麻辣社区 四川第一网络社区 你的言论 影响四川

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

查看: 305848|回复: 307
打印 上一主题 下一主题

[玄龙门阵] 2017年成都的房价会暴涨吗?说出你的看法

微信扫一扫 转发朋友圈

  [复制链接]

成都出台房产新政策,加强对房地产市场的管理。新政规定,在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。除此之外,新政对开发商捂盘惜售、首付款资金来源等进行更为严格的监管。房价会因此被冻住吗?还是会厚积薄发的涨?
==============================

有人说,限购会抑制楼市过热;有人说,越限涨得越邪门......限购会成为房价的阻力还是推力,聪明的你怎么看?

==============================

最近玉林路小酒馆(准确来说在玉林西路)特别火,主要是由于赵雷的那一首歌。不错,成都可能全国最典型的“网红城市”,那个宣传片“一座来了就不想离开的城市”,把这休闲文艺气息概括得淋漓尽致(我读大学的时候,老师还把这个宣传片当做广告范例给我们宣讲)。
然而,真实的情况是这样的吗?
根据数据,成都2017年1月均价在1万1上下,比较贵的楼盘大多位于高新区、青羊区和锦江区,但均价也仅在2万左右。同比去年,成都与长沙一道,在8月迎来一波涨幅,但很快偃旗息鼓,均价微涨了1000平米左右。

△成都市中心2017年1月均价

先来纵观下全局。成都是个典型环形布局的城市,以天府广场为中心,导致资源集中在中心城区,这和北京很像。但房价热点却一直呈现“东穷西贵、南富北乱”的格局。
东穷:以前都是工厂,但随着中粮、万科、仁恒等开发商的入驻,特别是在春熙路-盐市口商圈、成都国际金融中心(IFS)的带动,现已大大改观。例如,天府门廊的攀成钢板块,已经做成了高端。
西贵:成都西边有青羊宫、文化公园、锦里、宽窄巷子、武侯祠、百花潭公园、杜甫草堂、浣花溪公园、金沙遗址、清水河等,自然、人文环境都很不错。成都最纯粹的居住区域——双楠也在城西。
城西的配套也比较齐全,比如双楠的伊藤,是全球伊藤销量最高的店;中粮大悦城,龙湖金楠天街,引领成都时尚潮流,人流非常拥挤。此外,城西临近成都双流机场,交通非常方便,因此这里的房价向来要贵一些。
北乱:由于火车北站、荷花池等小商品市场的缘故,流动人口多。
南富:玉林路、人民南路、神仙树、桐梓林这一带娱乐餐饮等商业高度发展,道路两侧华灯和高楼林立,形成了成都最美的大街,这里是成都最早的新兴居住区之一,很多有钱人都居住在这一带,加上美国领事馆、来福士广场也落户在此,颇具国际范。现阶段规划有天府新区、高新区金融城CBD,以天府大道为中轴线,房价成功占领高位。
近年来虽伴随经济发展,这一格局逐渐模糊,但仍可大致窥得。而由于北乱和东穷,在成都的统一环线上,成华区、金牛区有着明显的价格凹洞,在这里部分三环内的房价(均价1万左右),甚至还不及成都南部绕城高速一带的房价(均价1万5左右)。

2016年成都拥有12170亿的GDP,人口1500万。从人口、城市建成区面积和GDP指标来看,成都房价一直都应该是杭州的价。再看看2017年第一季度,在全国楼市都在狂飙突进之际,为何成都勉强守住一片净土?
建成面积

成都人口多,市区建成面积不大,因此成都市区人均密度相对大过中国其他省市。为什么成都房价没有发生大的暴涨?很简单,因为收入没涨啊。
以为成都人的收入真像媒体编的假数据一样,人均能达56千?那些人眼里只有体制内、搞金融的、炒房的才算人吗?目测,成都人平均收入3千多顶天了。

收入这个是开玩笑的哈~我们下面来严肃来分析下。期待成都房价蹭蹭蹭暴涨的炒房人,也许忽略了一个很重要的因素:容积率。

这要从2006年说起。2006年1月,成都市规划局在时任成都市委书记的领导下,做了关于成都向高密发展的一纸规划——向高向密发展, 向东向南发展。
“在2020年前,为适应未来又高又密的城市形态,从今年起,原则上不再审批多层以下的房地产项目,并提高土地开发兼容度,提倡土地混合使用并放开城市规划高度限制,除航空限高外,鼓励城区建筑向200米、300米的高度建设,向高、密、活的方向发展。”这是在2006年,时任成都市规划局局长的李家松描绘出的未来成都“高密”的城市远景。
高密方向的确定也旋即在土地拍卖上得到了体现。2006年1月13日,成都首次国有土地使用权拍卖会上,3号地的容积率达到7.0,蓝光和骏以1230万元/亩的天价竞得。
随后,容积率2.0以下项目迅速退出新建商品房市场;容积率4.0以上住宅项目成为市场主力,个别住宅项目容积率甚至高达8.0左右;至于一哄而上的城市综合体项目们,容积率超过10.0更是家常便饭。真可怕~~~
而在高密之前,成都商品房的容积率一般都没有达到4。(这项高密政策一直持续到2013年,容积率3.0才成为成都主流)
高昂的容积率,使得成都的房子密密麻麻,尽管已建成市区面积不大,但可以深获得更多的人居空间。所以目前的成都已经全面进入了改善时代,某些高密度的旧楼即使在市中心也没人买,反而是城南的大户型单价都要比小户型贵。
可以说,成都的低房价、以及因低房价而换来的闲适小资生活,是牺牲住房品质所带来。成都房价,与长沙(代表楼盘北辰三角洲)、贵阳(代表楼盘花果园)、西安等城市一道,也走上了一条与北上广深不一样的路。

注重居住品质还是日常生活品质?很遗憾,北上广深的低容积率政策,表面上想要维护居住品质做“花园城市”,却无法提供更多的住房,在汹涌而来的城市化面前,房价变得越来越贵,同样的钱买到的房子越来越小,居住品质反而越来越差。
而成都的低房价、以及因低房价带来的(相对)高的生活质量,不说都全是高密决策原因,但或多或少有一点。

那为什么要坚持做高密政策呢?除了政绩需要和高楼大厦带来的满足感(成都在高密之前,高层和超高层建筑少,因此李春城觉得成都缺乏作为西部第一大都市的大气 ),我实在找不到第二个理由。成都2000年时就有1110万人口,城区面积仅为210平方公里,是目前的三分之一。到2016年,人口膨胀到1500万,成都市区仍有大量可供开发的土地。

以2015年-2016年为例,成都土地成交面积走势:

△2015-2016年成都土地成交面积走势图(数据来源:公开资料整理)

2016年成都土地成交面积为2653.72万平方米,同比增长54.63%,2015年成都土地成交面积为1716.19万平方米。

而对比其他城市同期土地成交面积,我们可以发现,成都、郑州和天津是少有的几个土地大户。(重庆是特例)

△全国主要城市2015-2016年土地出让面积

也就是说,2015年北京+上海的土地成交面积等于成都,2016年北京+上海的土地成交面积只有成都的一半......

虽然目前成都市中心几乎没有新土地供给(主要靠旧城改造),但成都和北京上海不同,上海北京四面八方都被堵死了,成都周边的温江、新都、郫县、龙泉、华阳等卫星城市仍有大片可用地,而且三环、绕城内都还能看到大片可建设用地,这些几乎无限的土地供应,让成都楼市难以形成羊群效应引发暴涨。

在2015年4月,曾经有一篇很火的文章《春哥和他给成都的伤害。》,文章批评了李春城05年开始的高密成都政策,说让这座城市“永失休闲”。
我的看法正好相反。正因为有高密政策,成都才能在地段相近的区域多造房子,才能平抑房价,才能减轻购房压力,才能拥有更多休闲时间......正因为有高密政策,成都才不会浪费大量宝贵的平原沃土,节约了大量财力打造道路、电力、通信、天然气、上下水管网,而这些不再需要往外无限延伸.....
从这一方面来说,低容积率是属于有钱人的利好,高容积率是属于没钱人的利好,是属于日常生活品质追求者的利好。很可惜,以北上广深带头的中国大都市都追求极力满足有钱人,而非满足没钱人。(甚至带头清理所谓的“低端人口”。殊不知,“低端人口”多了,面向大众的服务才会拥有更多竞争)

从成都这个城市可以悟到一个道理:城市化,不是房价暴涨的理由。

当一辈子的房奴早已成为很过时的想法。现在楼市看似热得发烫,实际上多半是哪什么家的炒房客在那里自娱自乐。总体上,成都这座城市缺乏房价大幅上涨的推动力。很希望炒房的大老板和中介们来匿名讲点真心话,你觉得2017年成都的房价会暴涨吗?
单选投票 , 投票后结果可见

距结束还有: 10920 天16 小时7 分钟

 
   商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

点评

都涨了不少了,去恒大买房都是千2份合同的,装修费有的上万一平米,这也是变相涨价了!政府备案的是一个价格,卖出来的又是另外一个价格,无耻的恒大!  (2017-7-28 09:33)  回复
瘪瘪涨翻天  (2017-7-19 18:31)  回复

往北是某石化,往南地震带,真可怜外地的吃瓜群众,成都早就不适合休闲居住了,雾霾拥堵污染甚至比北上广都严重!成都已经不再是来了不想离开的城市,而是想走都走不脱的城市了。

点评

说得有理  (2017-4-11 17:29)  回复
回复

使用道具 举报

3#
手机网友  发表于 1970-1-1 08:00
post_deleted

点评

(2017-10-9 10:46)  回复
手机网友
农民都被眼镜蛇害惨了。  (2017-9-9 10:08)  回复
手机网友
农民都被眼镜蛇害惨了。  (2017-9-9 10:08)  回复
手机网友
农民都被眼镜蛇害惨了。  (2017-9-9 10:08)  回复
手机网友
农民都被眼镜蛇害惨了。  (2017-9-9 10:08)  回复
回复

使用道具

不管是不是限购,成都地区的房子,都会涨价的。
限购,让人更加恐惧,影响到购房者的心态,一旦取消限购,房价会继续涨

点评

手机网友
对呀 很有道理  (2017-5-2 11:23)  回复
回复

使用道具 举报

为了早日成为世界第一,房价应该继续上涨。
回复

使用道具 举报

高级模式 自动排版
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

扫码下载麻辣社区APP

QQ|关于我们|人才招聘|小黑屋|手机版|Archiver|麻辣社区 四川第一网络社区 ( ICP12003267-1 )
@技术支持|四川新闻网传媒集团 四川麻辣社区网络传媒有限公司版权所有|川公网安备 51019002000188号

GMT+8, 2017-10-20 00:21 , Processed in 0.102621 second(s), Total 28, Slave 19 queries , 19,Gzip On, Redis On.

快速回复 返回顶部 返回列表