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标题: 成都2019年房价会如何变化的深刻剖析 [打印本页]

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-3 09:05
标题: 成都2019年房价会如何变化的深刻剖析
成都未来半年由于一二手房价差的存在；以及严格限购；中签率的提高；有房票人员将主要集中在一手市场；可以肯定下半年二手房会有明显下跌，由于高地价逐步进入巿场，政府对一手房价的批售价会适当提高；春节以后某个时段一二手房价大致接轨；市场一二手房成交达到正常均衡。
　　关键是2019年及以后价格会如何？基于以下几点原因；预计2019年夏天左右成都房价会进入新一轮上涨周期。
　　一、人口流入城市
　　2018大学生求职最热门城市排行榜，成都、杭州成为北上广深外最热门的城市，成都本科落户大量的后来者是楼市向好的基础；一线城市的咋天到今天；就是强二线成都、杭州、武汉的明天。
　　成都、杭州、武汉、郑州、西安五个城市人才吸引力最高，2018年离开北上广深的求职者，有35.5%的人选择了这五所城市。而且，这一趋势已经在18个月左右的区间里相对稳定，这五个城市成为“新一线”城市抢人的第一集团。BOSS直聘研究院数据显示，近三年来，工作首选城市为北上广深的18-35岁青年劳动者比例迅速下降，从2015年的65.8%下降至2017年末的46.5%。选择新一线城市的青年劳动者比例直线上升。
　　大学毕业刚毕业就是选择在一线打拼；积累资本与技术；几年后回成都落户买房安家是很多年轻人选择；一线城市安顿下来太难了；一线城市再大发展几乎不可能，华为等很多公司也顺应人才流动趋势；在强二线开设分公司；因为一线的高成本公司个人都难以承受；国家也希望均衡发展；几个条件合力；强二线城市是下一步发展的风囗。
　　二、成都规划影响
　　成都规划在“中优”区域的不同形态内执行不同的容积率要求。以住宅容积率为例，核心区最高容积率为2.5，一般地区为2.0，特别地区为1.5，棚户区改造、保障性住房按照最高容积率3.0执行。
　　成都2015年以来土地供应不断减少，特别是传统六城区特别明显；近几年供地主力为郊区，2018前七个月居然只有几百亩；可供房源预计几千套。其次成都供地容积率已从前一任市长时期的4到5下降到当前的2，意味着这二个因素综合影响；有效供给只有四年前的一半以下；也是以前成都房价涨的慢；近二年大涨的原因之一；随着老时代存量高容积率土地逐步消失；成都房地产进入新时代。
　　成都新规划是中优，成都期望通过各种调控手段，将“中优”区域规划人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里，每平方公里拟减少2200人。中优区域调减人口185万人；减少中心城区人口密度，途径是二个、一是旧房拆了后修成公园等、其次有限的修房子多修大户型，房子数量才能少下来，人口密度才会下降，因为有房子就有人，这是达到政府目标的唯一途径。所以可以预见，有中心城区房子，可以享受更好的中优配套，但中优区域房子越来越少，所有中优区域房子最有价值。
　　三、本科落户影响
　　成都2017年7月开始本科落户；但大量近20万进入人员的购房需求由于开盘数量少；摇号难以中签的影响没得到解决；只有部分购买二手房及幸运中签的少量实现买房；虽然新的限购使中签率提高；但一年社保要求又把所有新来的落户人员挡在门外；注意时间刚好又是七月前的5月，同时；只落户，没社保二年后可以购房；2019年七月开始有资格了，各种政策组合计算精准。
　　四、社保及就业影响
　　五月一年社保的限购要求；到成都上班或想办法交社保，一年后什么时间开始；2019年七月。2017年本科可以落户；由于市场快速上涨；很多人基于成都房价稳定的惯性思维；没反应过来没下手；再加上买不到新房；只落户没买房；2018七月又是毕业季；又一大批人留成都；他们知道要一年社保；成为比2017年的学长更彻底的成都人；又是多少万；2017只落户没社保的有二年户口与2018年有一年社保的；二者2019年夏天挤在一起了。
　　五、限购套数影响
　　成都执行新购一套房就不能买二套房；那怕你买套一也不行；这显然是应急不合理的；以后肯定会取消；如果这样又会新增一大批改善购房者。
　　六、判断市场的依据
　　2019年夏天几个事情要留意；低价地消耗差不多高价地出来了；落户的人有资格了；以后落户的不会出现2017那批人失误了；一二手房接轨了；不会出现现在一手房把二手房价格拉下的问题；不合理限制也许取消了。
　　近半年一二手房价差存在；以及摇号中签率提高使二手房下跌；使很多人不敢买房；2019年春节后某个时段；价差的消失可能就是二手房止跌之时；不利的舆论影响将会消失；也许看涨又会回来。
　　八、结论
　　结论是现在有房票的赶紧抓住限价一手房价格不高无风险；落户一大批人被档在门外；二手房在下跌使很多有房票的犹豫不参加摇；中签率较高的半年多时间窗口赶紧摇号购房；2019年夏天也许就是时间窗口开始关闭之时。
　　九、风险提示
　　一家之言；不一定正确；仅供参考；当然还要考虑存在房产税政策利空的影响，政策性福利人才住房对市场的利空影响难以判断，投资有风险，选择需谨慎。

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-3 10:58
大家讨论下，看我说的对不对？

作者: 巴山猫 时间: 2018-10-3 11:56

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-3 14:50

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-4 09:37

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-4 14:06

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-4 21:16
   经常看到说中国房价贵，德国房价便宜，实际德国一年收入也只能买4平方，和中国差不多，何况中国还在高速发展。中国房价是正常的，随着经济的高速发展，还要涨。请看下面文章，房价高是全球的现象，有机会赶紧上车吧。
   国内经常把德国的房价作为中国房价高的依据，德国房价控制的好，稳定，德国3个月度收入可以购一平方。

   根据德国联邦统计局的资料，德国全职职员的税后月薪仅仅从2011年2053欧元上涨到2017年的2388欧元，而同期德国慕尼黑市的房价已经从3410欧元/平米上涨到6540欧元/平米。

   相当于成都收入5000元（成都中等收入），绕城附近（成都房价的平均值位置）10000元左右，也就是说，成都房价跟德国比还相对便宜。

作者: cuitttb 时间: 2018-10-5 09:40
绕城附近10000元？你多列举几个小区出来呢？

作者: chinawangneng 时间: 2018-10-5 12:01

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-5 18:24
{:hanshui:}

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-5 18:27

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-5 21:43

作者: zdes 时间: 2018-10-6 07:01
成都。不用说。涨

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-6 09:42

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-6 12:47

作者: 赵民敏 时间: 2018-10-6 16:25
第一，成都和西安这两年的房子乱象该好好整顿，相比之下成都稍微好一点
第二，什么限购，摇号纯属胡来！限购会造成房子景象虚假，摇号，自己家买房子会考虑孩子上学自己上班等等，哪能是摇号？没有抓住根本-资金，不限购，你要买房可以，第三套全款，看几个老百姓100多万就随意拿出。上千万的商人是不是还要准备买几套，就再买一套两套对库存量的影响才多大。
第三，本科我想现在科研事业单位上有几个还在要求本科的？去年公布落户第一人还不是一位女博士。

作者: 赵民敏 时间: 2018-10-6 16:27

xyfjymx 发表于 2018-10-4 21:16
经常看到说中国房价贵，德国房价便宜，实际德国一年收入也只能买4平方，和中国差不多，何况中国还在 ...

你这个比较不对啊，你都说了是德国全国平均，之后又是以平均工资来比较德国慕尼黑房价

应该是慕尼黑的平均收入和慕尼黑均价比

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-6 19:55
房价高，购房不易是全球所有大城市的难题，并不是只是中国贵。成都还太便宜

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-7 09:08

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-7 11:33

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-7 16:17

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-7 20:41

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-7 21:22

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-8 06:49

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-8 11:57

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-8 19:33

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-9 07:01

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-9 10:23

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-9 14:08

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-9 15:34

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-9 18:20

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-9 21:38

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-10 06:53

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-10 10:13

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-10 11:16

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-10 13:39

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-10 20:05

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-11 07:04

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-11 10:27

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-11 15:36

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-11 17:32

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-11 20:55

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-12 06:58

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-12 12:26

作者: 蓝色火焰 时间: 2018-10-12 13:44

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-12 18:13

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-12 21:20

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-13 09:13

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-13 13:53

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-13 17:47

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-14 08:34

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-14 13:01

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-14 20:42

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-15 06:55

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-15 12:09

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-15 18:37

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-15 22:14

作者: 宦使来 时间: 2018-10-15 23:25
问问做地产行业的，都要转行了，你还在拿数据说事。

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-16 08:24

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-16 11:37

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-16 15:21

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-16 19:08

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-16 21:45

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-17 06:51

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-17 13:27

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-17 19:30

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-17 21:36

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-18 13:27

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-18 17:13

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-18 22:16

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-19 08:50

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-19 11:06

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-19 15:00

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-19 17:49

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-20 09:27

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-20 13:50

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-20 21:37

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-21 10:34

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-21 18:42

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-21 21:22

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-22 12:10

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-22 19:32

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-22 21:22

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-23 08:38

作者: 老杨老师 时间: 2018-10-23 11:40

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-23 16:49

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-23 21:19

作者: lovesalmon 时间: 2018-10-23 22:14
房价平稳。

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-24 06:49

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-24 19:35

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-25 08:39

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-25 21:04
hao

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-25 21:06
ery

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-26 17:52
。

作者: 小飞哥的歌 时间: 2018-10-28 10:14
正解

作者: xyfjymx 时间: 2018-10-28 13:57
好

作者: 老杨老师 时间: 2018-11-1 15:42

作者: 老杨老师 时间: 2018-11-1 17:33

作者: 老杨老师 时间: 2018-11-2 08:37

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