权调换,周世财除获得安置新房77.17平方米以外,还领取了拆迁补偿费15375.36元、过渡费9360元。这个事实证明,在本次提前征收提前安置过程中,周世财是享受了两宅安置补偿。不合法。

【二】是李绵玉一无所有。

李绵玉虽然户籍于1998年迁入朝阳乡龙庙村五组,根据2000年6月9日,李绵玉与朝阳乡陈文科的离婚资料上载明,李绵玉在5组没有分承包经营土地,没有宅基地房屋、没有任何财产。李绵玉出生在望城村,初始结婚在望城村,在望城村生活居住44年,虽然目前户籍暂时在朝阳乡,但是,根据《农村土地承包法》和《物权法》的相关规定,李绵玉在原籍望城村2组的三权不变。包括土地承包经营权不变、宅基地使用权不变,收益分配权不变。因此,李绵玉在原籍依法享有本案诉争宅基地使用权。周世财在未告知房屋将被提前征收安置补偿的情况下,买下李绵玉的宅基地上的房屋涉嫌欺诈,该房屋买卖合同属于合同法第52条1-5项有关合同无效的情形。

以上事实理由是本案诉争合同无效情形之四。

     五、提前安置合同违法。

  诉争合同上载明是“提前安置”。凭什么提前安置呢?被告辩称是因为望城村被列入了城市建设近期规划区,对规划区内的房屋全部进行了封户。因为房屋破烂,周世财申请房屋改建,最终未获批准,所以,提前征收安置。被告的这一理由是否成立呢?请看下列法律规定。

法庭上,原告问被告:一政府对望城村2组的集体土地征收公告发出没有?是什么时间发出征地公告的?

被告答:发了征地公告,是好久发的不清楚。

原告问被告问题二,政府对望城村2组是那年封户,封户需要封几年?

被告答:不清楚。

     法官当庭安排,休庭后,要求把望城村2组的征地文件征地公告等相关文件交法庭。

本代理人认为,被告提前安置的依据是四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法。原告也同样依据四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法【下简称《实施办法》】。

《实施办法》第41条规定:征用土地方案经依法批准后,市、县人民政府应当在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。自公告之起,除依法婚嫁、生育的人口外,新迁入人员不予安置;抢种、抢栽的农作物、经济林木和抢建的建筑物、构筑物等不予补偿。

(一)办理新建、扩建、改建房屋和其他用地;

(二)改变房屋使用性质和土地用途;

(三)房产转让、买卖、赠与、租赁、入股待等;

   (四)办理入户、分户(因婚姻、正常生育、回国、退伍转业、刑满释放或解除劳动教养等入户、分户的除外);

(五)核发工商营业执照和种养植(殖)证等各种证照;

(六)其他应暂停办理。

   据本代理人所掌握的情况,望城村2组的集体土地没有被征收,何来发出了征地公告之说。依据上述行政法规的强制性规定,在征地公告未发出之前,封户也好,提前安置也罢,据违反本行政法规强制性规定。

《安岳县城镇(乡)规划区内 征收集体土地房屋搬迁补偿安置办法》第十条也作出与上述行政法规相同的规定。

第十条规定:公告发布后,县国土资源局应书面通知相关乡镇和部门在征收范围内暂停办理下列手续:

(一)办理新建、扩建、改建房屋和其他用地;(二)改变房屋使用性质和土地用途;(三)房产转让、买卖、赠与、租赁、入股待等;(四)办理入户、分户(因婚姻、正常生育、回国、退伍转业、刑满释放或解除劳动教养等入户、分户的除外);(五)核发工商营业执照和种养植(殖)证等各种证照;(六)其他应暂停办理。

依据上述行政法规的规定和安岳县人民政府自己的规定,本案提前安置补偿合同以及封户行为违法【特别说明,根据法规规定,征收房屋公告发布后,封户期限最长为一年,依法婚嫁、正常生育的不在封户之列】。

以上事实理由是本案诉争合同无效情形之五。

综上所述,根据《合同法》第五十二条有关“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定,本案诉争合同因违反上述所列法律法规,合同无效。

此致


            李绵玉的委托代理人胡代国     2016年 月  日




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