“上霖东方”小区业主多次决议解聘无关，多次被告
“赶不走物管，我就搬走！”成华区“上霖东方”小区前业委会主任刘女士在与小区物管四川欣兴物业公司纠纷中，夸下海口，由此可见，小区物业矛盾激化至极。
实施上，小区业主和业委会一直在走法律程序，两年三次召集业主开会，均形成了“解聘现有欣兴物业公司”的决议。岂料决议了三次，就当了三次被告，每次都是“程序违法”，决议被法院撤销。
没能成功“赶”走物管刘女士，一怒之下卖掉了房子，搬离了小区……
事发
管理起纠纷 物管、业主矛盾升级
“上霖东方”小区由四川东方住宅开发有限公司于开发建成，小区房屋共4栋，一期3栋房屋于2010年建成交房，二期第4栋于2012年建成交房，住房加商铺共799户。2010年8月收房后，小区业主陆续入住，并于2011年9月成立第一届业主委员会。四川欣兴物业服务公司作为该小区前期服务物业公司，于2010年8月与业主签订《前期物业服务合同》，在业主正式入住后，该物业公司在未与业主续签物业服务合同的情况下，继续提供物业服务。
“小区的物业矛盾从交房之日起就一直存在。”据四川欣兴物业公司上霖东方小区负责人林学鑫介绍，欣兴物业公司与开发商同属于一个集团公司，在交房之后，业主曾经因房产证事宜与开发商之间产生纠纷，并进入诉讼程序，之后相关的矛盾延续到了业主和物管公司之间。后来包括地面停车场要不要收费等问题，也成为了业主、业委会和物管之间的矛盾点。
矛盾升级后，业委会先后召集业主开会，就解聘四川欣兴物业公司进行决议，可决议都因“程序违法”被法院撤销。
在“上霖东方”小区服务的欣兴物业公司和小区业主多次发生纠纷
第一回合
开业主大会解聘物管 业委会被告程序不合法
2013年4月21日，业委会在将4号楼业主排除在外的情况下，召集第1-3号楼业主召开业主大会，就“续聘现有物业公司”，及“重新选聘新物业服务企业”进行投票表决。同年4月24日，业委会发出“表决公告”：“上霖东方”小区共有652个投票权人，参与业主大会投票人数622个，发出表决票622张，有效票618票，其中563票通过重新选举物业服务企业。
同年8月9日，业委会发出上述公告并声明，在2011年9月进行小区业委会筹备时，小区三期即4号楼还没有交房，所以本次投票权仅包含1-3号楼。
公告进行说明后，业委会再次在1-3号楼业主中举行了业主大会，就“选聘程度瑜璟物业服务公司”进行了投票表决，并通过表决。
没想到，这两次业主大会触怒了4号楼业主刘国平，并起诉“上霖东方”小区业委会，诉称业委会在4号楼业主不知情的情况下召开业主大会，并通过解聘现有的“四川欣兴物业公司继续服务的决定”，侵犯了4号楼139户业主的知情权、投票权、选举权。请求法院撤销“上霖东方”小区业主大会于2013年4月24日和8月27日作出的两份表决结果。
成华区法院审理后认为，业委会召集的两次业主大会，均将4号楼业主排除在外，侵害了4号楼业主的合法权益，其解聘决议和重新选聘的决议均缺乏真实性，属于无效表决结构，应依法撤销，法院于2013年11月11日判决撤销该两份表决结果。
第二回合
合同版本不同 续签未达成一致
续签合同未达成一致的情况下，“上霖东方”第一届业主委员会三次书面通知四川欣兴物业公司，希望能协商续签合同事宜，经过多轮周旋，最终未能达成一致，业委会再次召集业主大会，决议解聘物业公司。
2014年7月7日，“上霖东方”业主委员会书面通知四川欣兴物业公司及经理李直，于7月12日与小区业委会协商研讨续聘物业管理服务合同事宜；欣兴物业公司书面答复因业务外出不能参加；7月13日，业委会再次书面通知物业公司，于7月19日下午协商研讨续聘物业管理服务合同事宜，欣兴物业公司7月16日书面答复“将会谈延期，待物业公司合同文本研究后，再协调确定洽谈时间和地点。”
一周后，物业公司提供了《物业管理委托合同书》，其内容与业委会拟定的版本差异较大，双方没有达成一致意见。业委会于7月25日第三次书面告知物管公司，于8月2日下午与小区业委会协商研讨续聘物业管理服务合同事宜，并告知“如确无诚意商谈”，将按照《物业管理条例》程序实施解聘工作。
此次邀请后，业委会没有收到物管公司的回函，双方也没有真正约在一起协商续签合同事宜。
对此，欣兴物业公司表示，业委会提供的服务合同版本与业界通用的版本相差较大，“很多服务内容超出物管的服务范畴，难以发达服务目的。”业委会负责人林学鑫告诉成都商报记者称，未续签合同的还有一个原因是，本届业委会即将到期。
第三回合
再开业主大会 会前未经提议再遭起诉
续聘合同无果，业委会再次召集业主开会决策是否解聘物管。2014年8月9日，业委会在小区张贴公告，公告本届业委会决定于2014年8月23日召开全体业主大会，会议内容对是否同意续聘四川欣兴物业公司一事投票表决。开会前，业委会将公告内容函告红桥社区和万年场派出所及万年场街道办，并取得了三方的签字认同。
同年9月6日，业委会公告了8月23日的决议内容：有权投票人数775个，参加投票人数507个，有效票数495张，其中492票同意解聘现有物业公司，3票同意续聘。9月12日，业委会向四川欣兴物业公司发出解除物业服务的通知。
业委会决议公告后，业主刘国平再次起诉。诉称此次业主大会没有街道办、社区工作人员的现场监督指导，属于程序违法，业委会没有对参与投票人的身份进行核实，而且在投票过程中，临时变更投票地点。另外，业委会召开本次业主大会，未经20%的业主提议，也未提前15日通知业主（实际是8月9日通知，8月23日开会，提前14天）。
今年3月16日，成华法院一审判决认定，“上霖小区”业委会临时召开业主大会，既未经20%以上的业主提议，也未于会议召开15日前通知全体业主，属于程序违法，侵害了原告业主的合法权益，并撤销了2014年9月6日作出的解聘欣兴物业公司的表决结果。目前，此案件在上诉中。
第四回合
物管起诉业委会 ：开会公告侵了我的权
就在业委会公告通知召开业主大会后，四川欣兴物业公司认为业委会的通知行为侵犯了自己的合同经营权，也向法院起诉。
欣兴物业公司诉称，2014年8月9日，业委会公告称，“物业管理合同期限不能超出三年，而小区业主在2010年8月收房时，与欣兴物业公司签订的《前期物业服务合同》已长达4年，物管方并无续签之意……”
对此，物业公司认为，《前期物业服务合同》中并没有约定合同具体期限，而相关法律法规也没有《物业管理合同期限不超过三年》的规定，由此可见被告业委会的《公告》捏造事实，达到欺骗、愚弄业主，非法剥夺公司在该小区继续服务的目的，致使物业公司从2013年10月至今有数十万元的物管费收不上来。据此，诉请法院撤销“上霖小区”业委会2014年8月9日作出的“开会公告”，判决业委会停止侵权。
成华法院审理认为，业委会在公告中提到“物业管理合同期限不能超出三年”确属表述不当，但此次公告的目的是召集全体业主召开大会，即便通知表述适当，也仅属于相关成员对法律法规学习不够，并不会对物业公司造成不良影响，不存在侵犯原告合同经营权。虽然业主大会作出的两个表决结果都被法院撤销，不能当然推定之前开展的两个表决结果落实的行为就侵犯了原告的合同经营权。
法院还分析认为，合同经营权属于相对权，不属于侵权责任法保护的范畴，业委会的两个公告，并非恶意唆使业主不交纳物管费，虽然内容存在适当，当不宜被认定为侵权。
据此，法院一审判决驳回欣兴物业公司的诉讼请求。目前，此案也在上诉中。
最新进展：业委会主任卖房搬家
“上霖东方”业委会两年内3次召集召开业主大会，其中2次决议解聘欣兴物业公司，1次选聘新物业公司。在3次决议后，业委会当了3次被告，2次被诉理由是“程序违法”，1次被诉理由是侵权。经审理后，法院撤销了这3次决议。
法院认定的第一次违法在于，仅在1—3号楼业主中召集开会，没有召集后入住的4号楼业主，侵犯4号楼业主权利。而第二次违法则在于“未经20%业主提议，且没有提前15天通知。”
两次败诉后，“上霖东方”小区原业委会主任于今年春节后，卖掉了自己位于3栋18楼的房屋，搬离了小区。对于刘女士为什么卖房搬家，成都商报记者采访的多位业主表示，“她是被气走了”。“她在2014年扬言赶不走我们物管，她就走！”欣兴物业服务公司相关负责人林学鑫接受成都商报记者采访时表示，今年春节后，刘主任果断搬离了小区。
对此，刘女士本人却缄口不语。成都商报记者致电刘女士，她表示自己已经搬离小区，不再担任业委会主任，也不便于就小区纠纷作介绍。
成都商报记者 周茂梅 摄影报道
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发表于 2017-9-21 00:09
