这两天看你们在群里吵来吵去,业主维权依然一盘散。这群里什么人都有:开发商水军,竞争对手的马甲,还有一帮看热闹不嫌事大的吃瓜群众。可怜的业主们就被他们忽悠来,忽悠去。作为一个业内人,也实在看不下去了,今天我就费点时间给你们上一节维权课。
请注意:这是我义务花了精力帮你们业主分析的结果,看得懂就看,看不懂就走开。谁敢乱喷,老子喷死你。
我仔细看了前两天在群里的2条帖子,也通过朋友大概了解了事情经过。简单来说,就是:之前的酒店地块要变成住宅地块,业主们不干了!。那接下来就用我所知道的专业知识帮你们分析如何来维权。
首先,我们先不谈要不要坚持修酒店,这个最后来说,因为这个问题现在来看已经无解了。我仔细看了阅世集的调规方案,不能否认的是调整后的确对至少4栋楼的视线是有利的,这就必然会出现一个结果,你们业主会分为2个阵营了。既然业主内部都有意见分歧,那一直纠结于这个无解的问题,你们业主间只会陷入无休止的争吵中,这正是开放商有那些别有用心的人希望看到的。
那是不是就不维权了?那当然不是,不然我也不会花这么多精力帮你们分析。好那接下来我们说说我们真正需要关注和维权的内容,那就是:
被很多业主提到的“别墅区那个铁栅栏”的问题
焦点问题,开发商会不会用铁栅栏将别墅区和高层区直接硬性分开?
我的分析结论是:可能性很小
原因:1、阅世集是按照一个项目区报规的,因此所有指标(容积率、绿地率等)都是综合来计算的,所以如果硬性的物理分开的话,那你们内部关系 就变成了你们阅世集合1期阅示度的关系了,那就是2个地块,2个指标。所以,以我的经验开放商应该不会硬性分开的。那这个违规问题就是铁板订钉,他们违约违规成本那就太高了,如果他们真那么做,那他们就是真疯了!
2、按照之前规划局公示的项目总平图纸来看,确实在图上没有硬性物理分开的。因为可以明显看到 消防通道(也就是之前有 帖子提到的 消防扑救面)是在小区内贯通的,按他们报规的方案来看也就是大家可以进入到别墅区公共区域的,至于你们从何处听说不能进入的问题,那我就不知道了。
但是,这当中是隐藏了一个极大的被侵权隐患,那就是那个铁栅栏。
关于这个铁栅栏,我也仔细研究了总平图纸和前面帖子中的照片,从照片再结合总平图纸来看,铁栅栏是在规划中就有的,单从图纸上看,铁栅栏没有将高层和别墅区完全区分开,主要作用是给别墅区扩出了庭院。整个别墅区和高层区域中间也有通道贯穿。我觉得开发商可能会给到的解释会是:这样他们更利于对别墅区的管理。当然正常情况下,如果栅栏里面面积权属是别墅,他们这么做无可厚非,但如果不是,这就是问题的关键了,也就是你们的公用面积有可能被侵占,因为这样的侵占非常高明,开发商告诉你:你可以进入到别墅区域呀!这是大家的区域。但是这个区域的部分公摊面积已经别墅被悄悄侵占了。就如同我们经常看到的小区1楼租户开疆扩土,侵占公区建小花园的情况是一样的。关于这个问题,应该如何跟开发商沟通呢?建议如下:
①不要看开放商给你的任何指标对比(建筑密度、绿地率.....),玩儿指标是开放商的长项,是业主的短板,举个例子
绿地率:国家规定总的绿化面积除以总的占地面积就是绿地率。离墙1.5米都可以纳入绿地率指标,所以即便是别墅的私家花园计也有可能计入入绿地率的。所以结果就是,有可能这次阅世集调规后绿地率很增加。
②让开发商公示出别墅区域,公区与私有区域土地的划分界限(也就是土地权属,哪些是你们计入公摊的范围),这样他们就没有玩猫腻的机会了。
最后,我们再回到要不要坚持修酒店问题,首先有个前提,我不知道你们所签的合同里面是不是给你们明确说明了会给你们提供一个:五星级的配套酒店(不出意外肯定是不可能有这样的条款的)。记住我说的是“五星级”。不要拿置业顾问和宣传图册说话,关于配套这种问题是这个有空子转的,只有合同才有效力。如果你们不信你就举一个例子来说,绵阳有那么多项目维权没有之前宣传中的配套,他们是维权成功了的。为什么我要说是一定是五星级,如果开发商真能给你们带来一个:丽思卡尔顿、万豪、费尔蒙.....那你们的项目肯定升值,但你又知不知道,一个五星级酒店开发成本、运营成本有多高。同时,绵阳这个人口净流出,无任何突出产业的城市,这样的酒店是根本没有市场的。我相信这也是开发商最后权衡以后的结果。所以即便真被你们坚持下来,还是继续修酒店,那不出意外,那就是第二个 富临大都会酒店,或者桃花岛酒店。更次之给你整一个全亚洲第一个主题文化商务快捷酒店。那你们真就只有傻眼了, 难道你们还继续维权:我们要五星级酒店!!!!!(当然这样的可能性为0)
所以,我要说的是:如果你们能争取到你们应有的公共区域(别墅区)权益,其实开不开酒店还有影响吗?
所以,最后还是忍不住再次提醒你们:
1、核心问题是:别墅区铁栅栏围住的土地权属问题。记住:不要听开发商给你们说的任何规划前后指标对比。只说土地权属;
2、不要谩骂,业主间一定要统一思想,换位思考。不要听信任何人毫无根据的言论,只相信自己眼睛所见。
最后,祝你们维权成功。
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