警惕全国楼市宏观变化风险 2018年可能迎来新一轮调整期和降温期

今日热点 · 发表于 2017-12-14 05:27

12月5日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》中预测，在没有重大政策冲击的情况下，2018年中国楼市将迎来平稳调整。

西南财经大学经济学院副教授、博士生导师、留美经济学博士刘璐，则以国家统计局发布的今年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来分析，认为全国楼市向下调整的拐点初步确立，这一轮楼市热度的潮退正式开始拉开帷幕。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”刘璐提醒广大购房者，当前的楼市（即2017年10月）已经和诞生了“史上最惨楼市”的2014年4月情况非常相似了，他建议普通老百姓若要近期购房，应该“少几分冲动，多几分冷静”。

专家解读：全国楼市向下，调整的拐点初步确立
近日，国家统计局还发布了2017年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。整体来看，70个大中城市中一线城市新房价格环比下降，二手房价格持平，二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落。刘璐认为，本次发布的房价指数折射出了非常重要的市场变化趋势，“可以这样说：全国楼市向下调整的拐点初步确立，这一轮楼市热度的潮退正式开始拉开帷幕。”

事实上，目前北京、合肥、厦门、深圳等前期过热的城市，房价整体上已经开始下降。刘璐据此判断认为，全国楼市中环比下降的城市个数正在迎来“牛熊分界点”。在10月份发布的房价指数中，新建商品住宅价格指数有14个城市环比下跌。再看二手房市场，在10月份发布的房价指数中，二手房价格指数有20个城市环比下跌。

这两个指数下跌，究竟意味着什么？刘璐对比了一下当年的熊市起始点——2014年4月，当时新房指数下跌的城市有8座，二手房指数环比下跌的城市为22个。到了2014年5月，楼市下行势不可挡：当时不论是新房还是二手房，环比下跌的城市都陡然增加到了35个，70个大中城市中的一半当时都在走跌。正是从此开始，“史上最惨”楼市形成。“一个直接的对比，可以发现当前的楼市（即2017年10月）已经和2014年4月的情况非常的相似了，趋势一旦形成，就是很难在短期内改变的。”

“房子是用来住的，不是用来炒的。”刘璐提醒广大购房者，在中央对房子的定位属性看，普通老百姓应该少几分冲动，多几分冷静。尤其是当前市场环境的变化非常迅速，所以当前购房还是应该立足自己的用途。如果是投资，在连续收紧的政策之下，确实应该考虑下如何应对市场变化的风险。如果是自住，又满足限购条件，确实可以冷静地选房，看好就下手。“一旦市场开始下行，没有限价的二手房必然领跌，新房就要看其售价与周边二手房价的价差了。价差大的新房有可能会多扛一会儿，甚至有可能不跌；价差小的则可能就没有这么幸运了。”

住房报告：未来一年可能迎来，新一轮调整期和降温期
刘璐对楼市的数据分析并非危言耸听。近日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组联合发布了《中国住房发展报告（2017-2018）》，与刘璐对市场未来的预测相互印证。该报告对未来楼市情况进行分析认为：随着本轮楼市调控回升小周期接近尾声，未来一年或迎来新一轮调整期和降温期。

报告特别提到，从具体指标来看，住房价格增幅或将继续保持“平稳下降”；商品住宅销售额增幅较2017年增幅将明显回落；全国总体库存将会进一步下降，降幅有所收窄。投资增速在2018年全年或将低于2017年的水平，但一二线城市的投资和新开工将会有所增加。此外，各线城市内将呈现分化性波动。

在库存方面，一二线城市供求矛盾将有所缓解，去化周期有所延长，城市间差距有所缩小，三四线城市去库存任务仍存在一定压力，潜在库存增加。报告称，需要警惕未来市场的不确定性，如预期逆转，“泡沫”破裂。报告预计，2018年多数城市土地供应将有所增加，土地购置面积增速继续保持正向增长，地价有望回归理性，低溢价成交将是常态。

此外，住房租赁上，住房租赁市场是一个有待开发的万亿级市场，在租购并举和租售同权的政策刺激下，加上销售市场调整，2018年住房租赁市场将有显著的扩大，未来将有更多的租赁用地进入市场，其中一、二线城市的份额占比和总体规模将更加扩大。那么，房地产是否还要加强调控？报告给出的建议是，将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入到制度和长效机制建设中。
展望2018年楼市，在多种政策的限制和保障之下，楼市的波动不会出现类似股市“崩盘”的情况。但面对拐点时，普通购房者依然需要少几分冲动、多几分冷静。对于购房者来说，现在更应该擦亮眼睛，牢记“楼市有风险，入市须谨慎”。