法院新闻:李绵玉与周世财农村房屋房屋买卖合同纠纷一案，安岳县人民法院判决买卖合同有效，原告不服提起上诉，资阳市中级人民法院审理后，组织双方当事人调解，法院建议周世财将77平方米安置房给与李绵玉未达成协议，法院以程序问题撤消一审判决，发回一审法院重审。
李绵玉与周世财房屋买卖合同纠纷上诉案
代 理 词----代理人胡代国、胡建—2017.3.16.9
尊敬的法官;
本人依法接受上诉人李绵玉的委托，现在就本案有关《房屋买卖合同》是否无效的焦点发表如下代理意见：
上诉人认为， 一审法院在判决书第5页有关“ 本院认为，......2 0 11年1月2 0日周世财向安岳县国土资源局提出申请建房占地9 0 平方米。在获得被告所在的组、村、镇同意后，被告又于2 0 11年2月1 0日与原告李绵玉签订《房屋买卖合同》，以5 0 0 0元的价格购买李绵玉所有的位于安岳县岳阳镇望城村2组面积为6 3．1 8平方米的住房。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。土地管理法的该项规定不是效力禁止性规定，不能据此认定原被告签订的合同当然无效。”的认定缺乏证据和法律、行政法规依据，一审法院驳回原告李绵玉的诉讼请求的判决显失公平。
事实理由如下：
上诉人认为，一审法院有关“2 0 11年1月2 0日周世财向安岳县国土资源局提出申请建房占地9 0 平方米。在获得被告所在的组、村、镇同意后，被告又于2 0 11年2月1 0日与原告李绵玉签订《房屋买卖合同》，以5 0 0 0元的价格购买李绵玉所有的位于安岳县岳阳镇望城村2组面积为6 3．1 8平方米的住房”认定的事实是客观地实际的。
但是，一审法院没有要求原审被告对其2010年1月25日建房的《申请书》及《证明书》发表质证意见，也没有采信原告对申请书、证明书的陈述意见，是错误的。根据原告律师在房屋征收局复印的有关周世财申请建房的《申请书》、《证明书》上的落款时间充分证明：在申请书上，周世财第一次申请在蒙子土新建住住房占地90平方米的时间是2010年元月20日，获组长李绵成盖私章同意、村委会盖公章批准“同意新建”的时间是2010年元月25日【见申请书】；证明书上望城村二组李绵成签字、望城村村民委员会签字加盖公章“情况属实，同意办理，”、岳阳镇人民政府同时在证明书上加盖了公章批准并附图。《申请书》及《证明书》二处落款时间分别为2010年元月25日、二0一一年元月二十五日。前述申请、证明其内容、时间、批准时间及组、村、镇证明时间说明这样一个目的：周世财早在2011年2月10日买房协议签订的一年前就获得组、村批准在蒙子土占地90平方米修建新房，而不是原地拆除旧房建新房；从而证明买卖房屋合同无论是最先的口头承诺形式的合同还是书面形式《房屋买卖合同》均存在欺诈。一审法院对此客观事实没有要求原审被告质证是错误的。
一审法院对《物权法》第十五条规定认识理解片面，对该规定中的“除法律另有定”缺乏认识。因为该法适用国有土地上的房屋买卖，不完全适用农村集体土地上的房屋买卖；因为《物权法》规定中的“地随房走”不完全适用集体土地上的房屋买卖。根据我国《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下：
1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：
（1）城镇居民购买；
（2）法人或其他组织购买；
（3）转让人未经集体组织批准；
（4）向集体组织成员以外的人转让；
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
（2）同一集体经济组织内部成员转让；
（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
（4）转让行为征得集体组织同意；
（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
根据上述规定，结合本案客观事实证明如下五点：
一被告有一处房屋不符合再买房的法定条件；
二未经社、村讨论同意，未经乡镇政府审核批准、未获国土局及县人民政府行政许可，买卖合同未生效；
三买价5000元，转手卖给政府218000元，不对价，属于《民法通则》第九十二条 有关“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”规定的不当得利；
四被告未预料自己卖房获高利李绵玉可能迁回原籍，李绵玉只有一处房，不符合卖房的法定条件；
五买卖合同的目的是拆除旧房原地重新修建，修好后留一间给女儿和李绵玉居住。但是，该合同目的没有实现。证明买卖合同存在欺诈。
综上五点，诉争房屋买卖合同存在《合同法》第52条规定的合同无效的几种情形，该合同应当依法无效。所以说，一审法院对《物权法》第十五条规定认识理解片面。
一审法院对《土地管理法》第六十二条规定认识、理解错误。本案应当适用下列宪法及配套法律法规的规定：
《宪法》第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。<<土地管理法>>第六十三条又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”根据前述强制性规定证明：作为我国基本经济制度之一的现行农村集体土地制度对宅基地及其上建筑物的完全自由处分尚未开禁，
《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。......农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；......农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”本条规定应是法院对建在集体所有宅基地上之房屋产生买卖纠纷后给予定性处理的最基本依据。据此证明，周所买房屋及转让的土地使用权因为既违反一户一宅的规定，又未获县人民政府批准，该诉争《房屋买卖合同》依法应当无效。一审法院以“土地管理法的该项规定不是效力禁止性规定，不能据此认定原被告签订的合同当然无效。”的认定是错误的。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”据此行政法规的强制性规定，诉争《房屋买卖合同》因为土地使用权没有变更登记，应当无效。 一审法院认定诉争《房屋买卖合同》有效是错误的。
《四川四川省土地管理法实施办法》第52条规定，”农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人20至30平方米；3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。......“ 第53条规定， 农村村民建住宅，......确需新占土地的，由村民提出申请，经农村集体经济组织同意，乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。......出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。 针对本案而言，周世财2人户已经有一处宅基地90平方米，又买李一处宅基地 ,不但违反本规定。还导致同一集体组织成员不能再申请宅基地成为无房户、上访伸冤户，影响社会和谐。一审法院对此认定事实不清。
《土地管理法》所涉农村宅基地及房屋买卖问答》第十七问：村民之间买卖房屋在土地方面需要办理什么手续?
答： 村民之间相互购买房屋在签订合同的同时，还需办理在土地方面相应的手续。《土地管理法实施条例》第6条规定:依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。所以，村民之间在购买房屋还需办理农村房屋集体土地使用权证变更的手续。如果没有办理这一手续，一方面容易引发纠纷，另一方面，在引发纠纷后难以获得法律上的保护。
根据上述系列法律证明，被告买房因违反一户一宅的强制性规定、因未变更登记、因致原告成为无房户影响社会和谐，诉争《房屋买卖合同》属于《合同法》第52条合同无效的情形。一审法院对上述法律认识不清。
《民法通则》第九十二条【不当得利】“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”根据本法规定，被告以5000元的价格买下离婚后又同居、同居后又分居妻子的房屋63.18平方米，转手卖给政府房屋征收部门获得236800元。这个事实证明以下两个问题：
一是买卖不对价，周不当得利20多万元。导致这一结果的原因是周隐瞒了其买房的目的是用于政府拆迁获取安置补偿费；
二是合同目的没有实现，是因为被告的欺诈行为所致。原、被告有一儿一女，原、被告离婚后又同居、同居后又分居，均为单身。被告利用原告和女儿不知道未征地先搞房屋拆迁安置补偿的信息，希望和好的心情。特别利用了女儿希望父母在一起生活一家团圆的迫切心情。先是口头承诺买房目的：拆除旧房原地建新房，新房建好后留一间给女儿和李回安岳居住，取得女儿的支持。再动员女儿说服其母亲买房。在三人一起交谈、吃饭过程中，在母女期待一家团圆过正常人日子的气分的那时，没有想到人心隔肚皮，没有想到周存在欺诈。二人之女周莉在法庭上证词就是最好的说明。周莉说：我希望父母和好，一家四人团圆，极力说服母亲买房给父亲，并批评母亲，说父亲过去不好的性格已经改了，希望母亲也改一改不好的性格，不好用老眼光看待父亲。在女儿的一再说服下，在周的一再承诺后，原告才同意买房给周。《房屋买卖合同》正是在这种情形下签订。在法庭上，周的女儿对法官说：没有想到，父亲是这样的人，一件好事变得这样，变成父母打官司，变得女儿里外不是人。
需要特别提起法官注意的是：一审法院认定：本院认为，......2 0 11年1月2 0日周世财向安岳县国土资源局提出申请建房占地9 0 平方米。在获得被告所在的组、村、镇同意后，被告又于2 0 11年2月1 0日与原告李绵玉签订《房屋买卖合同》，以5 0 0 0元的价格购买李绵玉所有的位于安岳县岳阳镇望城村2组面积为6 3．1 8平方米的住房。这份无争议的客观事实已经上升为三方认可的基本法律事实。这一法律事实充分证明：一是买卖房屋的合同目的存在欺诈、二是买卖房屋违反一户一宅的强制性规定。
根据《合同法》第十条规定，本案存在两份合同，一份书面形式的合同，一份口头形式的承诺合同。或者说，周的口头承诺应当是书面《房屋买卖合同》的前提、基础、买卖房屋的目的。反过来逻辑推理，如果周没有用口头形式的承诺合同即买房的“目的”说服女儿、说服原告，原告会卖房子吗？答案是否定的。结合前述两份合同的客观事实，导致合同目的没有实现，导致今天的诉讼纠纷，导致李绵玉举起白旗喊冤！再喊冤！自然是买房人的欺诈行为造成。根据《合同法》第52条规定，因一方欺诈签订的合同无效。一审对本案周的欺诈行为认识不清，作出错误判决。
综上所述，请求法院支持本人的以上代理意见，依法改判纠正。谢谢！
上诉人李绵玉的代理人胡代国 2017年2月16日
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发表于 2017-4-2 15:00
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