母亲借款抵儿婚房 哪些房屋买卖合同属无效

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　　依《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力，买卖房屋必须签订房屋买卖合同。实践中房屋买卖纠纷时有发生，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，哪些房屋买卖合同无效呢？今天为大家整理了下面的文章，希望对您有所帮助。

　　王女士为借款将儿子李某的婚房出售给欧某并签订了房屋买卖合同，因王女士迟迟未办理过户手续，故欧某将王女士与李某诉至萧县人民法院请求依法判令王女士和李某继续履行合同，并限期王女士和李某无条件交付王某房屋及合法手续。但是王女士作为母亲将儿子李某的婚房出售给他人，涉案中的房屋买卖合同是否成立？

　　经法院审理查明后认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。被告王女士与原告欧某签订《房地产买卖协议合同》，将李某与其妻刘某共有的房产转让，李某事后予以签字追认，但并没有得到权利人刘某追认，该合同系无效合同。且涉案房产并没有转移交付，原告欧某亦未提供证明其已支付购房款的有效证据，合同并未履行。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，订立合同时显失公平的，为可变更或可撤销的合同，涉案房屋被告李某的购买价为39.9万元，现以20万元转让，虽然李某系按揭购房，但双方对按揭贷款的处置方式没有约定，涉案《房地产买卖协议合同》内容存在重大瑕疵，显失公平，即使该合同有效，也应当予以撤销。故法院依法驳回了欧某的诉讼请求。

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　　哪些房屋买卖合同无效？

　　房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同。实践中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：

　　1.房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

　　2.未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

　　3.产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

　　4.侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

　　5.单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。

　　6.买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

　　7.非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让（包括买卖）：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房产未经共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　以上就是关于房屋买卖合同无效的相关介绍。总之，应对房屋买卖合同纠纷是一个复杂的过程，实践证明，由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理房屋买卖合同纠纷，能够最大限度地避免或降低经济损失，有效地保障您的合法权益。可以免费法律咨询家律网