|
教你几招：以业主身份说说小区的维修事项和管理
○逸 西
作为中国小区物权自治的参与者，成都世纪朝阳小区曾经的第一届和第二届业委会主任，面对目前小区召开业主大会表决维修事项的乱象，我想说几句。
就目前我们成都世纪朝阳小区第三届业主委员会正在紧密锣鼓组织召开的业主大会而言，10月25日，有小区业主跑到成都市锦江区莲新街道办事处物业科和宏济路社区投诉指出：小区第三届业主委员会于10月14日出具公告（如图：以下称“公告1”）召开业主大会涉嫌多项违法违规。主要表现在：
一、公告时间不足，严重违反了相关法规。“公告1”称“经世纪朝阳业主委员会商议，拟定于2017年10月18日至10月26日在本小区以书面形式召开业主大会”。这份倍受业主质疑的“公告1”，仅仅在小区公告了5天时间就召开业主大会。那么，它到底违反了哪些法规呢？
1、违反了国务院《物业管理条例》第十四条之规定“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”。
2、违反了《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第三十条之规定“业主委员会应当自提议确定之日起，将业主大会会议拟表决事项在物业管理区域内显著位置公示并告知相关居民（村民）委员会，公示期不少于15日”。
3、违反了《成都市业主大会活动规则》第十三条之规定“业主委员会应当将需由业主大会决定的事项，在业主大会会议召开前15日内依法定方式告知全体业主”。
4、违反了《成都市业主大会活动规则》第二十五条“重大事项公开”之规定。
5、违反了世纪朝阳小区《管理规约》第三十二条之规定“业主委员会应当将下年度专项维修资金使用方案、所需资金、工程预计实施时间等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布”。
6、违反了世纪朝阳小区《业主大会议事规则》第十七条之规定“业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告”。
令人不可思议的是，连自己小区制定的《管理规约》和《业主大会议事规则》都不遵守，这样的业主委员会怎么不遭到业主强烈质疑？又怎么代表业主维护业主的权益？
值得注意的是，上述法规均依据《物权法》的内容制定，故而世纪朝阳小区第三届业主委员会在召开业主大会的过程中，涉嫌违反了《物权法》的相关规定。
二、世纪朝阳小区第三届业主委员会召开业主大会表决维修事项涉嫌暗箱操作。从“公告1”的内容来看，业主质疑主要有三个方面：
1、世纪朝阳监控系统更新改造专项维修资金“审议”项目416838.3元，业主质疑是怎么形成的？方案在哪儿？怎么不向全体业主公布？用什么品牌？单价是多少？小区监控怎么覆盖？安装多少个？型号又是什么？等等。业主称一概不知！
2、世纪朝阳路面改造专项维修资金“审议”项目722710.94元，业主依然质疑是价格为什么这么高？用什么石材？方案在哪儿？怎么不向全体业主公布？是用黄金还是用白银铺行道路面？改造多少面积？每平方单价是多少？样品在哪儿？等等。业主表示一概不知！
2、成都市维修资金使用工程造价咨询委托书_副本_副本.jpg (82.96 KB, 下载次数: 5)
下载附件
保存到相册
2017-10-30 11:46 上传
成都市维修资金使用工程造价咨询委托书
有聪明的业主找出小区第二届业委会向全体业主喷绘公告的方案价格213893元（见附件：成都市维修资金使用工程造价咨询委托书）进行比较，发现世纪朝阳小区第三届业委会在“公告1”中向全体业主公布的行道维修资金是722710.94元，且是第二届业委会公布的维修资金213893元的几倍！
3、世纪朝阳路灯改造公共收益（注：公共收益与维修资金一样，都属于全体业主共有）支出项目94781.2元，业主同样质疑是怎么形成的？方案在哪儿？怎么不向全体业主公布？用什么品牌的灯？每一只单价是多少？小区一共要改造多少路灯？用什么灯柱？安多少根？型号是什么？用什么材质做成的？等等。业主同样一概不知！
成都市锦江区莲新街道办事处物业科和宏济路社区接到业主上述投诉后，于10月26日对世纪朝阳小区第三届业主委员会进行了问责。
3、公告.jpg (44.25 KB, 下载次数: 5)
下载附件
保存到相册
2017-10-30 11:47 上传
“公告2”
但令人遗憾的是，10月26日下午世纪朝阳小区第三届业主委员会在慌乱中，一边接受问责一边又出具漏洞百出的《关于更正世纪朝阳第三届业主委员会召开第一次业主大会公示日期的补充公告》（如图：以下称“公告2”），这份被业主称为掩耳盗铃、自欺欺人的“公告2”轻描淡写地将责任归咎于“公示时间不足”和“工作经验不足”，相反“公告2”向业主道破了天机。行文除结结巴巴、语无论次的陈述外，还给人一种心虚的感觉。更为严重的是：“公告2”称“因为工程中标后，业委会怕时间拖的过长，环保测评涨价压力逐渐增大，同时想尽快在年前完成路面监控工程……”
“天啊！工程中标？还开什么业主大会？！工程都中标了！这不是把我们业主当猴耍吗？！”
“越俎代庖！放牛娃怎么就把主人家的牛卖了呢？”
“荒唐！简直是无法无天！我们业主还没授权，他们怎么能这样干呢？”
“完全是暗箱操作！还假眉假眼开业主大会愚弄、欺骗和绑架我们业主的意愿要求表决！按他们的意思还得非通过小区维修事项，因为维修工程都对外招投标了！”
“小区业主权力最大，他们如此大胆，不尊重我们业主的业权，只有向上级主管部门反映！”
……
业主们愤怒了。
4、世纪朝阳小区路面改造工程项目评选委员会评选报告_副本.jpg (35.86 KB, 下载次数: 5)
下载附件
保存到相册
2017-10-30 11:48 上传
世纪朝阳小区路面改造工程项目评选委员会评选报告
有细心的业主向我提供了一份今年8月在小区张贴过的《世纪朝阳小区路面改造工程项目评选委员会评选报告》复印件（如图）影印资料，这份“评选报告”上显示有6家单位参选，评选委员会成员12人签名及1名监管人签名和中标单位，并加盖了“世纪朝阳业主大会”的公章。据此，小区第三届业主委员会的行为的确让人难以置信！业主大会尚未召开，更未授权，他们这样做的法律依据何在？！有业主担心：如此不懂法、不学法、不守法的业主委员会怎堪重任并带领小区业主依法实现小区物权自治？！他们一错再错，本位颠倒，顽固地把自己当成小区最高领导，为所欲为，自以为是，不把业主放在眼里，做事没有敬畏之心，亵渎业权！小区第三届业委会可知：小区最高权力机构属于业主大会，而业主委员会只是业主大会的一个执行机构，即执行业主大会的决定！小区业主大会在维修事项没有作出决定之前，在没有授权于业委会之前，而为之，这不得不让业主生疑！
就“公告2”而言，小区第三届业委会仍在继续涉嫌严重违反《物权法》第七十九条之规定“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。主要表现在：
一、业主提出质疑后，第三届业委会没有意识到自己的违法违规行为，反而继续涉嫌欺骗业主，自己的行为是正确的。
二、业主称，如果这当中没有暗箱操作，第三届业委会就应当立即停止违法违规召开的业主大会，进行自我反省，总结违法违规在哪儿的教训。
三、如果当中有暗箱操作，那么第三届业委会就会千方百计继续坚持并不惜牺牲广大业主利益去为之。
四、更为让人不可思议的是，第三届业委会还涉嫌以维修项目“中标”来威胁广大业主，详见“公告2”内容。
五、小区维修项目在未依法依规向全体业主公布维修方案，提交业主大会审查审议之前，在没有获得业主大会通过“双三分之二”（即业主同意授权）之前，第三届业委会从事对外招投标维修工程已涉嫌非法将业主利益进行出卖或权益剥夺，涉嫌非法招投标（因为项目都没有，纯属子虚乌有）！现在召开所谓的“业主大会表决维修事项”，实际上第三届业委会有“绑架”全体业主的嫌疑！
六、正确的做法是：依法依规向小区业主喷绘公告维修方案（含维修项目拟用材、品牌、规格、单价、面积等等）广泛征求业主意见，群策群力，最终审查确定维修方案，提交业主大会进行表决，在获得业主授权（即“双三分之二”业主同意）后，方能依据业主大会授权事项报送第三方免费提供审核的单位进行审核，等审核结果出来公示无异议后，方能实施小区维修项目对外招投标工作，再经过公正评标，并将结果公示全体业主，最后由业委会代表业主与中标单位签订施工合同并进行公布，邀请业主见证、参与和监督施工全过程等等。
而现在需要提醒的是：世纪朝阳第三届业委会成员，请翻出你们去年参加第二届业委会换届选举第三届业委会工作时，向业主大会公布的“自话自说”的承诺书，如今你们这样在小区折腾，让受蒙蔽上当“选举”你们的业主怎么想？！长点记忆吧，别再乱来了。本人可以宽容你们过去的诽谤，指导你们如何依法依规，给小区业主当好服务员及认真学习小区物权自治的法规，做到行有法，做有规，争取成为一个合格的业主委员会成员吧。否则，我会时刻以一个业主身份监督你们走正道！因为，这是法律赋予我的权力，也是任何人不可以剥夺的！
中国有句老话：前人栽树，后人乘凉！我希望乘凉之人，莫要把树子砍了哈！否则，业主不答应！
同时，我还要提醒大家：小区未来的“养老”维修还多着哩，比如28部电梯老化更换等等，花钱的地方还多着啊！能尽量不让业主掏钱，才是当下业主委员会应当考虑和做的正事！你们能否做到？我们拭目以待！
作为世纪朝阳小区曾经的业委会主任，我本不想说这些，但面对小区如此乱象，故而发声。从小区第一届业委会接手小区1300多万元维修资金管理到第二届业主委员会止，大家埋头苦干，务实创新，用1150万元业主闲置的维修资金依法依规购买国债（850万元）和存定期（300万元）增持，挣下纯利300多万元（现在小区维修资金专户已达1600多万元）和固定资产（开发商16个车位补偿）400多万元，实属来之不易！有人眼红得要命！所以，请你们扎牢维修资金流出的口子，广泛听取业主意见，群策群力，把业主的每一分钱都花在刀刃上！
说了这么些，旨在让世纪朝阳第三届业主委员会在未来的工作中能有所进步！请记住我曾经讲过的一句话：尊重业主私权，才能更好维护小区公权！
2017年10月29日于成都
|
楼主: 阳光公平正义
客户端下载
发表于 2017-11-4 19:22
楼主
