再谈《关于成都花园选聘物管的建议》
大家前一段时间一直在关注和讨论的选聘物管问题，现在业委会的多方影响下，成都花园选聘物管的答案已经逐渐清晰的摆在大家的面前，一流的物管万科变成了金科，业委会曾经美好的诺言即将变成谎言。这种结果想必是很多业主未曾预料的，但不可否认这也是业委会少数人无视成都花园的实际情况及物业服务市场的现状，作茧自搏的必然结局。
我曾在《关于成都花园选聘物管的建议》一文中提到：成都花园通过公开招标选聘外聘物业公司，要考虑到成都花园的实际情况，业主对物管费接受的程度，外聘物管企业操作的可行性，要以成都花园物业管理的长远利益为出发点，防止出现将成都花园的物管陷入“越换越差” 的恶性循环。但是成都花园业委会仍然不顾广大业主利益，无视成都花园十五年老小区的实际情况及物业服务市场的现状，用画饼充饥的方式引导处于信息弱势的部分业主，于2017年8月17日异想天开地向广大业主宣布：三年不变物管费（电梯公寓1.5元/平方米/月；多层住宅1.2元/平方米/月；联排别墅和复式住宅1.8元平方米/月），选聘一流的物管，打造成都花园高档社区的承诺。现在一流的物管万科变成了金科，金科能兑现业委会跟我们广大业主的承诺吗？我想只要大家用心去关注下物管这个行业，想必大家就心中有数了。
纵观成都花园周围的小区，除了置信洁华物业管理的花间集小区，卓望嘉物业管理的优品道小区，创意物业管理的中华家园外，剩下的水木光华小区连换三次物管，还有翠提春晓也换过多次物管，结果都是陷入“越换越差” 的恶性循环，所以当现有物管出现问题后我们不找出问题的根本所在从实际出发来解决问题，而是盲目的更换物管，我想这不是最明智的做法。
就成都花园选聘物管过程中出现的种种怪象，我们不妨从以下几方面来做个深入的分析，或许我们能从中理出一点头绪来。
(一)关于成都花园的现状
常言道：“内行看门道，外行看热闹”，成都花园自身的状况又是怎么样的呢？成都花园是一个占地500亩的大盘，建筑面积仅32万平米，容积率0.98， 5道大门，16台变压器设备（线变损均由物业自己承担），62台电梯（不包括商铺的6台），15年的老小区，欠交的物业费高达两三百万（有人讲上千万，这只是传闻），无论哪个物业公司来接管，都得掂量一下这个颇具规模的大盘分量。
俗话说得好：“以人为镜可以明得失，以史为镜可以知兴衰”在看成都花园前期的经营状况。据调查，成都花园老物管一年的收入在八百万左右（含停车费，公用土地出租及广告收入，但不含地产留给老物管经营的资产收益，如会所等）。而十五年前一个保安队员的工资才500元（当时是同行业很低的工资），到目前为止一个队员的工资已涨到2250元，加上五险一金，节假日，年终奖，伙食费等等，普通保安队员成本费用接近4000元左右。老物管一百多号人，光一年的员工工资支出就在700百万左右，这一点，业委会应比我更清楚。我在之前的《关于成都花园选聘的建议》一文中提到人工费保守估计应该占物业管理费用总额的40—45%；当时就有很多物业的朋友看后提出应在50%以上，事实也的确如此。还有保洁占物业管理费总额的15%；工程维护占物业管理费总额的13%；园林绿化占物业管理费总额的5%；社区活动占物业管理费总额的3%；管理成本占物业管理费总额的15%。成都花园的收支情况只是一个个列，这些客观的数据是不会以人们的主观的意志而改变的。就以成都花园的绿化为例，15年的树木已长大成材，光绿化垃圾清运费一年就多达十多二十万，十五年来的设备维修更新费逐年呈翻番趋势，就是加上地产留给原物管经营的资产收益，原物管一年的收支缺口也在两三百万。同样是原物管管理的上城项目，占地仅几十亩，建筑面积就20万平米（物管费是按建筑面积来收费的）要选聘物管，上城就比成都花园就要好得多。这些现实的问题，业委会有去深入的研究过且明确的告诉过大家吗？如果大家在清楚这些情况后或许会有思想准备，能出多少钱，能选什么样的物管,大家可以自己评估一下。广大业主在不明不白的情况下去选聘物管会是赢家吗？会从中得益吗？我想这是一场赌注，赢的希望是渺茫的！
(二)关于业委会
业委会的成立是在当初大家彼此都不是十分了解的情况下成立的，当初大家同意进驻业委会成员的原因是因为你们愿意维护广大业主的利益，为广大业主服务。可是业委会走到今天却把自己手中的权利凌驾于广大业主之上，在选票上公然写出：“业主胡写乱画无法辨认或不按规定符号填写的，视为弃权”一副救世主的面孔，谁给你们这样大的权利来贬低和指责广大业主的智商，来制定“你们说了算”的游戏规则。分析成都花园的业委会的构成，均来自电梯公寓的业主，从专有部分面积来看也只能占一半多一点（成都花园电梯公寓和望郡电梯公寓专有部分面积总计约18万平方米），而占专有部分面积将近一半的广大的联排别墅，花园洋房，多层小区及们商业用房的业主一个没有，故业委会本身就缺乏代表性和区域性，而所作所为又完全和业主的利益背道而驰，越走越远，不能不让广大业主寒心。
(三)关于为电视台提供的资料
2017年8月25日成都电视台播出了一段关于成都花园的新闻，新闻中说： 94%以上的成都花园业主投了占成票，究竟是谁为电视台提供的资料，成都花园1700多户业主，能将赞同的1600多户的名字公诸于众吗？让大家确认一下好吗?为什么不能在电视台上说出真实的情况呢？我想你们内心是明白的。但是这样的说辞能服众吗？可以扪心自问一下。
(四)关于统计选票的问题
在统计选票上，成都花园业委会也处心积虑的大做文章，违规搞什么“从众规则”，早在2017年3月21日，深圳中院在对泰华豪园业主大会表决是否有效的终审判决中确认：该“从众规则”与特区物管条例的计票规则“相悖而不得适用，应为公知之事实”
即便借鉴《浙江省物业管理条例》和《厦门市物业管理若干规定》的“从众规则”，也必须：“将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。”业委会按相关规定做了吗？
《浙江省物业管理条例》第十条、《厦门市物业管理若干规定》第十五条第四款，明确指出：“有条件地允许采用“从众规则”，并建立提示制度防范业委会滥用“从众规则”损害业主合法权益” 。
更奇怪的是业委会发给大家的《成都花园的物业选聘表决票》只能二选一，业主对推选的两家物管都不满意，打“×”时，他们说“就算这样填写，还是会把选票分到其中一家去”这是什么逻辑，他们把业主的合法权利当成了儿戏。
(五)关于金科物业
我在成都花园qq群里，看到这么多关于金科物业负面的帖子，一些业主对选聘金科物业提出质疑，也有人讲“是正常的，哪一家物业公司没有负面帖子”。我们不妨看一下排名靠前的优秀物业公司，如像华润物业、万科物业、中海物业、龙湖物业，蜀信物业、洁华物业，保利物业，华侨城物业，嘉诚新悦物业，嘉宝物业等等，哪一家有这么多负面的帖子？你们宣称：选任的新物业管理公司入驻成都花园以后，一年后即将调整物业管理费用，将成都花园物业管理费用上调：别墅和双复式（花园洋房）由原来的 1.8 元/㎡上调为 2.4 元/㎡、电梯公寓 1.5 元/㎡上调 2.00 元/㎡，地面车位费也要调高，物管费和停车费到是涨上去了，谁来保证成都花园的业主能享受到一流的物业服务呢？成都花园的业主经历了这么多风风雨雨，从来就不需要救世主，更不能相信一个不为业主谋利益，把自己凌驾于业主之上的业委会。
终上所述，不难看出成都花园业委会的所作所为，根本不能代表广大业主的利益，他们无视国家法律法规，随意践踏广大业主的合法权利。成立业委会的初衷是把业主团结起来，以有组织的力量督促管理好小区，通过良好的物业服务让业主安居乐业，让小区房产升值。小区里住的都是有品位、有身份的业主，说说自己的意见和建议就会受到围攻和谩骂，难道这不违背了我们的初衷吗？而现在所谓的“业委会”完全无视法律法规、无视广大业主权益、随心所欲、独断专行，毫无疑问将会把小区推到混乱的境地。让广大的成都花园业主十分担忧，业委会的这场赌博式的物管选举，无论是成都花园广大业主，还是物业公司都很难有赢家。
范荣强
2017年9月1日
本贴仅代表作者观点，与麻辣社区立场无关。
手机网友
发表于 2017-9-4 17:14
客户端下载
楼主
