国家发布楼市大杀招！成都和北上广等城率先实施！

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国土资源部今天发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，方案指出，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。试点预计将在2020年年底之前结束。
PS：集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。




看到这个试点方案，很容易就让大家联想到上个月才此前住建部联合9部委下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。《通知》中最重磅毫无疑问是对租房客权益的解读。才过一个月，又投下一个重磅炸弹，在大家纷纷议论房租是不是要涨了的时候，公共租赁物业开闸了，现在更是开放新供货商了。

净流试点城市：广州  深圳  成都   南京  杭州   厦门   武汉  沈阳  合肥  郑州  佛山  肇庆
集建试点城市：北京 上海   广州   成都  南京   杭州   厦门  武汉  合肥  郑州  佛山  肇庆  沈阳

　　试点城市的高度重叠性就可以看出两者之间的关系可谓是一以贯之。相比于住建部当时的试点城市，最新的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中试点城市增加了北京和上海，去掉了土地最为稀缺且在集体用地方面走在前列的深圳，其余城市全部一样！

　　这个安排可以认为是对于租赁时点城市租赁方案的进一步探索和完善。此前的文件主要是针对国有建设用地，而这次把关注点聚焦在另一个土地大户——农民的集体建设用地。


　　具体来说，在本次的通知中，有这么几个内容让人最为在意的：

　　一、通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

      很明显，此次集体用地进入租赁市场，和住建部《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中的相关内容一样，都是我们国家未来建立楼市长效机制的一部分。经过试点的摸索之后，会向全国推广开来，成为一种常态化的机制。这次的楼市调整周期可能会相当长。

　　二、村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

       这一点十分重要，这是因为大家知道关于农村集体建设用地的改革可能是未来中国发展最为关键的一环之一。2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，正式提出“三权分离”；三权即所有权、承包权、经营权。2015年年初，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，明确将土地经营权分离出来。上面两个重要文件，为各地拓展农村集体建设用地有的经济价值奠定了基础，同时也为农业发展的集中化，规模化消除了障碍。

　　此前很多农民兄弟要出门打工，尽管有土地的承包权，但是没有人打理那么这部分土地是实际使用权实际是闲置的，也就不会产生过多的收益；而三权分离之后，尤其是经营权分离出来之后，农民工兄弟可以在不是去土地承包权的基础上，把土地的实际经营权转让给别人，通过获得租金或者获得分红等形式增加收益；此外，在2016年，中国银监会 国土资源部《印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知》之后，也可以通过抵押使用权等方式获得贷款，进一步拓宽农民获取资金的来源。

　　那么本次的条文可以说是对经营权的进一步探索，也就是说，在规划之内的这些农村集体用地可以作为租赁市场额组成部分，参与分享租赁市场大蛋糕的利益。从玩法上，可以看到，村镇可以采取：自行开发运营，联营、入股等方式；具体采取什么方式要根据村镇自身的情况而定，让利益最大化。

　　三、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
　　
　　关于第三点，还是赋权的问题，保障租房人的基本权益。有些在买房的时候不能够获得和一般商品房同样权益的这些房屋，在租赁层面大家是权益属性一致的。（深圳等地目前已经有类似的文件精神出来）这种一致性会不会在未来反射回买卖市场，其实也是值得我们关注的。


　　实际上《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等于是一次性解决的两个重要的问题，一个是解决租赁市场房屋流动性的问题，通过集体建设用地补充租赁市场；另一个是集体建设用地使用权探索的问题，通过租赁市场拓宽集体建设用地的使用途径，进而进一步帮助农民朋友们获得更多收益。目前，《土地管理法（修正案）》送审稿已上报国务院，其中很重要的一条是集体建设用地入市办法。现在通过集体用地进入租赁市场，或许从某种程度上，已经在为集体用地入市在做一些铺垫了。

       房租和房价：

　　最后不少网友的落脚点估计还是在房价或者房租的问题上。但是这个政策的出台预计对房价的影响不大。因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转；而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房，和买房体系基本是隔离开的；

　　在房租问题上，从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而集体用地因为没有土地成本，所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。

　　尽管成本看似很低，但是这种低成本结合上集体用地的实际地理位置（以郊区偏远地区为主），那么这种成本优势实际上也就不是那么大了。毕竟你要牺牲部分的时间和社区便宜性。

　　无论如何，显而易见，最受益的是两拨人，租房客和农民朋友！这两拨人有多少呢？我国的租赁人口有1.1亿人左右；而农民朋友目前约为6亿；加起来就是7.1亿人！

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每次大政方针一出来，总会无意的猜测和有意的误读。和上次《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》给租房客赋权被不少人解读成“租售同权”，被有心人故意误读为“租房上名校”一样，这次的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，有人把视角放到了“小产权房”上。

有专家说，这次的《试点方案》里有一点很明确，试点利用集体建设用地建设租赁住房只能租不能售。集体土地上的公共租赁住房和‘小产权房’不是一个概念。‘小产权房’严格地说不是一个法律上的概念。本身就是一个指代不明的东西。它规划建设的一套手续不全或者房子卖给了不符合条件的人。”

有个别城市对“小产权”的租房客做了权益保障，并不是让“小产权”购房者获得一般商品房的权益，更不是代表这次的试点十三城会让“小产权”过关。所以......遇到有人把“小产权”忽悠成“商品房”让你“占便宜”，千万谨慎。至少在当地有明确的表态和解释前，这跟之前政策被误读成“租房上名校”一样，绝对是你遇到了“有心的人”。

super马甲

看看先

虚空~

后面还有更多的组合拳再等着出台，然后当房产税出台后（之前的次贷买房就像股市的配资加杠杆炒股一样，一旦房产税出台就跟2015年股灾那样——被强行平仓~！），那些去年之前抢房的上套者就知道当年自己是多么的愚蠢了~！这些抢房的人估计没有炒过股票，现在的限购，其实就股市里的套路——停牌~！直接关门打狗~！未来重大利空全部砸过来，突然开盘（就会取消限购），直接打点（一字板）——下跌~！其实房产的套路早在21年前就已经设局了。。。

zhyxluoyong

限价才是硬道理,锁定目前的价格,通过几年的缓冲,购房压力自然降低,那些想炒房的就松手了.对于阴阳合同这些招术,只要购房人提供证据应无偿退还,并严惩房产企业.

sczcy

越限越涨

中介肯定有拿小产权忽悠的了

中介肯定有拿小产权忽悠的了

具体的政策还是要具体落地到地方上 才有个定论

这个绝对是大招了 让你们炒 加油炒啊最后裸死在沙滩上

四川只有成都么？

四川只有成都么？

四川只有成都么？

四川只有成都么？

这是一招接着一招

这是一招接着一招

这是一招接着一招

房产税 空着税 一起来

道高一尺 魔高一丈 他们总有办法钱生钱

中国人习惯了，再怎么贵
租房都不可能是永久的。周围的人会觉得没出息，就算在大城市买不起房子，回家自己修也要修。
租房对于中国人来说永远只是权宜之计。
这个习惯要改过来，相当难.......